TJ 97120, 29 juin 2026, RG 25/00357

N° RG 25/00357 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FH5L
Page --

N° RG 25/00357 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FH5L

Jugement du :
29 juin 2026

AFFAIRE :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” Représenté par son syndic, la SARL AGENCE IMMO CONSEIL (A.I.C.) société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de POINTE-A-PITRE sous le numéro 522 912 633,

C/

S.C.I. KARLA, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 833 293 608, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

---

AVOCATS :

Me Catherine GLAZIOU
l’AARPI OVEREED

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 29 juin 2026

A l’audience publique de ce Tribunal ;

Sous la Présidence de : Madame Ariane GAJZLER, Juge,

Assistée de : Madame Sylvina MARIVAL, Cadre Greffière,

Après débats à l’audience du 04 mai 2026, le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 1]” Représenté par son syndic, la SARL AGENCE IMMO CONSEIL (A.I.C.) société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de POINTE-A-PITRE sous le numéro 522 912 633, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Maître Catherine GLAZIOU, avocate au barreau de GUADELOUPE, SAINT-MARTIN et SAINT-BARTHÉLEMY

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

S.C.I. KARLA, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 833 293 608, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Matthieu LEMAIRE, avocat associé de la SELARL DLV, avocat plaidant au barreau de CAEN et par Maître Lea GREDIGUI de l’AARPI OVEREED, avocat postulant au barreau de GUADELOUPE, SAINT-MARTIN et SAINT-BARTHÉLEMY

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance en date du 9 juin 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pointe à Pitre a notamment condamné la SCI KARLA à remettre en état à ses frais les lots n°99 et 100 sis [Adresse 4], dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai. Cette ordonnance a été signifiée, à la requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE IMMO CONSEIL, à la SCI KARLA, par acte d’huissier en date du 23 juin 2023.

Par arrêt en date du 18 avril 2024, la Cour d’appel de [Localité 3] a confirmé l’ordonnance attaquée s’agissant de la remise en état des lots n°99 et 100 sous astreinte. Cet arrêt a été signifié à la SCI KARLA par acte d’huissier en date du 6 juin 2024. Aucun pourvoi en cassation n’a été formé.

Par acte d’huissier en date du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE IMMO CONSEIL, a fait assigner la SCI KARLA devant le juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Pointe à Pitre aux fins de liquidation d’astreinte.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la SARL AGENCE IMMO CONSEIL sollicite de :
Le dire recevable en ses demandes, Liquider l’astreinte provisoire prononcée à l’encontre de la SCI KARLA par l’ordonnance de référé du 9 juin 2023, à la somme de 74.300 euros, Condamner la SCI KARLA à lui verser la somme de 74.300 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Ordonner la capitalisation des intérêts, Ordonner à la SCI KARLA la remise en leur état initial d’emplacements de stationnement des lots de copropriété numéros 99 et 100, transformés en une arrière-cuisine de restaurant et une pièce de stockage, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, Condamner la SCI KARLA aux dépens, et à lui verser la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, le demandeur fait valoir que la SCI KARLA n’a pas exécuté les obligations mises à sa charge par le juge des référés, de sorte que l’astreinte doit être liquidée pour la période du 23 septembre 2023 au 6 octobre 2025, et qu’une nouvelle astreinte doit être ordonnée.

La SCI KARLA, représentée par son conseil, sollicite de :
A titre principal :Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de l’intégralité de ses demandes, Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] aux dépens de l’instance, A titre subsidiaire : Réduire à 1 euro le montant de l’astreinte liquidée provisoirement,
Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
La SCI KARLA expose qu’elle a respecté les obligations mises à sa charge, en faisant enlever tous les éléments litigieux, ne laissant que quelques étagères et un ballon d’eau chaude, ce qui est autorisé pour un garage. Il n’y a ainsi pas lieu à liquidation de l’astreinte. Par ailleurs, le contentieux en cours lui a occasionné des difficultés financières, en ce qu’elle n’arrive pas à trouver de locataire, de sorte que, si l’astreinte devait être liquidée, elle devrait être largement réduite.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 29 juin 2026.

MOTIFS

Sur la liquidation de l’astreinte provisoire

Sur le point de départ de l’astreinte

Par application de l’article R.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « l'astreinte prend effet à la date fixée par le juge, laquelle ne peut être antérieure au jour où la décision portant obligation est devenue exécutoire. Toutefois elle peut prendre effet dès le jour de son prononcé si elle assortit une décision qui est déjà exécutoire ».

Il est constant que l'astreinte ne peut commencer à courir qu'à compter du jour où la décision qui l'ordonne a été notifiée.

En l'espèce, dans son ordonnance en date du 9 juin 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Pointe à Pitre, confirmé par la Cour d’appel sur ce point, a notamment condamné « La SCI KARLA à remettre en état à ses frais les lots n°99 et 100 sis [Adresse 7], dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ».

La signification de cette ordonnance, le 23 juin 2023, est produite, de sorte que l’astreinte a commencé à courir à l'encontre de la SCI KARLA à compter du 24 septembre 2023, soit trois mois après la signification.

Sur la demande de liquidation de l'astreinte

La mesure d’astreinte est indépendante des dommages et intérêts et a uniquement un but comminatoire pour contraindre le débiteur à s’exécuter. Elle n’a aucunement vocation à le punir ni à indemniser le créancier d’un préjudice.

Par application de l’article L. 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution, « le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l'astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère ».

Lorsque l’obligation en cause est une obligation de faire, il appartient au débiteur de l’obligation, assigné en liquidation de l’astreinte, de prouver qu’il s’est exécuté.

En l’espèce, il ressort de l’ordonnance de référé et de l’arrêt de la Cour d’appel que les lots n°99 et 100, appartenant à la SCI KARLA, étaient à l’origine des places de stationnement automobile, qui ont été transformés en deux box fermés et aménagés en une cuisine de restauration et divers autres équipements, avec notamment une cheminée d’extracteur d’air, justifiant la condamnation à remettre les lots en état.

Un procès-verbal de constat d’huissier de justice, en date du 13 novembre 2023, permet de démontrer qu’à cette date, la cheminée a été enlevée et le toit rebouché, aucun point de cuisson n’est présent, mais les deux box sont encore encombrés d’éléments de cuisine (évier, plans de travail, étagères, ustensiles de cuisine, réfrigérateur, …). Un second procès-verbal de constat d’huissier de justice, en date du 7 novembre 2024, montre que les box sont vides, hormis un ballon d’eau chaude, des étagères, un écran et un distributeur de serviettes fixé au mur.

Ces deux procès-verbaux démontrent que la SCI KARLA a progressivement transformé les deux lots pour se conformer à ses obligations. A la date du 13 novembre 2023 (1er constat), si les box ne pouvaient plus être utilisés comme cuisine en raison de la dépose de la cheminée et de l’absence d’élément de cuisson, la présence des autres éléments de cuisine ne permettaient pas d’utiliser l’espace pour garer un véhicule. La remise en état, entendue comme la possible utilisation du local comme lieu de stationnement, doit être considérée comme incomplètement exécutée à cette date. Au 7 novembre 2024 (2ème constat), la remise en état a été améliorée, au regard du peu de mobilier restant dans la pièce ; mais les étagères fixes sur les murs réduisent le volume utilisable, et donc la possibilité d’entreposer un véhicule, ce qui est la principale destination d’un garage.

Cependant, le grief principal du syndicat des copropriétaires de la Résidence LES [Localité 4] DE [Adresse 8], qui a justifié la condamnation sous astreinte, concernait les nuisances visuelles et olfactives occasionnées par la transformation des garages en cuisine et la présence d’une cheminée d’extraction d’air au raz de la façade de l’immeuble, sous une fenêtre du 1er étage.

La première remise en état des lieux, au 13 novembre 2023, a permis de faire cesser ces nuisances, par l’enlèvement de la cheminée et des éléments de cuisson. Et si, au 7 novembre 2024, les box ne ressemblent pas tout à fait à des garages automobiles, il est incontestable qu’ils ne peuvent plus servir de cuisine. Or si un garage a effectivement pour vocation première d’être un espace de stationnement automobile, chaque propriétaire d’un tel lieu est toujours libre de l’utiliser pour y entreposer d’autres choses, selon ses besoins, dans le respect des droits des autres copropriétaires.

Ainsi, si la demande de liquidation est fondée en son principe, au regard du but poursuivi par la condamnation sous astreinte, il y a lieu de considérer que la SCI KARLA avait, au 13 novembre 2023, partiellement mais substantiellement exécuté ses obligations, et qu’elle les a totalement remplies au 7 novembre 2024.

Par ailleurs, il est constant que l’astreinte, en ce qu’elle impose, au stade de sa liquidation, une condamnation pécuniaire au débiteur de l’obligation, est de nature à porter atteinte à un intérêt substantiel de celui-ci et entre dans le champ d’application de la protection des biens garantie par l’article 1er du Protocole n°1 à la Convention de Sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Il appartient ainsi au juge qui statue sur la liquidation d’une astreinte d’apprécier de manière concrète s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige, la décision de liquidation d’astreinte ne devant pas conduire à des montants manifestement excessifs au regard de l’enjeu du litige et de l’objectif contraignant et non punitif, assigné à la mesure.

Si l’objectif de l’exécution prononcé est légitime, l’astreinte encourue, non limitée dans le temps, est manifestement disproportionnée à l’intérêt économique de l’injonction et à la situation actuelle des parties, la condamnation ayant été exécutée.

Il convient, par conséquent, d’ordonner la liquidation de l’astreinte prononcée le 9 juin 2023, dans un rapport raisonnable de proportionnalité à l’enjeu du litige et en tenant compte de l’exécution de ses obligations par le défendeur, à hauteur d’une somme de 5.000 euros, au paiement de laquelle la SCI KARLA sera condamnée.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025, date de l’assignation, et la capitalisation des intérêts échus pour une année entière sera ordonnée, conformément à la demande en ce sens, qui est de droit lorsqu’elle est formulée.

Au regard de l’exécution de ses obligations par le défendeur, il n’y a pas lieu de fixer une nouvelle astreinte.

Sur les demandes accessoires

La SCI KARLA succombe à l'instance et sera par conséquent condamnée à en supporter les entiers dépens.

Condamnée aux dépens, la SCI KARLA sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que les décisions du juge de l'exécution bénéficient de l'exécution provisoire de droit conformément aux termes de l'article R.121-21 du code des procédures civiles d'exécution.

PAR CES MOTIFS,