TJ 97416, 1 juin 2026, RG 26/00251

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 26/00251 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBLVH

N° MINUTE : 26/00319

JUGEMENT

DU 01 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT ET DU DEVELOPPEMENT D’EQUIPEMENT DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [E] [M], responsable social et contentieux, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [G] [Q], demeurant [Adresse 2]
Comparante en personne

Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 2]
Non comparant, ni représenté

DÉBATS : A l’audience publique du 23 Mars 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SEMADER
CCC à [G] [Q]
Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 30 décembre 2024, la Société d’Économie Mixte d'Aménagement, de Développement et d’Équipement de la Réunion (ci-après la SEMADER) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à M. [O] [T] et Mme [Q] [G] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 516,12 euros, hors charges.

Invoquant un défaut de paiement de loyers échus, la SEMADER a fait signifier le 18 juillet 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme due dans le délai de six semaines, hors coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2026, la SEMADER a saisi le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l’expulsion de M. [O] [T] et Mme [Q] [G],obtenir leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

La SEMADER, régulièrement représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 3 783,51 euros. Elle ne s’est en outre pas opposée à l’octroi de délais.

Au contraire de M. [O] [T], Mme [Q] [G] a comparu et reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en sollicitant les plus larges délais de paiement. Elle ajoute qu’elle a déposé un dossier auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion.

Elle déclare que les difficultés financières du couple résultent d’une baisse de revenus de M. [O] [T]. Elle ajoute qu’elle est dans l’attente de l’obtention d’un contrat de travail à durée déterminée, à temps partiel, d’une durée d’un an et dont le terme est fixé au 14 août 2027.

Elle affirme percevoir actuellement la somme mensuelle de 868 euros, outre celle de 607 euros au titre des prestations sociales, et indique que M. [O] [T] est sans emploi. Elle précise que le couple assume la charge d’un enfant et n’a pas de crédit.

Un bordereau de carence a été reçu au greffe avant l’audience dont il ressort que M. [O] [T] et Mme [Q] [G] n’ont pas répondu aux sollicitations des services sociaux, lesquels n’ont donc pas été en mesure d’établir un diagnostic social et financier de leur situation.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient tout d’abord de noter que M. [O] [T], qui ne comparait pas, a été assigné en l'étude du commissaire de justice.

En vertu des dispositions des articles 472 et 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, en rappelant qu’il ne sera fait droit à la demande que dans la mesure où elle sera estimée régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET EN EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée le 19 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la SEMADER justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'Allocations Familiales le 02 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2026.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, l'article 24 I de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, ces dispositions d’ordre public sont respectées.

En effet, le bail conclu le 30 décembre 2024 contient une telle clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié le 18 juillet 2025, pour la somme en principal de 1 337,97 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 août 2025.

N’ayant en outre pas repris le paiement intégral du loyer et des charges à la date de l’audience et faute d’élément versé en procédure justifiant de la situation personnelle et financière exposée oralement, la demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée, en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur le 29 juillet 2023.

En conséquence, l’expulsion de M. [O] [T] et Mme [Q] [G] sera ordonnée dans les conditions rappelées au dispositif du présent jugement, sans qu'il soit nécessaire de prononcer l'astreinte sollicitée dès lors que le recours à la force publique s'avère une mesure de contrainte suffisante.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

S’agissant de la cotisation d’assurance habitation, l'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

En l’espèce, n’étant pas prévue par les conditions particulières du bail, la cotisation d’assurance appliquée par la SEMADER sera écartée du calcul de l'arriéré, faute pour cette dernière de justifier du respect de la procédure prévue par l'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

La SEMADER produit un décompte démontrant que M. [O] [T] et Mme [Q] [G] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuite (157,11 euros) et des frais d’assurance injustifiés (48,84 euros), et compte tenu du paiement de la somme totale de 930,24 euros intervenu sur la période du 09 septembre 2025 au 04 décembre 2025, la somme de 519,21 euros à la date du 29 août 2025.

À cet égard, il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par la demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d'occupation.

Il convient de préciser que le dépôt par M. [O] [T] et Mme [Q] [G] d’un dossier aux fins de traitement de leur situation de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Réunion est sans incidence sur leur condamnation au paiement de la dette.

M. [O] [T] et Mme [Q] [G] seront par conséquent condamnés à payer cette somme de 519,21 euros à la SEMADER, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 janvier 2026.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

L’indemnité d'occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 29 août 2025, M. [O] [T] et Mme [Q] [G] causent un préjudice au bailleur qui sera réparé par le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, soit 527,61 euros, payable donc à compter du 30 août 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, remise des clés comprise, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publiée par l'Insee.

Les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du Code civil.

Les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

M. [O] [T] et Mme [Q] [G], qui succombent à l'instance, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :