TJ 14366, 30 juin 2026, RG 24/00069

Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00069 - N° Portalis DBW6-W-B7I-DI3H

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection
Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 04 Mai 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Monsieur [A] [M],
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Laurent GOMIS, avocat au barreau de l'EURE

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [P] [H],
demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Vanessa LEMARECHAL, avocat au barreau de LISIEUX substitué par Me Marie TSAGOURIA, avocat au barreau de LISIEUX

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À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon contrat sous seing privé daté du 03 janvier 2023, Monsieur [A] [M] et Madame [N] [W] ont pris à bail auprès de Madame [P] [H] un logement meublé situé à [Localité 3] [Localité 4], moyennant le paiement mensuel de loyers.

Le contrat stipule également : « F. Dépenses énergétiques (pour information) […] 100 euros.
Compteur électrique
Compteur eau
Individuels A Venir ».

En début de contrat, un dépôt de garantie d’un montant de 680,00 euros a été versé à la bailleresse.

Les locataires ont donné congé par courrier recommandé AR expédié le 24 mars 2023 et reçu par la bailleresse le 13 avril 2023.

L’état des lieux de sortie a été établi amiablement et contradictoirement le 19 mai 2023.

Par requête reçue au greffe le 23 février 2024, Monsieur [A] [M] a saisi le tribunal judiciaire de LISIEUX aux fins de voir condamner Madame [P] [H] à lui payer diverses sommes.

Par mention au dossier du 27 février 2024, vu l’article 82-1 du code de procédure civile, le tribunal judiciaire de LISIEUX a renvoyé le dossier devant la présente juridiction.

Madame [P] [H] n’a pas retiré la convocation qui lui avait été adressée par courrier recommandé AR du greffe (pli revenu avisé non réclamé).

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 08 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 avril 2024, Monsieur [A] [M] a fait citer Madame [P] [H] à l’audience du 03 juin 2024.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 09 septembre 2025.

À ladite audience, Monsieur [A] [M] était représenté par son avocat, qui a demandé à voir condamner Madame [P] [H] :
à lui payer les sommes de :680,00 euros en restitution du dépôt de garantie,300,00 euros en répétition de l’indu correspondant à l’indemnité de transfert,800,00 euros en indemnisation de son préjudice moral,680,00 euros pour résistance abusive,1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,aux dépens.
Il soutient que le dépôt de garantie a été versé comme convenu au contrat ; que la bailleresse reconnaît l’avoir ensuite retenu indûment ; qu’elle reconnaît aussi que le compteur électrique alimentait non seulement le logement loué mais aussi une seconde maison, si bien que la consommation réelle ne peut pas être établie ; qu’aucun compteur individuel n’a été installé malgré la stipulation du bail en ce sens ; que le logement était particulièrement mal isolé, aucun diagnostic de performance énergétique n’ayant été établi ; qu’en outre, il n’est aucunement justifié de l’utilisation des provisions pour charges (100,00 euros par mois) ; que l’état des lieux ayant été effectué tardivement, aucune dégradation ne saurait lui être imputée ; que l’indemnité de transfert n’a aucun fondement contractuel ; que l’attitude générale de Madame [P] [H] démontre une intention de profiter de l’inexpérience et de la jeunesse de ses locataires ; qu’enfin, cette dernière a unilatéralement fait le choix de solliciter un officier ministériel pour établir l’état des lieux de sortie.

Madame [P] [H] était représentée par son avocate, qui a demandé à voir :
juger qu’elle ne doit restitution que de 590,00 euros au titre du dépôt de garantie, après déduction des sommes dues au titre des dégradations dans le logement,condamner Monsieur [A] [M] à lui payer les sommes de :30,00 euros en remplacement du miroir,60,00 euros en remplacement des trois compartiments de rangement,60,00 euros au titre des charges d’eau,743,00 euros au titre des charges d’électricité,351,47 euros au titre de la moitié du coût du « procès-verbal d’état des lieux de sortie »,ordonner la compensation entre les créances réciproques, et condamner en conséquence Monsieur [A] [M] à lui payer la somme de 654,47 euros,débouter Monsieur [A] [M] de toutes ses autres demandes,condamner Monsieur [A] [M] aux dépens de l’instance ainsi qu’à lui payer la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que plusieurs meubles du logement ont été restitués dans un état dégradé ainsi qu’il résulte des constatations de l’état des lieux de sortie ; que les consommations d’électricité sont justifiées par les factures versées aux débats et l’application d’une clé de répartition à hauteur de 2/5èmes ; que l’indemnité de 300,00 euros est justifiée par le fait que les locataires avaient initialement réservé la seconde maison et qu’elle a dû en conséquence refuser un autre locataire.

L’affaire a été mise en délibéré et par jugement du 03 novembre 2025, la présente juridiction a ordonné la réouverture des débats en invitant les parties à présenter toute observation sur la fin de non-recevoir relevée d’office quant aux demandes de Monsieur [A] [M] relativement à la restitution du dépôt de garantie et à la répétition de l’indu correspondant à l’indemnité « de transfert », en l’absence à la cause de Madame [W], et à procéder à toute régularisation ou actualisation de leurs demandes qu’elles estimeraient opportunes.

Les débats ont été repris à l’audience du 05 janvier 2026.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour échange des écritures des parties, puis a été retenue à l’audience du 04 mai 2026.

À ladite audience, Monsieur [A] [M] était représenté par son avocat, qui a essentiellement réitéré ses demandes et précisé avoir reçu de Madame [W] un mandat de percevoir toute somme revenant à celle-ci (pièce n° 13 nouvellement produite).

Madame [P] [H] était représentée par son avocat, qui a également réitéré ses demandes.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, oralement soutenues à l’audience, pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DU JUGEMENT

I. SUR LES DEMANDES DE Monsieur [A] [M]

. Sur la recevabilité

L’article 126, alinéa 1er du code de procédure civile prévoit que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, le mandat donné par Madame [N] [W] à Monsieur [A] [M], non seulement de « faire valoir nos droits » mais aussi et surtout de « percevoir, le cas échéant, toute somme nous revenant », qualifie ce dernier pour agir dans les droits de la mandante.

Aussi, la cause de l’irrecevabilité soulevée par le jugement de réouverture des débats se trouve régularisée ; les demandes de Monsieur [A] [M] seront ainsi déclarées recevables.

Il reviendra ensuite à Madame [N] [W] et Monsieur [A] [M] d’aviser quant à la répartition entre eux des fonds.

. Sur la restitution du dépôt de garantie

Il résulte de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué au locataire en fin de bail, sous déduction des sommes que ce dernier reste devoir au bailleur.

En l’espèce, Madame [P] [H] acquiesce partiellement à la demande de restitution du dépôt de garantie, à hauteur de 590,00 euros, de sorte que, vu les articles 408 et 4 du code de procédure civile, sauf à dénaturer l’objet du litige et à statuer infra petita, la juridiction doit accueillir cette prétention au moins à concurrence de cette somme.

De plus, il est constant que le dépôt de garantie versé en début de bail se monte à 680,00 euros.

Monsieur [A] [M] est infra déclaré redevable de 30,00 euros au titre des dégradations locatives, de sorte que Madame [P] [H] sera condamnée à lui restituer la somme de 680,00 - 30,00 = 650,00 euros.

. Sur l’indemnité « de transfert »

L’article 1302, alinéa 1er du code civil dispose que : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».

En l’espèce, il est acquis aux débats que Madame [P] [H] a reçu une somme de 300,00 euros au titre d’une indemnité « de transfert ». Elle indique que les locataires avaient initialement réservé une autre maison, pour changer d’avis le jour de l’entrée dans les lieux, et qu’elle aurait dans l’intervalle refusé une proposition de location par une tierce personne.

Toutefois, elle ne produit pas le moindre justificatif de ces affirmations.

Dès lors, la facturation d’une prétendue indemnité « de transfert » de 300,00 euros s’avère dépourvue de toute cause certaine.

Madame [P] [H] sera ainsi condamnée à la restituer.

. Sur le préjudice moral

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, l’inertie de Madame [P] [H] pour restituer le dépôt de garantie et pour installer des compteurs individuels ont conduit à imposer à Monsieur [A] [M] de nombreuses démarches, y compris judiciaires, génératrices de tracas et de pertes de temps.

Ces circonstances sont assurément constitutives d’un préjudice moral, certain en son principe, et qui sera justement évalué à 300,00 euros en l’absence de tout justificatif spécifique.

. Sur la résistance abusive

En revanche, l’exercice de la défense de Madame [P] [H] ne matérialise aucune attitude dolosive ou lourdement négligente pouvant caractériser un quelconque abus dans l’affirmation de ses droits, de sorte que la demande à ce titre sera rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE Madame [P] [H]

. Sur les dégradations locatives

Aux termes de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».

