TJ 33063, 29 juin 2026, RG 26/00307

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

72C

Minute

N° RG 26/00307 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3MTX

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 29/06/2026
à la SELARL BARDET & ASSOCIES
la SELARL MILANI - WIART

COPIE délivrée
le 29/06/2026
à

Rendue le VINGT NEUF JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 1er juin 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

DEMANDERESSE

S.D.C. GRAND SUD IMMOBILIER - COPROPRIÉTÉ [Adresse 1], dont le siège social est [Adresse 2], agissant en qualité de syndic de la Copropriété [Adresse 3], inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 482986213, Syndicat des copropriétaires
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

Madame [H] [S]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART, avocats au barreau de BORDEAUX

S.C.I. CHARTRES FELICIA
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Maître Florence WIART de la SELARL MILANI - WIART, avocats au barreau de BORDEAUX

FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes des 06 et 10 février 2026, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, après y avoir été autorisé par ordonnance sur requête du 02 février 2026, a assigné Mme [S] [H] épouse [X] et la SCI CHARTRES FELICIA, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de les voir condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,
- à enlever les plaques signalétiques (plaque professionnelle extérieure porte d’entrée, plaque professionnelle intérieure porte vitré et affichage ascenseur) apposées sans autorisation préalable ;
- reprendre les plaques signalétiques apposées à côté de la porte vitrée et le faire dans les règles de l’art (esthétique et alignement) ;
- enlever la platine d’interphone installée sur la façade, déposer le boîtier GSM et la goulotte dans le couloir RDC avec remise en état,
- leur interdire d’héberger dans leurs locaux et/ou sous-louer à tout autre professionnel, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de location ;
- les condamner à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le demandeur expose que la SCI CHARTRES FELICIA est propriétaire au sein de la copropriété du lot 107, situé aux niveaux R + 3 et R + 4 ; qu’elle a obtenu l’autorisation de transformer l’appartement en appartement mixte habitation et professionnel, pour permettre à Mme [X] d’exercer son activité de cardiologue ; que la mairie a autorisé le changement de destination par arrêté du 07 octobre 2024 ; que par assemblée générale du 30 juin 2025, Mme [X] a été autorisée à poser, à ses frais exclusifs, des plaques à droite de la porte vitrée, en façade et sur sa porte, ainsi qu’une platine avec un bouton pour l’ouverture de la porte principale et un bouton d’appel d’ouverture de la porte vitrée ; qu’elle n’a pas respecté les résolutions de l’assemblée générale ; que la porte d’entrée est constamment ouverte ; que contrairement à ses engagements, sa seule activité génère une nuisance importante dès lors qu’elle reçoit des dizaines de patients par jour ; que son projet d’ouverture d’un cabinet pluri-disciplinaire susceptible d’accueillir jusqu’à cinq praticiens ne correspond pas aux autorisations accordées ; que Mme [X] a posé des plaques ne respectant pas les préconisations, totalement inesthétiques ainsi qu’une platine indépendante et des installations non autorisées ; que les demandes de remise en état sont restées sans suite ; que l’ouverture d’un cabinet pluri disciplinaire, pour laquelle elle ne justifie d’aucune autorisation administrative ni d’aucune assurance, susceptible d’aggraver les nuisances, doit être interdite compte tenu de son opposition.

L’affaire, appelée à l’audience du 16 février 2026, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l'audience du 1er juin 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- le demandeur, le 27 mai 2026, par des écritures dans lesquelles il maintient ses demandes et y ajoutant, sollicite la condamnation de Mme [X] à lui communiquer sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision les pièces jointes à sa demande de changement de destination entre les mains de la mairie ;

Il expose que la demande de changement de destination enfin communiquée dans le cadre de l’instance confirme l’ouverture d’un centre accueillant 4 praticiens ; qu’elle persiste à s’abstenir de communiquer l’entier dossier déposé à la mairie, ce qui justifie sa méfiance légitime ; que les transformations ne doivent pas aboutir à la disparition de la destination d’habitation ; que la violation du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite ;

- les défenderesses, le 29 mai 2026, par des écritures dans lesquelles elles sollicitent :
- le débouté du syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- à titre reconventionnel,
- sa condamnation à verser à Mme [X] une indemnité provisionnelle de 10 000 euros ;
- sa condamnation à leur verser à chacune une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure et aux entiers dépens ;
- dire qu’il sera fait application à l’égard de la SCI CHARTRES FELICIA des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Elles font valoir que l’activité professionnelle libérale exercée dans l’immeuble est autorisée par le règlement de copropriété ; que l’activité de cardiologue de Mme [X] n’est la source d’aucune nuisance sonore ou olfactive, et a fait l’objet d’une autorisation administrative ; qu’elle a acheté l’appartement en septembre 2024 par l’intermédiaire de la société GRAND SUD IMMOBILIER et sur son insistance, celle-ci lui expliquant que sa surface importante pouvait permettre un exercice étendu à d’autres professions médicales ; que c’est aussi l’agence qui s’est chargée des formalités de changement d’usage auprès de [Localité 3] ; que Mme [X] a fait part dès cette date de son projet de créer un cabinet médical avec plusieurs praticiens ; que l’acte de vente a été conclu sur cette base, la SCI venderesse n’ayant présenté aucune objection, notamment au regard du règlement de copropriété, alors même que sa gérante était alors syndic bénévole de la copropriété ; que le syndicat de copropriétaires ne peut exiger qu’elle justifie du nombre de personnes qu’elle entend recevoir dans ses parties privatives alors que selon l’article 18 du règlement de copropriété, les propriétaires pourront louer leur lot comme bon leur semblera à la condition expresse que les locataires et sous-locataires respectent en ce qui les concerne les conditions du présent règlement et que les conditions générales d’occupation ne soient pas changées ; que le règlement de copropriété n’oppose aucune limitation du nombre de praticiens par étage et dans l’ensemble de l’immeuble ; que l’adjonction de collaborateurs praticiens ne fera aucune différence avec l’activité d’un seul à temps plein ; que le droit de propriété de la SCI CHARTRES FELICIA est un droit absolu d’user à son gré de la chose louée, d’en disposer et d’en percevoir les fruits ; qu’elle dispose aussi, concurremment avec les autres copropriétaires, d’un droit sur les parties communes ; que l’article 10 du règlement de copropriété interdit aux copropriétaires de s’opposer au passage dans les parties communes des clients qui se rendent dans les locaux à usage professionnel ; que la demande visant à lui interdire d’ouvrir un cabinet médical pluri praticien se heurte à plusieurs difficultés : le défaut de qualité à agir ; le défaut d’intérêt à agir ; l’absence de démonstration d’un péril imminent, alors que son projet, annoncé dès avant la vente, est connu de tous ; que le demandeur n’a jamais émis de contestation ni d’observation au stade de la vente ; qu’elle n’a aucune obligation légale, ni réglementaire, ni contractuelle, de demander à la copropriété l’autorisation d’ouvrir un cabinet pluridisciplinaire ; qu’il a été remédié aux anomalies affectant les panneaux implantés provisoirement pour orienter sa clientèle ; que les installations sont désormais conformes aux résolutions de l’assemblée générale du 30 juin 2025 ; que le demandeur ne démontre l’existence ni d’un péril imminent ni d’un trouble manifestement illicite ; que l’obstruction systématique du syndicat de copropriété à l’exercice de son activité est constitutive d’un trouble manifestement illicite qui cause un préjudice à Mme [X].

La présente décision se rapporte à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

sur les demandes principales :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un péril imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, aux termes de ses dernières écritures, le Syndicat des copropriétaires demande sur ce fondement :
- la condamnation des défenderesses à enlever sous astreinte les plaques signalétiques et autre platine d’interphone installées par elles sans respecter les résolutions de l’assemblée générale, et à remettre les lieux en état ;
- qu’interdiction leur soit faite d’héberger dans leurs locaux et/ou sous-louer à tout autre professionnel ;
- leur condamnation à lui communiquer les pièces jointes à sa demande de changement de destination entre les mains de la mairie.

Sur la remise en état :

L’article 14 du règlement de copropriété prévoit que le syndic de la copropriété peut autoriser l’apposition sur les parties communes de plaques professionnelle dont il détermine l’emplacement, la forme, les dimensions, la nature et les mentions susceptibles d’y être portées.

Il ressort du PV de constat du 28 août 2025 que les installations alors réalisées par Mme [X] ne répondaient pas aux résolutions précises votées lors de l’assemblée générale.
Les défenderesses versent cependant aux débats un PV de constat daté du 10 février 2026 dont il ressort qu’il a été remédié aux irrégularités.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’interdiction d’héberger d’autres professionnels dans les locaux :

L’article 10 du règlement de copropriété intitulé « destination de l’immeuble » stipule que « l’immeuble est destiné à usage principal d’habitation. L’usage de bureau et professionnel est autorisé pour l’ensemble des lots de façon temporaire ou permanente (…) Aucune modification ne pouvant porter atteinte à cette destination ne pourra être faite sans le consentement de l’unanimité des propriétaires (…) L’exercice des activités professionnelles libérales est toutefois autorisé dans les lots à usage d’habitation à certaines conditions et sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires et dans la mesure où il n’en résulte aucun trouble excessif notamment lié au bruits et aux odeurs pour l’exercice des droits des autres copropriétaires. Les copropriétaires ne pourront néanmoins s’opposer au passage dans les parties communes de l’immeuble des clients se rendant dans les locaux à usage professionnel. Ils ne pourront non plus s’opposer à toute mesure destinée à faciliter l’accès de la clientèle (…) ».

Le demandeur soutient que l’autorisation donnée à titre personnel à Mme [X] pour l’exercice d’une activité essentiellement administrative ne lui permet pas de créer un cabinet pluridisciplinaire accueillant divers praticiens.

Les défenderesses s’opposent à la demande visant à leur interdire d’ouvrir un cabinet médical pluri praticiens en soutenant :
- d’une part, le défaut de qualité à agir et le défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires ;
- d’autre part, que la démonstration d’un péril imminent n’est pas rapportée alors que le projet, annoncé dès avant la vente, était connu de tous ; que le demandeur n’a jamais émis de contestation ni d’observation au stade de la vente ; qu’elle n’a aucune obligation légale, ni réglementaire, ni contractuelle, de demander à la copropriété l’autorisation d’ouvrir un cabinet pluridisciplinaire ;
- que l’article 10 du règlement de copropriété interdit aux copropriétaires de s’opposer au passage dans les parties communes des clients qui se rendent dans les locaux à usage professionnel.

Il résulte de l’acte de vente du 25 septembre 2024 que le lot 107 était à cette date un appartement duplex de 124,59 m2 à usage exclusif d’habitation, et que la SCI CHARTRES FELICIA, acquéreur, a déclaré qu’elle entendait l’utiliser à usage professionnel de bureau.

L’engagement du propriétaire vendeur mentionne quant à lui un usage mixte.

L’arrêté en date du 07 octobre 2024 porte autorisation de changement d’usage à titre personnel accordée à Mme [H] [S] [X].

La qualité et l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, qui invoque un trouble manifestement illicite résultant de la violation du règlement de copropriété, sont avérés. Et c’est de manière inopérante que les défenderesses soutiennent notamment que la société GRAND SUD IMMOBILIER connaissait dès la vente le projet d’ouverture d’un cabinet pluridisciplinaire, dès lors que cette société n’est pas partie à la présente procédure à laquelle elle n’intervient qu’en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires qui quant à lui n’était pas partie à cette vente, et dont rien ne permet de penser qu’il en connaissait les conditions exactes.

Le demandeur peut donc soutenir utilement que le projet d’ouverture d’un cabinet pluridisciplinaire ne correspond pas à l’autorisation qui a été accordée à Mme [X], à titre personnel, d’affecter les locaux à un usage professionnel de bureau, activité compatible avec la destination principale d’habitation de l’immeuble. S’il admet ne pas pouvoir s’opposer à cette activité à laquelle il a consenti, bien qu’elle soit source de certaines nuisances dont il justifie, il est fondé à faire valoir que le projet de création d’un cabinet organisé est quant à lui susceptible de générer des flux de patientèle et des modalités d’occupation de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble, et ce d’autant plus que le local litigieux est situé dans les étages, contrairement au cabinet d’architecture situé au rez-de-chaussée qui bénéficie en outre d’une entrée à part.

Il ressort de ces circonstances que l’ouverture envisagée constitue une modification qui, en application de l’article 10, requiert le consentement de l’unanimité des propriétaires, qui ont le pouvoir d’apprécier s’il en résulte ou non un trouble excessif pour l’exercice des droits des autres copropriétaires.

Même si les défenderesses s’abstiennent de préciser la teneur exacte et le calendrier de leur projet, la démonstration est ainsi faite d’un trouble manifestement illicite et d’un péril imminent qui justifient qu’il soit fait droit à la demande sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de condamner les défenderesses à communiquer les pièces jointes à la demande de changement de destination auprès de la mairie, demande sans objet en l’état.

Sur la demande reconventionnelle :

Les circonstances ne permettant pas de retenir à l’encontre du syndicat des copropriétaires un abus de droit ni une intention de nuire, Mme [X] sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité provisionnelle.

Sur les autres demandes :

Il apparait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les défenderesses seront condamnées, outre les dépens, à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile
Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Déclare le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, recevable en ses demandes

Fait interdiction à Mme [S] [H] épouse [X] et à la SCI CHARTRES FELICIA d’héberger dans leurs locaux d’autres professionnels, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de location à compter de la présente décision et pour une durée de 3 mois ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires

Condamne in solidum Mme [S] [H] épouse [X] et la SCI CHARTRES FELICIA aux entiers dépens, et à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la société GRAND SUD IMMOBILIER, une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Président,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.