TJ 97416, 1 juin 2026, RG 26/00745

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 26/00745 - N° Portalis DB32-W-B7K-DBMOM

N° MINUTE : 26/00321

JUGEMENT

DU 01 Juin 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE LA REUNION, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par madame [F] [W], agent de la SIDR, munie d’un mandat écrit

à :

Madame [U] [M], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

DÉBATS : A l’audience publique du 23 Mars 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Pauline SUZANNE, Magistrat exerçant à titre temporaire, délégué dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à la SIDR
CCC à
Le

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 20 mars 2017, la Société Immobilière du Département de la Réunion (ci-après la SIDR) dûment représentée par son représentant légal a donné à bail à Mme [M] [U] un logement situé dans le groupe d'habitations "[Adresse 3]" sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 485,18 euros, hors charges.

Le 16 juin 2025, la SIDR a fait signifier un commandement de payer aux fins de saisie vente visant une décision du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre en date du 10 mars 2025 ayant condamné Mme [Q] [E] à payer la somme de 5 152,21 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025, la SIDR a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre pour, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [U],obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d'occupation, de frais d’assurance contre les risques locatifs facturés depuis mai 2024 ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’expulsion.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mars 2026.

La SIDR régulièrement représentée a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 15 478,50 euros. Elle précise en outre que le jugement du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint Pierre rendu le 10 mars 2025 n’avait statué que sur les impayés de loyer, la demande de résiliation du bail ayant été déclarée irrecevable pour non-respect du délai de saisine de la CCAPEX.

Mme [M] [U] n’a pas comparu ni ne s'est fait représenter, bien que régulièrement citée.

Un bordereau de carence a été reçu au greffe avant l’audience dont il ressort que Mme [M] [U] n’a pas répondu aux sollicitations des services sociaux qui n’ont pas été en mesure d’établir un diagnostic social et financier concernant la situation de cette dernière.

La décision a été mise en délibéré au 1er juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient tout d’abord de noter que Mme [M] [U], qui ne comparaît pas, a été assignée le 30 décembre 2025 en sa personne.

En vertu des dispositions des articles 472 et 473 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, en rappelant qu’il ne sera fait droit à la demande que dans la mesure où elle sera estimée régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION ET D’EXPULSION

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 1] par voie dématérialisée le 05 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l'article 24 II de la même loi, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l'espèce, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 décembre 2025.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1224 du Code civil, la résolution peut émaner « soit de l'application d'une clause résolutoire soit en cas d'inexécution suffisamment grave d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ».

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, selon les termes de son assignation, la SIDR sollicite la résiliation du bail litigieux du fait de l’acquisition de la clause résolutoire. Toutefois, si le bail conclu le 20 mars 2017 contient une telle clause, il convient de constater que la SIDR ne produit aucun commandement de payer visant ladite clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Dans ses conditions, les demandes en résiliation de bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation seront rejetées.

SUR LA DETTE LOCATIVE

En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, devenu l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le coût des actes prescrits par la loi sera recouvré au titre des dépens de l’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SIDR verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 15 478,50 euros dû au 19 mars 2026. Cet arriéré inclut la somme de 5 152,21 euros correspondant à la condamnation au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2025 (comprenant les frais d’assurance facturés depuis mai 2024) prononcée par jugement du 10 mars 2025, le bailleur disposant ainsi déjà d’un titre exécutoire pour recouvrer cette créance.

Compte tenu du paiement du loyer à terme échu, il sera considéré qu’à compter du 30 janvier 2025, le solde est donc revenu à zéro.

Il en résulte que l’arriéré locatif est en réalité égal à la différence entre (l’arriéré réclamé au 19 mars 2026 – le solde arrêté au 31 janvier 2025) et (le solde arrêté au 23 janvier 2025 – la dette fixée par le jugement au 23 janvier 2025)
Ce qui correspond à : (15 478,50 euros - 5 694,17 euros) – (5 688,62 euros - 5 152,21 euros)
= 9 784,33 euros – 536,41 euros
Soit la somme de 9 247,92 euros.

Ce décompte démontre que Mme [M] [U] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite (726,69) et des frais d’assurance (77,70 euros), la somme de 8 443,53 euros à la date du 19 mars 2026.

Mme [M] [U], non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, et sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme à la SIDR, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 30 décembre 2025.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE LA PRIME D’ASSURANCE HABITATION

L'article 7 g) et h) de la loi du 06 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur ; cette justification résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. (…)

À défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l'article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d'assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d'un montant fixé par décret en Conseil d'Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l'avis d'échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d'assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

En l'espèce, la SIDR produit à l’appui de sa demande :
La demande de renouvellement de l’assurance habitation en date du 15 janvier 2024 ;la mise en demeure en date du 15 mars 2024, envoyée sous contrôle de commissaire de justice, d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatives en cours de validité, conformément à l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ;le procès-verbal du 02 avril 2024 décrivant un envoi groupé de la mise en demeure précitée à 7 119 locataires ;le courrier du 02 mai 2024 annexé du contrat d’assurance souscrit pour le compte de Mme [M] [U] portant mention du montant de la cotisation mensuelle d’assurance qui s’élève à 5,55 euros.
Au vu de ces éléments et de la condamnation prononcée par jugement du 10 mars 2025 qui comprenait les frais d’assurance appliqués de mai à décembre 2024, Mme [M] [U] sera condamnée à payer à la SIDR une cotisation mensuelle de 5,55 euros au titre de l'assurance contre les risques locatifs, à compter du mois de janvier 2025, jusqu’à production d’une attestation en cours de validité, concernant le logement loué.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Par application des articles 514 et 515 du Code de procédure civile, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, qui n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Mme [M] [U], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS :