TJ 93008, 25 juin 2026, RG 26/03603

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

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REFERENCES : N° RG 26/03603 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4433

Minute : 26/00621

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] ([Adresse 3])
Représentant : Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1434

C/

Monsieur [S] [W]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Carine SMADJA

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [S] [W]

Le

JUGEMENT DU 25 Juin 2026

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 25 Juin 2026;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge du tribunal de proximité assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 11 Mai 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge du tribunal de proximité, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] Représenté par son syndic la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1434

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [W]
[Adresse 6]
[Localité 4]
comparant en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à Saint-Denis (93 200) a fait assigner Monsieur [S] [W] devant le tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- La somme de 2.091,48 euros au titre des charges de copropriété exigibles dues au 1er trimestre 2026 inclus,
- La somme de 1.233,23 euros au titre des frais,
- La somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- La somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mai 2026.

À cette date, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise la dette à la baisse à hauteur de 291,26 euros au titre des charges et 1.429,18 euros au titre des frais de recouvrement, 2e trimestre 2026 inclus.

Monsieur [S] [W] comparaît en personne. La décision sera rendue contradictoirement. Il reconnaît la dette de charges et conteste les frais de recouvrement ainsi que les demandes accessoires. Il indique avoir sollicité à plusieurs reprises le syndic pour régler le problème et avoir fait preuve d’une bonne foi et de bonne volonté, mais n’avoir obtenu aucun retour de la part du créancier. Il soutient dès lors que les frais de procédure ont été abusivement facturés, un accord amiable étant possible et souhaité par le débiteur lui-même. Il produit des messages électroniques datés des 20 novembre 2023, 27 mai 2024, 9 juillet 2024 et 10 juillet 2025 dans lesquels il sollicite le syndic pour l’annulation des frais. Il produit également deux mises en demeure adressées au syndic pour le versement d’une aide de l’Etat liée aux travaux votés et réalisés dans la copropriété, les 14 août 2025 et 22 septembre 2025. Il produit un message électronique en date du 16 janvier 2026 dans lequel il sollicite un rendez-vous pour régler la situation, ainsi qu’un autre message électronique du 4 février 2026 par lequel il sollicite à nouveau un rendez-vous pour un accord amiable.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 25 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] verse aux débats :
- Le relevé de propriété faisant apparaître que Monsieur [S] [W] est propriétaire au sein de l’immeuble litigieux,
- Les appels de fonds,
- Le PV d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires,
- Le contrat de syndic,
- Le décompte de la créance

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [S] [W] demeurait redevable, à la date de l’audience, 2e trimestre 2026 inclus, de la somme de 291,26 euros.

Monsieur [S] [W] ne soulevant aucun moyen tendant à contester la dette, sera condamné à verser la somme de 291,26 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2026, date de l’assignation.

Sur les frais de suivi de procédure

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

Les frais visés par ces dispositions doivent s'entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l'exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées et les honoraires particuliers du syndic pour saisir le commissaire de justice et l'avocat s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] ne justifie pas de la nécessité des frais engagés et réclamés, au regard notamment des messages adressés par le copropriétaire débiteur et laissés sans réponse pendant plusieurs années.

La demande formée au titre des frais sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l'article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] n'apporte pas la preuve d'un préjudice indépendant du retard dans le paiement des charges de co-propriété, se contentant d'affirmer que sa trésorerie souffrirait de la situation, mais ne présentant aucune pièce au soutien de cette allégation.

La demande de condamnation en dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Monsieur [S] [W], qui perd le procès en ce qu’il reste débiteur à la date de l’audience et n’a pas soldé sa dette avant la délivrance de l’assignation, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS