TJ 14366, 30 juin 2026, RG 26/00034

Cour d’appel de [Localité 1]

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00034 - N° Portalis DBW6-W-B7K-DRSZ

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection
Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 04 Mai 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

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L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, Société par Actions Simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°824 541 148, agissant poursuites et diligences de son directeur général et dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Jade DE WITTE, avocat au barreau de LISIEUX

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [W] [N],
demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

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À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 Juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 27 avril 2022, l’association SOLIHA a donné en location à Madame [W] [N] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] (maison individuelle) moyennant un loyer mensuel révisable d'un montant initial de 459,93 euros, outre une provision sur charges de 25,00 euros par mois.

Par acte sous seing privé daté du 25 avril 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des engagements de Madame [W] [N] à l’égard du bailleur.

Le 5 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [W] [N] un commandement de payer la somme principale de 1 858,66 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 avril 2025.

La CCAPEX a été notifiée de la situation d'impayé le 7 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait assigner Madame [W] [N] devant la présente juridiction aux fins de voir :
constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail susvisé,ordonner l'expulsion de Madame [W] [N] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,condamner Madame [W] [N] à lui payer la somme de 1 969,22 euros au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, sur production des quittances subrogatives correspondantes, jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal,condamner Madame [W] [N] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.
L'assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département le 19 janvier 2026.

À l'audience du 4 mai 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES réitère ses demandes par la voix de son avocat, précisant que :
le montant actualisé de l'impayé est de 414,49 euros, à la date du 27 avril 2026,elle s’oppose à l’octroi de tout délai de grâce.
Bien que convoquée par l’effet de l’assignation mentionnée ci-avant, Madame [W] [N] n’était ni présente, ni représentée.

La juridiction a cependant relevé d’office la possibilité de lui accorder un délai de grâce.

Sur demande de la juridiction, la société demanderesse a indiqué ne pas avoir connaissance d’une éventuelle procédure de surendettement de la locataire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail

Il est de droit constant, en application de l’article 2309 du code civil, que la caution a qualité pour agir tant en paiement qu'en résiliation du bail dès lors qu'elle est en mesure de justifier qu'elle est subrogée dans les droits du bailleur. Tel est le cas en l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifiant par la production de décomptes et quittances subrogatives avoir procédé à des paiements au bénéfice du bailleur, en lieu et place du locataire défaillant.

Il apparaît que l'assignation a été délivrée à la locataire (le 14 janvier 2026) plus de deux mois après notification à la CCAPEX de la situation d'impayé (le 7 mai 2025) ; que l'audience (le 4 mai 2026) a eu lieu plus de six semaines après communication de l'assignation au représentant de l'État dans le département (le 19 janvier 2026) ; que dès lors, les délais impératifs prévus par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ont été respectés ; que partant, la demande tendant à la résiliation du bail est recevable.

Sur le principe de la résiliation du contrat de bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire stipulant qu’il serait résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 I. de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En l'espèce, par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait délivrer à Madame [W] [N] un commandement de payer la somme de 1 858,66 euros visant la clause résolutoire et comportant les énonciations exigées par l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989.

La dette n'a pas été apurée dans les deux mois du commandement ; les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit à l’expiration de ce délai de deux mois, soit en l’occurrence le 5 juillet 2025.

Sur le délai de grâce

Le délai de grâce, qui est un effet légal du contrat, est dès à présent régi par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, même si le contrat a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi (Cass., avis, 16 février 2015, n° 14-70.011).

1°) Aux termes de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite d’une durée de trois années, et ce à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. [soulignement ajouté]

En l’espèce, force est de constater que Madame [W] [N] a payé la somme de 1 000,00 euros le 20 avril 2026, correspondant à une reprise du paiement courant tel qu’exigé par la loi.

Entre janvier et avril 2026, elle a procédé à des règlements sur l’arriéré d’un montant cumulé de 1 908,47 euros.

Il résulte des mentions du décompte actualisé de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qu’elle n’intervient plus depuis le mois de février 2026.

Ces importants efforts de règlement matérialisent la capacité de Madame [W] [N] à solder sa dette locative – laquelle apparaît désormais particulièrement modique pour se limiter à 414,49 euros, soit moins d’un mois de loyer.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à tout délai, mais ne justifie pas se trouver dans un particulier état de besoin.

Aussi, il sera accordé à Madame [W] [N] un délai de grâce dans les conditions édictées au dispositif.

2°) En revanche, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. [soulignement ajouté]

En l’espèce, la locataire ne comparaît pas et la société demanderesse s’oppose par principe à l’octroi de la moindre mesure de grâce.

Aussi, en dépit de la modicité de la dette et des efforts de règlement de la locataire, la juridiction se trouve privée de toute possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les conséquences de la résiliation du contrat de bail

Expulsion. - Madame [W] [N] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En cas de difficulté de relogement ou de situation exceptionnelle, Madame [W] [N] pourra former des demandes de délais auprès du juge de l'exécution, en application des articles L. 412-1 et suivants du même code.

Le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants de ce code.

Indemnité d’occupation. - La cessation du bail provoquée par sa résiliation ou sa résolution met fin, à compter de sa date, à l’obligation contractuelle de régler les loyers et charges.

Il n’en demeure pas moins que la poursuite de l’occupation sans droit ni titre de l’immeuble constitue une faute civile indemnisable en application de l’article 1240 du code civil.

Aussi, Madame [W] [N] devra payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, et ce du jour de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; afin toutefois d’obvier à tout risque de paiement indu et/ou de double réclamation à l’encontre de la preneuse, cette condamnation sera limitée à hauteur des sommes effectivement réglées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à la bailleresse, sur production préalable d’une quittance subrogative pour chaque période de paiement concernée.

Sur la demande en paiement

L’article 7 a) de la loi précitée du 06 juillet 1989 prévoit que l’obligation principale de la locataire est de payer ponctuellement les loyers et les charges récupérables.

L’article 24 V. de la même loi confère au juge la faculté de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (contrat de bail, commandement de payer, décompte actualisé de la dette, quittances subrogatives) que Madame [W] [N] reste lui devoir la somme de 414,49 euros arrêtée au 27 avril 2026 (jusqu’au terme du mois de janvier 2026 inclus).

Partant, Madame [W] [N] sera condamnée au paiement de ladite somme, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement compte tenu de l’intervention de règlements partiels en cours d’instance.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Madame [W] [N], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens limitativement énumérés au dispositif.

En revanche, compte tenu des situations économiques respectives des parties, il n’apparaît pas inéquitable d’abandonner à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la charge de ses frais irrépétibles.

Vu l'article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,