Le locataire est de plus tenu de prendre à sa charge, en vertu de l'article 7 d) de la loi susvisée, l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf le cas de la vétusté, de la malfaçon ou de la force majeure. Lesdites charges sont détaillées de façon non-limitative par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

De façon plus générale, l’article 1730 du code civil prévoit que « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

En l’espèce, il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le miroir de la salle de bains est restitué cassé, alors qu’il bénéficiait, en début de bail, de la présomption de bon état de l’article 1731 du code civil, à défaut de mention spécifique dans l’état des lieux d’entrée.

Au regard de la courte durée du bail, de l’absence d’invocation de malfaçon ou de cas de force majeure, cette dégradation sera en totalité imputée au locataire, soit la somme de 30,00 euros.

Cette somme sera déduite du dépôt de garantie, conformément à la compensation légale résultant de l’article 22 précité de la loi du 06 juillet 1989.

En revanche, la disparition de trois cases de rangement n’est pas attestée par la comparaison des états de lieux d’entrée et de sortie. La demande à ce titre sera donc écartée.

. Sur les charges récupérables

Selon les articles 7 a) et 25-10 de la loi précitée du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de supporter les charges récupérables. Selon le décret n° 87-713 du 26 août 1987 :
les dépenses d’électricité ne sont récupérables que s’agissant des parties communes, et toute clause contraire est nulle comme contrevenant aux dispositions d’ordre public de la loi susvisée ; a contrario, pour les parties privatives, sauf quand le loyer est stipulé « charges comprises », il appartient au locataire de souscrire un contrat individuel, sauf au bailleur à solliciter l’indemnisation de la consommation dont il a supporté le coût au lieu et place de son locataire, (Cass. civ. 3, 2 mars 2017, n° 15-19.418),les dépenses d’eau constituent des charges récupérables.
Il n’en demeure pas moins dans tous les cas qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la bailleresse de justifier du montant des sommes réclamées afin de rendre ses demandes certaines dans leur quantum.

En l’espèce, il est à noter que les dépenses énergétiques ne sont stipulées au bail que « pour information », ce qui exclut toute portée obligatoire de cette clause – et empêche donc de retenir que le loyer serait « charges comprises » ou assorti d’un forfait de charges.

Par ailleurs, il est constant qu’aucun compteur individuel ni d’eau, ni d’électricité n’a été installé, en dépit de l’engagement de la bailleresse en ce sens.

Le nombre de logements desservis par les compteurs généraux demeure mal établi, de même que les clés de répartition que Madame [P] [H] a entendu mettre en œuvre.

De plus, les pièces qu’elle produit pour établir l’engagement des dépenses considérées sont des captures d’écran de téléphone portable, parcellaires et pour grande partie illisibles.

Dès lors, les créances qu’elle entend faire valoir au titre des consommations d’eau et d’électricité sont insuffisamment établies, et les demandes de ces chefs seront rejetées.

. Sur le coût de l’état des lieux de sortie

Selon l’article 3-2, alinéas 1 et 2 de la loi du 06 juillet 1989, le coût d’établissement de l’état des lieux n’est partagé entre locataire et bailleur qu’à la condition qu’il soit dressé par commissaire de justice à la suite d’une impossibilité de procéder amiablement.

L’article 4 k) de cette loi édicte qu’est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un commissaire de justice dans le cas prévu par l'article 3-2.

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirment les parties, l’état des lieux de sortie dont le paiement partiel est sollicité par la bailleresse a été dressé, non par un commissaire de justice, mais dans un cadre amiable et contradictoire, par une société commerciale dénommée la SARL APPRONIA IMMO.

La facture de la SELARL APPRONIA NORMANDIE se rapporte manifestement à des actes effectués à d’autres dates (11, 16 et 18 mai 2023) que celle de l’état des lieux de sortie (19 mai 2023).

Dans ces conditions, la demande au titre du remboursement partiel des frais d’établissement dudit état des lieux ne pourra qu’être rejetée.

III. SUR LES FRAIS DU PROCÈS ET L'EXÉCUTION PROVISOIRE

Compte tenu des termes de la résolution du litige, Madame [P] [H] sera condamnée aux dépens de l’instance.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [P] [H] devra indemniser Monsieur [A] [M] de ses frais irrépétibles à hauteur d’une somme que l’équité commande de fixer à 1 200,00 euros. Tenue aux dépens, Madame [P] [H] ne saurait revendiquer pour elle-même une telle indemnité.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,