TJ 97416, 26 juin 2026, RG 25/04063

N° RG 25/04063 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBII5 - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 26 Juin 2026
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 26 Juin 2026

N° RG 25/04063 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBII5
NAC : 30B

Jugement rendu le 26 Juin 2026

ENTRE :

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE DEVELOPPEMENT ET D’EQUIPEMENT DE [Localité 2] (SEMADER)
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par Maître Béatrice FONTAINE de la SELARL BRIGITTE MAURO - BÉATRICE FONTAINE, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

S.A.S. TOP PRIX 786
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Adeline CORROY
Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 Février 2026 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 15 Mai 2026 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 26 Juin 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

---

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Béatrice FONTAINE
le :

N° RG 25/04063 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBII5 - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 26 Juin 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2017, la société d’économie mixte d’aménagement de développement et d’équipement de la Réunion (SEMADER) a donné à bail commercial à la SASU TOP PRIX 786 pour une durée de neuf ans, un local commercial sis [Adresse 3] figurant sous le numéro [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer de 903,69 euros charges et taxes comprises les deux premières années, puis 1011,92 euros hors taxes à compter du 1er novembre 2019.

Par acte de commissaire du 14 mars 2025, un commandement de payer la somme de 13 810,26 euros a été délivré à la personne du locataire.

Par acte délivré le 28 août 2025, la SEMADER a fait assigner la SAS TOP PRIX 786 devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) en résiliation du bail.

Aux termes de son assignation valant conclusions, elle demande au tribunal, sur le fondement des articles 1224 et suivants et 1741 du code civil, de:
-PRONONCER la résiliation du bail, en date du 20 octobre 2017 aux torts et griefs de la SAS TOP PRIX [Cadastre 1];
-ORDONNER son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et ce, au plus tard passé un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, et sous astreinte de 7,79 euros par jour de retard ;
-ORDONNER en cas de besoin le recours à la force publique et à l’assistance d'un serrurier;
-ORDONNER l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux aux frais, risques et péril du défendeur ;
-JUGER que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut ,ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le Commissaire de Justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de 4 semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des Procédures Civiles d’exécution sur ce point ;
-CONDAMNER la SAS TOP PRIX 786 à lui payer la somme de 15 011,46 euros outre les intérêts au taux légal depuis la date de la sommation de payer correspondant aux loyers et charges impayés au 3/06/2025, somme à parfaire à la date de la décision à intervenir,
-CONDAMNER la SAS TOP PRIX 786 à lui payer la somme de 1810,71 euros par mois à titre d’indemnité d'occupation, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;
-ORDONNER que la somme payée au titre du dépôt de garantie par le preneur, soit la somme de 2023,84 euros, lui restera acquise à titre d’indemnité, et ce en vertu du contrat de bail ;
-DIRE ET ORDONNER que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire ;
-CONDAMNER la SAS TOP PRIX 786 à lui payer la somme de 2500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
-CONDAMNER la SAS TOP PRlX 786 aux entiers dépens en ce compris notamment les frais de Commissaire de Justice.

Citée en l’étude, la SAS TOP PRIX 786 n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures de la demanderesse susvisées quant à l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 26 février 2026 fixant la date de dépôt des dossiers au 15 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

N° RG 25/04063 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBII5 - page /
Tribunal judiciaire de Saint-Pierre - 1ère chambre civile - jugement du 26 Juin 2026
Sur la résiliation du bail commercial

En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et il appartient, par application de l'article 1353 du même code, à celui qui réclame l'exécution d'une obligation, de prouver son existence et, le cas échéant, son montant. Par application de ce texte, le créancier doit prouver que les conditions stipulées dans l'acte dont il se prévaut se trouvent réunies quant aux opérations dont il demande le règlement.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution est suffisamment grave pour que la résolution doive être immédiatement prononcée.
En l’espèce, la SEMADER produit le contrat de bail commercial du 20 octobre 2017 et le commandement du 14 mars 2025 de payer la somme de 13 619, 76 euros au titre des loyers et charges dus au 3 février 2025 en vertu du bail du 20 octobre 2017.

Selon le relevé de compte produit par le demandeur, il reste dû un solde de 15 011, 46 euros à la date du 3 juin 2025.

Dès lors que le demandeur démontre l’existence de l’obligation, il appartient à la SAS TOP PRIX 786 , en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, de justifier qu’elle s’est libérée de son obligation de paiement. S’il apparaît sur le relevé de compte que le locataire est parvenu à résorber sa dette jusqu’en mars 2024, les échéances ne sont depuis plus acquittées hormis deux versements de 2088 euros en mai et juin 2025 portant la dette à la somme de 15 011,46 euros.

Le bailleur justifie ainsi d’un manquement grave à ses obligations essentielles par le locataire de sorte qu’il convient de prononcer la résiliation du bail. Cette résiliation prendra effet à la date de l’assignation le 28 août 2025.

Par suite, il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS TOP PRIX 786 dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuels sera réglé conformément aux articles L433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les arriérés de loyers

A la date de l’assignation, il restait due la somme de 15 011,46 euros au titre des loyers impayés.

La SAS TOP PRIX 786 sera ainsi condamnée à payer à la SEMADER la somme de 15 011,46 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les clauses pénales

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la SEMADER sollicite une astreinte de 20 % du loyer hors taxe par jour de retard, une indemnité d’occupation journalière égale à une fois et demi le loyer journalier TTC en vigueur en fin de bail et l’acquisition du dépôt de garantie en application du contrat de bail. L’ensemble de ces clauses constitue des clauses pénales lesquelles cumulées sont manifestement excessive eu égard au préjudice réellement subi par le bailleur. En conséquence, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte s’agissant de l’expulsion du locataire.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d'occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

L'indemnité forfaitaire d'occupation majorée qui a été contractuellement prévue s'analyse comme indiqué plus haut en une clause pénale. L’indemnité égale à une fois et demi est excessive quant au préjudice effectivement subi par la SEMADER et sera réduite.

Occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués à compter de la résiliation du bail, l’indemnité d'occupation mensuelle due par la SAS TOP PRIX 786 sera ainsi fixée à la somme de 1344,30 euros, payable à compter du 29 août 2025 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés.

Sur le dépôt de garantie

En l’espèce, le contrat de bail stipule que dans le cas de résiliation pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur de plein droit au titre des premiers dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres.

Il en résulte que le dépôt de garantie d’un montant de 2023,84 euros restera acquis à la SEMADER.

Sur les demandes accessoires

Succombant principalement, la SAS TOP PRIX 786 sera condamnée aux dépens, lesquels ne comprennent pas le coût du commandement de payer.

Pour les même motifs, elle sera condamnée à payer à la SEMADER la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS