TJ 14366, 30 juin 2026, RG 25/00292

Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00292 - N° Portalis DBW6-W-B7J-DQIU

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection
Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 04 Mai 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIES DEMANDERESSES

Monsieur [U] [C],
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Ewan LE DOUCE-BERCOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX substitué par Me Jade DE WITTE, avocat au barreau de LISIEUX

Madame [O] [R] PEYRONNET,
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Ewan LE DOUCE-BERCOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Didier PILOT, avocat au barreau de LISIEUX substitué par Me Jade DE WITTE, avocat au barreau de LISIEUX

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [W] [D] épouse [V],
demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Servanne ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS

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À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que l'ordonnance serait prononcée le 30 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 25 mars 1998, Madame [O] [C] a donné à bail à Monsieur [M] [V] et Madame [W] [V] née [D] une maison individuelle située [Adresse 6] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer révisable d’un montant initial de 3 900,00 francs par mois, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 05 juin 2025, Monsieur [U] [C] et Madame [O] [C] ont fait délivrer à Madame [W] [V] née [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme principale de 24 495,40 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés.

Ledit commandement a été notifié à la CCAPEX le 06 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 07 octobre 2025, Monsieur [U] [C] et Madame [O] [C] ont fait assigner Madame [W] [V] née [D] en référé devant la présente juridiction, au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, aux fins essentiellement de constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de Madame [W] [V] née [D] et condamnation de celle-ci à leur payer diverses sommes au titre des impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation.

Ladite assignation a été notifiée en sous-préfecture le 10 octobre 2025.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 05 janvier 2026 et a été renvoyée à celle du 02 mars 2026 pour les conclusions de la défenderesse et à celle du 04 mai 2026 pour celles des demandeurs ; l’affaire a été retenue à ladite audience du 04 mai 2026.

À cette audience, Monsieur [U] [C] et Madame [O] [C] étaient représentés par leur avocat, qui a essentiellement demandé à voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 05 août 2025,condamner Madame [W] [V] née [D] à leur payer les sommes de :24 717,50 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 24 septembre 2025, sauf à parfaire,249,67 euros au titre du coût de la signification du commandement de payer du 05 juin 2025,2 471,75 euros en application de la première clause pénale prévue par le contrat de bail,le tout, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente ordonnance,juger que le dépôt de garantie leur resterait acquis,condamner Madame [W] [V] née [D] à leur payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalant au double de celui du loyer, jusqu’à son départ effectif des locaux,ordonner l’expulsion de Madame [W] [V] née [D] et de tous occupants de son chef, à défaut pour elle d’avoir volontairement quitté les lieux sous le délai d’un mois passé la date de la présente ordonnance,subsidiairement, si un délai était accordé à Madame [W] [V] née [D] :condamner celle-ci à leur payer la somme de 24 717,50 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 24 septembre 2025, augmentée de 10 % à titre de clause pénale conformément à l’article X du contrat de bail,juger qu’à défaut de respect du délai et/ou de paiement à bonne date des loyers et provisions sur charges courants, les effets de la clause résolutoire ne seront plus suspendus, et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [W] [V] née [D],
en toute hypothèse :débouter Madame [W] [V] née [D] de toutes ses demandes,condamner celle-ci aux dépens incluant le commandement de payer, ainsi qu’à leur payer la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent notamment qu’ils ont pleinement justifié de leur qualité d’héritiers, au moyen notamment de l’acte de notoriété de la succession de leur père ; que la juridiction se trouve tenue de constater le jeu de la clause résolutoire, ne disposant d’aucune faculté d’appréciation de la gravité de l’inexécution ; qu’en l’occurrence, Madame [W] [V] née [D] a omis de solder les causes du commandement dans le délai contractuel de 02 mois ; que celle-ci a négligé d’entretenir l’immeuble, refait à neuf au début du bail, et de les aviser de toute difficulté préalablement à la procédure ; qu’il n’a existé aucun accord entre elle et leur père pour réduire le montant du loyer ; qu’ils ont tenté plusieurs approches amiables avant de faire délivrer le commandement de payer ; qu’un décompte était joint au commandement ainsi qu’en atteste le commissaire de justice.

Ils exposent que la maison étant encore habitable et que les éventuels désordres ne leur étant pas imputables, Madame [W] [V] née [D] est mal fondée à opposer l’exception d’inexécution.

Madame [W] [V] née [D] était représentée par son avocat, qui a essentiellement demandé à voir :
à titre principal : se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes de Monsieur [U] [C] et Madame [O] [C] à raison de l’existence d’une contestation sérieuse, rejeter lesdites demandes et renvoyer les demandeurs à mieux se pourvoir,à titre subsidiaire : débouter Monsieur [U] [C] et Madame [O] [C] de toutes leurs demandes, à raison de l’exception d’inexécution,à titre très subsidiaire :dire qu’elle bénéficierait d’un délai de 36 mois pour s’acquitter de la dette,suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés,rejeter les demandes relatives à la clause pénale, au montant majoré de l’indemnité d’occupation et au dépôt de garantie,en toute hypothèse :condamner in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [O] [C] à réaliser, sous astreinte, les travaux suivants :permettant de sortir du classement énergétique G tel que préconisé par le DPE du 29 octobre 2025,mise en conformité et suppression de la dangerosité de l’installation électrique tels que listés à l’état de l’installation intérieure d’électricité du 29 octobre 2025,changement des fenêtres, portes et radiateurs vétustes, tels que ces désordres sont listés au procès-verbal de constat du 18 septembre 2025,suppression des infiltrations et lézardes de la couverture et des façades, tels que ces désordres sont listés au même procès-verbal,ordonner la suspension de l’obligation de payer les loyers jusqu’à la réalisation par le bailleur des travaux de remise en état décent du logement,condamner in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [O] [C] aux dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient notamment que des contestations sérieuses existent en ce que les demandeurs ne justifient pas de leur qualité d’héritiers pour revendiquer les loyers antérieurs au décès de leur père ; que ceux-ci manquent à leur obligation de délivrance, le logement présentant de multiples vices le rendant non-décent au sens de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 ; qu’à cet égard, ils soulignent que ni le bailleur initial, ni les demandeurs, n’ont procédé à de quelconques travaux ; que cette situation traduit une « réduction tacite » de loyer en raison de la vétusté de l’immeuble ; que le commandement de payer a ainsi été délivré de mauvaise foi ; que ledit commandement est par ailleurs nul pour ne pas comprendre de décompte.

Elle fait par ailleurs valoir que les demandes sont mal fondées dans la mesure où le manquement à l’obligation de délivrance lui permet d’opposer l’exception d’inexécution au sens de l’article 1219 du code civil.

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Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 du code de procédure civile édicte que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

Sur les demandes de Monsieur [U] [C] et Madame [O] [C]

. Sur les pouvoirs du juge des référés

La production de l’acte de notoriété de la succession de Monsieur [G] [C], décédé le 15 janvier 2025, établi par Maître [Z], notaire à [Localité 4], dont la partie « dévolution successorale » est lisible en son entier, permet d’établir par lecture directe et de façon certaine que celui-ci laisse pour seuls héritiers ses deux enfants, demandeurs à la présente action. Monsieur [U] [C] et Madame [O] [C], immédiatement saisis des droits et actions de leur auteur en application de l’article 724 du code civil, sont ainsi indubitablement désormais les deux seuls pleins propriétaires du bien immobilier querellé.

À supposer établi un manquement à l’obligation de délivrance des bailleurs, force est de constater que les vices allégués par Madame [W] [V] née [D] – à savoir une vétusté généralisée des menuiseries et de l’installation électrique, une mauvaise isolation ainsi que des lézardes dans les maçonneries extérieures – ne sont manifestement pas de nature à fonder l’exception d’inexécution, ces vices ne s’opposant pas à toute occupation de l’immeuble (étant relevé au demeurant que l’intéressée y réside toujours actuellement).

Par ailleurs, la délivrance en 2019 par Monsieur [G] [C] à Madame [W] [V] née [D] d’un commandement de payer un arriéré de 32 285,44 euros, au visa d’un décompte se référant au loyer contractuel sans aucune minoration, est incompatible avec l’existence d’un quelconque accord tacite de celui-ci pour une réduction de ce loyer. La locataire ne justifie d’aucune dénonciation de désordres par elle postérieurement à ce commandement, ni plus généralement d’aucun échange avec Monsieur [G] [C] duquel il pourrait être déduit de façon non-équivoque que ce dernier avait définitivement renoncé à se prévaloir de sa réclamation.

Les modalités de signification du commandement de payer énoncent que cet acte comporte trois feuillets, soit trois pages pouvant être imprimées recto/verso (six faces imprimées). Le corps de cet acte étant composé de deux faces imprimées et les modalités de remise de cet acte étant composées d’une face imprimée, il apparaît que le surplus des feuillets évoqués ne peut que correspondre au décompte annexé. En toute hypothèse, cette nullité, prévue par l’article 24 I, alinéa 2 3° de la loi du 06 juillet 1989, est une nullité de forme, et dès lors soumise à grief conformément à l’article 114, alinéa 2 du code de procédure civile. Il n’est justifié d’aucun grief résultant d’une hypothétique omission du décompte, en l’absence par ailleurs de toute offre de paiement de l’arriéré dans le délai du commandement, alors même que la locataire se savait nécessairement débitrice de longue date.

La signification du commandement de payer, quatre mois après l’ouverture de la succession et après deux courriers amiables datés des 13 mars et 22 avril 2025, alors même que la locataire n’avait pas repris les paiements courants, ne révèle aucune intention de nuire ni faute équipollente au dol. Il ne saurait ainsi être reproché aux demandeurs d’avoir fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance de cet acte.

Dans ces conditions, il doit être retenu que les demandes de Monsieur [U] [C] et Madame [O] [C] ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, et qu’elles relèvent ainsi des pouvoirs du juge des référés.

. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

- Recevabilité

Il apparaît que l'assignation a été délivrée à la locataire (le 07 octobre 2025) plus de deux mois après notification à la CCAPEX de la situation d'impayé (le 06 juin 2025) ; que l'audience initiale (le 05 janvier 2026) a eu lieu plus de six semaines après communication de l'assignation au représentant de l'État dans le département (le 10 octobre 2025) ; que dès lors, les délais impératifs prévus par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés ; que partant, la demande tendant à la résiliation du bail est recevable.

- Bien-fondé

Commandement de payer visant la clause résolutoire. - Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’il serait résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 I. de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En l'espèce, par acte de commissaire de justice du 05 juin 2025, Monsieur [U] [C] et Madame [O] [C] ont fait délivrer à Madame [W] [V] née [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme principale de 24 495,40 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés.

La dette n'a pas été apurée dans les deux mois du commandement.

Exception d’inexécution. - Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur doit notamment remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit également délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et assurer la jouissance paisible de l’immeuble. Il doit aussi assurer l’entretien de la chose, sauf s’agissant des réparations imputables au locataire.

Aux termes de l'article 1219 du code civil, « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

En application de l'article 9 du code de procédure civile, il revient à la partie qui invoque l'exception d'inexécution prévue par le texte précédent de démontrer que les conditions en sont réunies.

Aussi, en application des textes précités, pour pouvoir s'exonérer du paiement de la totalité des loyers, le locataire doit démontrer une défaillance majeure du bailleur dans le respect de ses propres obligations contractuelles, cette défaillance se caractérisant par l’impossibilité totale de jouir du logement objet du contrat de bail.

Si cette exception ne suppose pas nécessairement de mise en demeure préalable, encore faut-il que l’inexécution soit imputable au bailleur, c’est-à-dire qu’il se soit abstenu d’intervenir alors qu’il était informé du désordre affectant le logement. De façon plus générale, le devoir de loyauté contractuelle de l’article 1104 du code civil impose aux locataires d’apporter avec diligence au bailleur, qui n’a aucun droit d’accès au logement, toute information propre à lui permettre d’exécuter ses obligations.

En l’espèce, Madame [W] [V] née [D] produit un procès-verbal de constat et un diagnostic immobilier, établis à partir de septembre 2025, sans qu’il ne soit justifié de doléances envoyées aux bailleurs depuis plus de dix années. En toute hypothèse, les vices invoqués ne s’opposent pas à toute occupation du logement, Madame [W] [V] née [D] y étant encore établie à ce jour.

Il est donc manifeste que Madame [W] [V] née [D] ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement des loyers.

Au total, sur le jeu de la clause résolutoire. - La dette, qui est ainsi demeurée exigible, n'a pas été apurée dans les deux mois du commandement ; les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit à l’expiration de ce délai de deux mois, soit en l’occurrence le 05 août 2025.

- Effets

Expulsion. - En conséquence de la résiliation du contrat de bail, Madame [W] [V] née [D] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Les bailleurs ne justifient en effet d’aucun motif de nature à abréger ce délai.

Indemnité d’occupation. - Pour la période postérieure à la date de résiliation du bail déterminée ci-dessus, conformément à l’article 1240 du code civil, applicable à raison de la perte du fondement contractuel, les locataires qui se maintiennent dans les lieux sans droit ni titre, doivent payer au bailleur une indemnité d'occupation provisionnelle qui doit être fixée de telle façon qu’il ne subsiste pour le bailleur ni perte, ni profit.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges, correspondant à la valeur économique de la jouissance du logement telle qu’admise initialement par les parties, et sans qu’aucun élément objectif ne vienne remettre en cause cette évaluation.

. Sur la dette locative

L’article 7 a) de la loi précitée du 06 juillet 1989 prévoit que l’obligation principale de la locataire est de payer ponctuellement les loyers et les charges récupérables.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par les bailleurs (contrat de bail, commandement de payer, décompte actualisé de la dette) que Madame [W] [V] née [D] reste contractuellement redevable de la somme de 24 717,50 euros, arrêtée au mois de septembre 2025.

Ainsi qu’il a été établi ci-avant, c’est en vain que Madame [W] [V] née [D] invoque l’exception d’inexécution.

Condamnation provisionnelle sera donc prononcée à hauteur de la somme précitée.

Les demandes relatives à l’application des clauses pénales seront rejetées comme étant manifestement contraires aux dispositions de l’article 4 i) de la loi du 06 juillet 1989.

Il en va de même de l’attribution du dépôt de garantie, celle-ci résultant au besoin de plein droit de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 en cas de persistance de la dette locative.

Sur les demandes de Madame [W] [V] née [D]

. Sur le délai de grâce

Le délai de grâce, qui est un effet légal du contrat, est dès à présent régi par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, même si le contrat a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi (Cass., avis, 16 février 2015, n° 14-70.011).

Aux termes de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite d’une durée de trois années, et ce à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l’espèce, quand bien même elle a (récemment) repris le paiement des loyers courants, Madame [W] [V] née [D] n’établit pas qu’elle serait en capacité de solder sa dette très conséquente dans le délai légal, ce qui impliquerait durant trois ans des paiements de près de 700 euros par mois en sus des termes courants, dont le règlement est particulièrement erratique depuis de très nombreuses années.

La demande de délai de grâce sera donc écartée.

. Sur la réalisation de travaux et la suspension du paiement des loyers

L’article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989 ne s’applique que pour autant que les parties soient liées par un contrat de bail.

Compte tenu de la résiliation du contrat de bail constatée ci-dessus, les demandes à ce titre, visant la réalisation de travaux et la suspension du paiement des loyers, apparaissent sérieusement contestables ; elles excèdent donc les pouvoirs du juge des référés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Vu les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée.

Madame [W] [V] née [D], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance et indemnisera les demandeurs de leurs frais irrépétibles à hauteur d’une somme que l’équité commande de fixer à 2 000,00 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile. Tenue aux dépens, elle ne saurait revendiquer pour elle-même une telle indemnité.

PAR CES MOTIFS,