TJ 97416, 1 juin 2026, RG 25/03607

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03607 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBJDQ

N° MINUTE : 26/00306

JUGEMENT

DU 01 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILIER SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [E] [Z], responsable du contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [H] [Q], demeurant [Adresse 2][Adresse 3] [Localité 1]

Rep/assistant : Me Delphine SAVIGNY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION
(Aide juridictionnelle Totale numéro C97416-2025-004567 du 08/10/2025)

DÉBATS : A l’audience publique du 23 Mars 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SODEGIS
CCC à Me Delphine SAVIGNY + AFM
Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 05 décembre 2017, la Société de Développement et de Gestion d'Immobilier Social (ci-après la SODEGIS) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [Q] [H] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 392,37 euros, hors charges.

Invoquant l'existence de loyers demeurés impayés, la SODEGIS a fait signifier le 16 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 08 septembre 2025, la SODEGIS a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre aux fins de voir :
CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire, faute par Mme [Q] [H] d'avoir régulariser sa situation ;En conséquence,
PRONONCER la résiliation du bail, déclarer Mme [Q] [H] occupante sans droit ni titre du logement précité et être autorisée à procéder à son expulsion ;CONDAMNER Mme [Q] [H] au paiement d'un arriéré locatif arrêté au 02 septembre 2025 à la somme de 2 612,68 euros, augmentée des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 14 novembre 2024, et ce au fur et à mesure des échéances jusqu'à parfait paiement ;FIXER l’indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération des lieux, à la somme de 547,81 euros par mois, révisable annuellement ;CONDAMNER Mme [Q] [H] à lui payer, en plus des dépens, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée une dernière fois à l’audience du 23 mars 2026.

Se référant à ses dernières écritures notifiées le 12 mars 2026, la SODEGIS, régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes dans les termes de son assignation, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3 726,92 euros.

En défense, suivant ses conclusions n°1, notifiées le 23 février 2026, Mme [Q] [H], représentée, a demandé au juge des contentieux et de la protection de :
REJETER toutes fins, moyens et conclusions contraires de la SODEGIS ;SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée à l’article 6 du contrat de bail en date du 5/12/2017 ;CONSTATER les dettes locatives antérieures au 27 mars 2025 de Mme [Q] [H] comme effacées totalement soit la somme de 1 582,34 € ;OCTROYER un délai de paiement de trois ans à Mme [Q] [H] concernant ses dettes locatives postérieures au 27/03/2025 jusqu’à la reprise normale du paiement de son loyer ;Dépens comme ne matière d’aide juridictionnelle.
Elle expose qu’elle a été contrainte de saisir la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion le 24/12/2024 qui a déclaré son dossier recevable et imposé un effacement total de ses dettes le 27/03/2025 à hauteur de 1 582,34 euros.

Elle explique que le SODEGIS a fait notifier un commandement de payer le 16/05/2025, soit postérieurement à la décision d’effacement des dettes. Elle poursuit en indiquant que la SODEGIS a contesté cette décision devant le juge du surendettement qui a rendu, le 17/12/2025, une décision en faveur de Mme [Q] [H], « la déclarant recevable à poursuivre la procédure de surendettement ».

En conséquence, elle soutient que les effets de la clause résolutoire ne sont pas acquis et la procédure d’expulsion suspendue jusqu’à un éventuel impayé de loyer durant les deux prochaines années. De plus, elle déclare avoir repris le paiement normal de son loyer courant et sollicite des délais de paiement sur une période de trois ans concernant les impayés postérieurs au 27/03/2025.

En réponse, la SODEGIS s’oppose aux déclarations de Mme [Q] [H] et rappelle que seule une décision de recevabilité du dossier de surendettement prise avant la fin du délai légal du commandement de payer peut suspendre les effets de la clause résolutoire.

Elle précise que le commandement qu’elle a fait délivrer le 16 mai 2025 mentionne un arriéré d’un montant de 1 001,07 euros, qui prend en considération la dette locative effacée à hauteur de 888,39 euros. Elle soutient que ce commandement est recevable dès lors qu’il porte sur une dette postérieure à la décision de recevabilité de la Commission de surendettement intervenue le 30 janvier 2025, et considère que les effets de la clause résolutoire sont acquis.

De plus, elle fait valoir la mauvaise foi de Mme [Q] [H] qui affirme avoir repris le paiement de son loyer alors que le dernier règlement de 150 euros date du 06 mars 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée le 09 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la SODEGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L'ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LA DEMANDE DE SUSPENSION DE SES EFFETS

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, l'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 05 décembre 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 16 mai 2025, pour la somme en principal de 1 001,07 euros. Il ressort des pièces du dossier que cette somme prend en compte le montant de la dette effacée par la Commission de surendettement de la Réunion (soit la somme de 889,39 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 27 mars 2025).

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2025.

Il convient de rappeler les textes régissant l'articulation entre la procédure de surendettement et l'application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location.

Selon l’article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il découle notamment de ces dispositions qu'un locataire ne peut prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire consécutive à une décision de rétablissement personnel qu'à la condition qu'au jour auquel le juge statue, il ait repris le paiement des loyers courants et qu'il s'en acquitte sans aucun manquement pendant un délai de deux ans suivant la décision de la commission de surendettement.

En l’espèce, il ressort des éléments relatifs à la procédure de surendettement dont a bénéficié Mme [Q] [H] qu’elle a saisi la commission le 23 décembre 2024. Sa demande a été déclarée recevable le 30 janvier 2025. Cette décision de recevabilité prononcée avant la délivrance du commandement de payer, intervenue le 16 mai 2025, n'a pu avoir aucun effet sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail.

De plus, cette décision de recevabilité et d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, si elle a suspendu l'exigibilité des créances antérieures, n'a emporté aucun effet suspensif sur le paiement du loyer courant, qui devait être repris dès le 30 janvier 2025.

Par décision en date du 27 mars 2025, la commission de surendettement a ensuite imposé un effacement des dettes de loyers et charges à hauteur de 889,39 euros (et non à concurrence de 1 582,43 euros comme le soutient Mme [Q] [H] dans ses écritures), montant qui a été déduit de la somme visée au commandement de payer.

Un recours a été formé par bailleur devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3], statuant en matière de surendettement qui, par jugement rendu le 17 décembre 2025, a déclaré la demande de Mme [Q] [H] recevable et renvoyé le dossier à la Commission de surendettement afin qu’elle reprenne sa mission.

Il convient de constater qu’au jour de l’audience, et au contraire des déclarations de Mme [Q] [H], celle-ci n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucune somme n’ayant été versée depuis le 06 mars 2025 selon le décompte produit par la SODEGIS et arrêté au 19 mars 2026.

Il résulte des développements qui précèdent que Mme [Q] [H] ne peut bénéficier d'une suspension des effets de la clause résolutoire résultant d'une décision de recevabilité et d’orientation vers un rétablissement personnel.

En conséquence, l’expulsion de Mme [Q] [H] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement.

SUR LE MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

S’agissant de la cotisation d’assurance habitation, les conditions générales du bail qui reprennent les dispositions de l'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 imposent à Mme [Q] [H] de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. (…)

Ces dispositions énoncent qu’à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

En l’espèce, il convient de constater que la cotisation d’assurance appliquée par la SODEGIS depuis le mois de mai 2023 ne figure pas dans les conditions particulières du bail et faute, pour cette dernière, de justifier du respect de la procédure prévue par les dispositions légales et contractuelles, les frais d’assurance seront écartés du calcul de l'arriéré.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SODEGIS produit un décompte démontrant que Mme [Q] [H] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (107,27 euros) et des frais d’assurance (80,50 euros), et compte tenu de l’effacement de la dette locative à concurrence de 889,39 euros, la somme de 1 226,69 euros à la date du 16 juillet 2025.

Mme [Q] [H] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme à la SODEGIS, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2025 sur la somme de 1 001,07 euros et à compter de l'assignation du 08 septembre 2025 pour le surplus.

SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il s’évince de ces dispositions que l’octroi de délais de paiement par le juge est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et à sa capacité financière à régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des éléments versés en procédure que Mme [Q] [H] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant au jour de l'audience et ne produit aucune pièce démontrant qu’elle serait en mesure de solder sa dette dans le délai de trois ans.

En conséquence, la demande de délais de paiement de Mme [Q] [H] sera rejetée.

SUR L'INDEMNITE D'OCCUPATION

L’indemnité d'occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 16 juillet 2025, Mme [Q] [H] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle - égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié - soit 547,81 euros comme expressément réclamé, payable donc à compter du 17 juillet 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l'Insee.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [Q] [H], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :