TJ 19031, 30 juin 2026, RG 26/00047

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00047 - N° Portalis DBXF-W-B7K-C62Y
DÉCISION : CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE [Localité 1]
DU 30 JUIN 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BRIVE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [F] [U]

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [Q] [J], né le 31 Mars 2002 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Audrey PRADIER, avocat au barreau de TULLE

Copie exécutoire Oph Brive, Me Pradier le 30/06/2026

Madame [C] [B] [K] [T], née le 22 Avril 2005 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Audrey PRADIER, avocat au barreau de TULLE

DÉBATS : Audience publique du 19 Mai 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 30 Juin 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 septembre 2024, l’OPH PAYS DE BRIVE a donné en location à M. [O] [J] et Mme [C] [T] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 362,88 euros, outre la somme de 195,23 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 4 décembre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de régler la somme principale de 820,02 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 14 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2026, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait assigner M. [J] et Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de M. [J] et Mme [T], et de tous occupants de leur chef ;

▸ condamner solidairement M. [J] et Mme [T], au paiement de la somme de 1 320,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 9 février 2026, ainsi que d'une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu'à la libération effective des lieux ;

▸ condamner solidairement M. [J] et Mme [T] au paiement d'une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :
- dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,
- dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

Convoquée à une première audience le 21 avril 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défendeurs avant d’être entendue à l’audience du 19 mai 2026.

A l’audience, l’OPH PAYS DE BRIVE s’en remet aux termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 1 384,25 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 12 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus.
Le bailleur fait état d’un accord sur un échéancier de paiement de la dette de 50 euros par mois.

Représentés par leur avocat, M. [J] et Mme [T] ne contestent pas le montant de sa dette et sollicitent des délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 30 juin 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 4 mars 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 3 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Le délai contractuel de deux mois, plus favorable au locataire que le délai de 6 semaines, sera appliqué au litige. C'est d'ailleurs celui rappelé par le commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2025, l’OPH PAYS DE BRIVE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler dans le délai de deux mois la somme principale de 820,02 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 14 novembre 2025.

Il résulte du décompte versé par le bailleur, non contesté par M. [J] et Mme [T], que ces derniers n’ont pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois.
Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 février 2026.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par M. [J] et Mme [T] au 12 mai 2026, s’élève à la somme de 1 384,25 euros, terme du mois d’avril 2026 inclus. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte et M. [J] et Mme [T] ne le contestent pas.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [J] et Mme [T] à payer à l’OPH PAYS DE BRIVE la somme de 1 384,25 euros au titre des loyers et charges dus au 12 mai 2026, terme d’avril 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil.

En application de l'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du débat que M. [J] et Mme [T] ont repris le règlement de ses loyers et charges courants en mars 2026. Par ailleurs, ils sont en attente d’une aide financière du FSL et les parties s’accordent sur des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois.

Dès lors, M. [J] et Mme [T] seront autorisés à s’acquitter du montant de leur dette au moyen de 27 versements mensuels successifs de 50 euros chacun, suivis d’un 28ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, les défendeurs seront condamnés à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires :

M. [J] et Mme [T], qui succombent, supporteront les dépens, incluant le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, il convient de condamner les défendeurs à verser au demandeur une somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS