TJ 97416, 1 juin 2026, RG 25/03821

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03821 - N° Portalis DB32-W-B7J-DBJNO

N° MINUTE : 26/00308

JUGEMENT

DU 01 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SEDRE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD - SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

à :

Madame [L] [G] [N], demeurant [Adresse 2][Adresse 3]D - [Localité 1]

Comparante en personne

DÉBATS : A l’audience publique du 23 Mars 2026

DÉCISION : Contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à Me Fabrice SAUBERT
[L] [G] [N]
Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 26 février 2007, la Société d’Équipement du Département de la Réunion (ci-après la SEDRE) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [N] [L] [G] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 236,79 euros, hors charges.

Invoquant un défaut de paiement de loyers échus, la SEDRE a fait signifier le 09 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de deux mois, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, la SEDRE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder sous astreinte de 30 euros par jour de retard à l’expulsion de Mme [N] [L] [G],obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de dommages et intérêts et, en plus des dépens, de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.
La réouverture des débats a été ordonnée le 19 janvier 2026 pour permettre à la SEDRE de produire un décompte entier et actualisé.

L’affaire a été appelée une dernière fois à l’audience du 23 mars 2026 lors de laquelle la SEDRE, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 983,26 euros hors dépens.

De plus, elle ne s’est pas opposée à la demande de délais de Mme [N] [L] [G] compte tenu de la reprise des paiements, faisant observer que la part résiduelle des loyer et charges incombant à la locataire après déduction du montant de l'aide pour le logement, s'élève à 83,69 euros.

Mme [N] [L] [G] a comparu et reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais de paiement.

Elle déclare être sans emploi et percevoir la somme de 567 euros au titre du Revenu de solidarité active (RSA). Elle ne fait état d'aucun crédit.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée le 19 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la SEDRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 26 février 2007 contient une telle clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 09 avril 2025, pour la somme en principal de 999,84 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 juin 2025.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SEDRE produit un décompte actualisé démontrant que Mme [N] [L] [G] reste devoir la somme de 1 045,20 euros à la date du 18 mars 2026.

Cependant, en déduisant les frais de poursuite (677,01 euros) qui ne font pas partie des loyers et des charges, ainsi que les frais injustifiés appliqués par la SEDRE (soit les frais recommandés ajoutés aux frais de rejet bancaires de 251,57 euros et les « dommages et intérêts » au visa des anciens articles 1146 et suivants du Code civil de 188,20 euros), soit un montant cumulé de 1 116,78 euros supérieur au montant réclamé, il apparait que la dette locative est soldée.

La demande en paiement sera par conséquent rejetée comme étant sans objet.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l'espèce, il convient de constater que Mme [N] [L] [G], qui s’est acquittée de l’intégralité de sa dette locative, se trouve à jour du paiement de son loyer et des charges.

En conséquence, la dette étant réglée, la demande de délais de paiement de Mme [N] [L] [G] est également devenue sans objet.

Or, en application de l'article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, les effets de la clause résolutoire du bail peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés, même d’office, par le juge au locataire qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qui parait en situation de régler sa dette locative.

Si le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande tendant à l’octroi de délais de grâce, il ne saurait à l’évidence entraîner la résiliation du bail, sous peine de priver le locataire des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de sa dette. On ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Dans cette circonstance, il convient de dire que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et qu’il n’y a donc pas lieu à résiliation du bail.

La SEDRE sera déboutée de ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation qui deviennent par conséquent sans objet.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dommages et intérêts :
Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la SEDRE ne rapporte pas la preuve d’un préjudice à l’appui de sa demande de dommages et intérêts qui n’est pas chiffrée de surcroit.

La SEDRE sera par conséquent déboutée de sa demande d’indemnisation.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :
La SEDRE, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et ne peut ainsi prétendre en l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :