TJ 59350, 29 juin 2026, RG 25/12733

Cour d'Appel de Douai
Tribunal judiciaire de LILLE

Tribunal de Proximité de ROUBAIX
45 rue du grand chemin
59100 ROUBAIX

N° RG 25/12733 - N° Portalis DBZS-W-B7J-2EOV

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 29 Juin 2026

[Z] [C]

C/

S.A. VILOGIA

République Française
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 29 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [Z] [C], demeurant 12 parc de la Potennerie - Appartement 1 - 59100 ROUBAIX

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C593502024013538 du 16/06/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LILLE)

représenté par Me Louise MARTEL, avocat au barreau de LILLE, substitué par Me Juliette CAUCHY, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR :

La S.A. d'HLM VILOGIA, dont le siège social est sis 271 boulevard de Tournai - 59650 VILLENEUVE D’ASCQ

représentée par Me Delphine GRAS-VERMESSE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Avril 2026
Julie COLAERT,Vice-Présidente, assistée de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 29 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie COLAERT,Vice-Présidente, assistée de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par contrat de bail du 11 août 2022, la SA VILOGIA a donné en location à Monsieur [Z] [C] un appartement situé porte 1 - 12 parc de la Potennerie 59100 Roubaix moyennant un loyer mensuel de 336,83 € outre 71,41 € de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025, Monsieur [Z] [C] a fait assigner la SA VILOGIA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans afin d’obtenir, avec exécution provisoire, sa condamnation à lui verser :
- la somme de 10 848,21 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance résultant de l’état d’indécence de son logement
- la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi
- la somme de 260 € au titre du préjudice matériel (frais de constat du commissaire de justice)
condamner la SA VILOGIA à effectuer des travaux sous astreinte et à le reloger à leurs frais, de dire qu’aucun loyer ne sera dû jusqu’à la réalisation complète des travaux et réintrégration du locataire ou au besoin, consigner le montant du loyer
outre la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens

L'affaire a fait l'objet d’un renvoi à la demande des parties.

A l'audience du 9 avril 2026, Monsieur [Z] [C], représenté sollicite oralement le bénéfice de ses conclusions aux termes desquelles il demande de :
- condamner la SA VILOGIA à lui verser la somme de 14 039 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance
- condamner la SA VILOGIA à lui verser la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral
- condamner la SA VILOGIA à effectuer les travaux suivants au sein du logement sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir :
* réparation de la toiture
* suppression des causes de manifestation d’humidité et rénovation des pièces affectées par les infiltrations d’eau (murs et plafonds)
* isolation des murs
* mise aux normes électriques de toutes les pièces
* production d’une attestation de sécurité établie par un professionnel
- condamner la SA VILOGIA à assurer son relogement à leurs frais pendant toute la durée des travaux
- dire qu’aucun loyer ne sera dû jusqu’à la réalisation complète des travaux et réintrégration du locataire dans le logement ou au besoin consigner le montant du loyer
- condamner la SA VILOGIA à lui verser la somme de 520 € au titre de son préjudice matériel (frais de constat du commissaire de justice)
outre la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens

Monsieur [C] expose que l’état des lieux d’entrée comportait une liste de travaux devant être réalisés par le bailleur. Il signalait le 22 septembre 2022 :
- une fuite au niveau du lavabo
- un trou dans une colonne descendant à la cave
- le boîtier VMC cassé
- la lumière de la cuisine qui ne s’éteint pas
- l’éclairage vacillant dans le salon
- des fils électriques dénudés dans la cuisine

Il ajoute qu’en l’absence de réponse du bailleur, il renouvelait sa mise en demeure en date du 16 novembre 2022 et était hébergé chez des amis. Il souligne avoir saisi la commission départementale de conciliation du Nord le 14 décembre 2023 laquelle rendait un avis en date du 12 juin 2024 qui indiquait que les réparations avaient été réalisées confirmant que les finitions restaient à faire. Monsieur [C] faisait état d’une nouvelle infiltration au sein de son logement. Il renouvelait la mise en demeure de son bailleur en date du 18 février 2025.

Il précise qu’un incendie s’est propagé au sein de l’immeuble en date du 9 mars 2024 et que depuis cette date la toiture est recouverte d’une bâche causant un développement important d’humidité. Il ajoute que les travaux de réhabilitation sont source de nouveaux dégâts au sein de son logement.

Il affirme produire deux constats de commissaire de justice attestant de l’aggravation et de la persistance des désordres en date des 25 février 2025 et 11 février 2026.

Il souligne qu’aux termes du constat du commissaire de justice en date du 25 février 2025, il est fait état:
dans la salle de bains :
- présence au-dessus du lavabo d’une arrivée électrique laissant visible un câble
- dégradation du mur sous le lavabo
- peinture de la canalisation qui se délite et se détache par lambeaux
dans la chambre :
- présence de moisissures autour de la fenêtre et sur l’armoire de la chambre
dans le séjour :
- présence de moisissures sur les meubles du séjour mais également à l’arrière des deux canapés ;
dans le cellier :
- présence d’eau au sol
dans l’entrée :
- tableau électrique autour duquel des goulottes sont visibles
- câbles apparents autour de la porte
- décrochage de l’une des grilles du coffrage

et qu’aux termes du constat du 11 février 2026, le commissaire de justice relève :
- dans la chaufferie : présence permanente d’eau stagnante sur plusieurs millimètres de profondeur empêchant toute utilisation normale de la pièce
- dans le séjour : installation contrainte d’un lit en raison de l’impraticabilité de la chambre, présence de dépôts poudreux grisâtres et de moisissures sur les murs ;
- dans la chambre : odeur d’humidité particulièrement marquée, présence d’eau stagnante au sol, moisissures étendues et infiltrations actives caractérisées par des gouttes tombant du plafond ;
- dans la salle de bains : défaillance du système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) absence d’aspiration, dépôts poudreux sur les surfaces murales et carrelées ainsi que dysfonctionnement des persiennes
- à l’extérieur : absence de dispositif d’évacuation des eaux pluviales et humidité généralisée de la façade sur toute sa hauteur

Il estime que l’état d’indécence du logement est établi par le développement important des moisissures et infiltrations sur les murs et les plafonds de tout le logement en raison d’absence d’isolation et d’étanchéité sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002. Il soutient avoir développé un asthme important en raison de la présence d’humidité.

Il ajoute que l’installation électrique n’est pas aux normes, que 7 interrupteurs ont été changés le 3 janvier 2024 mais qu’il résulte du constat du commissaire de justice que l’installation n’est pas sécurisée et qu’un tuyau de gaz a été endommagé par l’intervention d’un électricien mandaté pour effectuer des travaux.

Il affirme que les diligences tardives évoquées par le bailleur ne sauraient l’exonérer de sa responsabilité d’autant que le dernier constat du commissaire de justice contredit les pièces produites par le bailleur.

En défense, à l'audience par des écritures remises à l'audience, la SA VILOGIA, représentée par son conseil demande de :
- dire sans objet les demandes de relogement, comme de travaux sous astreinte et de suspension des loyers formées par Monsieur [C]
- débouter Monsieur [C] de ses demandes indemnitaires et à titre subsidiaire lui allouer une réparation en raison de son préjudice de jouissance d’un montant de 2500 €
- subsidiairement ramener à de plus justes proportions les demandes indemnitaires
- laisser à chaque partie la charge des ses propres frais et dépens

Elle expose que le demandeur omet de mentionner que l’immeuble dans son ensemble fait l’objet d’une lourde réhabilitation débutant en 2022. Elle ajoute que les dysfonctionnements constatés lors de l’entrée dans les lieux du locataire ont été réparés en date du 12 juin 2024.

Elle précise que les travaux de réhabilitation ont bien avancé et que sont réalisés et prévus les travaux suivants :
- isolation thermique par l’extérieur
- condamnation et isolation des combles
- remplacement des menuiseries extérieures et installation de volets roulants électriques
- entretien des couvertures
- pré raccordement au RCU
- remplacement des radiateurs
- remplacement des portes palières
- remplacement des VMC collectives
- adaptation en logement optidom selon cahier des charges UA0
- réfection électrique complète
- remplacement des sanitaires selon état
- remplacement des sols selon état
- peinture
- remplacement des faïences en cuisine et SDB selon l’état

dans les parties communes :
- remplacement des interphones
- réfection des parties communes : démolition des placards et réhabilitation complète
- mise en peinture
- remplacement des châssis

Elle ajoute que la réfection intrégrale de la couverture suite à l’incendie ayant affecté le bâtiment en mars 2024 est terminée depuis mai 2025.

Elle précise que le décaissement en pied d’immeuble a été réalisé afin de permettre la pose de l’isolation thermique par l’extérieur de sorte qu’il s’agit d’une situation provisoire. Elle conclut que les problèmes d’humidité seront résolus par le remplacement des menuiseries et l’isolation par l’extérieur.

Elle précise ne pas avoir été sollicitée par le demandeur avant le 10 octobre 2025 de réclamation portant sur la réhabilitation de l’immeuble débutée courant 2024. Elle considère que la demande de travaux sous astreinte, de suspension des loyers et de relogement sont sans objet au regard des diligences du bailleur et de réhabilitation de l’ensemble de l’immeuble en cours d’achèvement. Elle estime que la demande indemnitaire formulée sur 34 mois n’est pas justifiée au titre d’une indemnisation de privation de jouissance à hauteur de 75%.

Elle souligne que Monsieur [C] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral distinct du préjudice de jouissance.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu par mise à disposition au greffe le 29 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

-Sur la demande de réaliation des travaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 1719 du code civil : “Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;”

L’article 1720 du code civil dispose que : “ Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, “le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des équipements le rendant conforme à l’usage d’habitation”.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, “ si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premiers et deuxième alinéa de l’article 6 [dispositions précitées], le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (...) Le juge saisi par l’un ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, le nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution”.

Il résulte de l’article 1353 du code civil que la charge de la preuve des manquements allégués pèse sur Monsieur [C].

A l’appui de leurs prétentions, celui-ci verse aux débats deux constats de commissaire de justice ainsi que des photographies qu’il présente comme étant celles du logement lesquelles ne sauraient disposer d’une quelconque valeur probante en l’absence d’authentification de leur origine.

Monsieur [C] ne sollicite aucune expertise afin d’établir la nature des désordres et des travaux éventuels à effectuer afin d’y remédier.

- au titre de la réparation de la toiture :

Monsieur [C] affirme que les infiltrations auraient pour cause l’état de la toiture à la suite de l’incendie survenu en mars 2024. La SA VILOGIA justifie des factures de réfection de la charpente et couverture de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [C] à ce titre.

Il apparaît que le bailleur ne conteste pas l’existence d’un défaut d’isolation du logement qu’il attribue aux travaux de réhabilitation en cours dont l’état d’avancement est justifié par la production de différentes factures de sorte qu’il convient de constater que les travaux d’isolation se trouvent en cours de réalisation.

- au titre de la suppression des causes de manifestation d’humidité et rénovation des pièces affectées par les infiltrations d’eau (murs et plafonds) et d’isolation des murs :

Monsieur [C] ne sollicite aucune expertise permettant d’établir la cause de l’humidité du logement. Ainsi si la présence de moisissures est attestée suivant constat du commissaire de justice, le tribunal ne peut déterminer en l’état des pièces produites l’origine des causes d’infiltration d’autant que le bailleur justifie d’une rénovation d’ampleur de l’ensemble de l’immeuble avec isolation des murs en cours. Dans ces conditions, Monsieur [C] sera débouté de ses demandes à ce titre.

- au titre de la mise aux normes électriques de toutes les pièces:

Le commissaire de justice en date du 11 février 2026 ne fait état d’aucune anomalie électrique de sorte qu’il ne peut qu’être considéré, au vu des factures produites par le bailleur relatives à l’installation électrique que l’existence d’un trouble à la date de l’audience n’est pas démontrée. Monsieur [C] sera débouté de sa demande à ce titre.

* au titre de la production d’une attestation de sécurité établie par un professionnel

Cette demande, ne précisant pas le contenu à laquelle elle fait référence se trouve manifestement trop imprécise quant à son objet pour aboutir à une quelconque condamnation.

- Sur les demande au titre du relogement pendant toute la durée des travaux, d’absence de paiement ou de séquestration des loyers jusqu’à réalisation complète des travaux

En l’absence de condamnation à effectuer les travaux, il ne sera pas fait droit aux demandes précitées.

- Sur la demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance

Il convient de constater que la lettre de mise en demeure du 22 septembre 2022 fait état :
- une fuite au niveau du lavabo
- un trou dans une colonne descendant à la cave
- le boîtier VMC cassé
- la lumière de la cuisine qui ne s’éteint pas
- l’éclairage vacillant dans le salon
- de fils électriques dénudés dans la cuisine

Il résulte de l’avis de la commission départementale de conciliation du Nord en date du 12 juin 2024 que Monsieur [C] a confirmé que les réparations avaient été réalisées et qu’il restait des finitions notamment suite à la réparation de la fuite au niveau du lavabo.

En outre, les constats de commissaire de justice font état de nouveaux désordres relatifs notamment à l’état d’humidité et la présence de moisissures au sein du logement.

La demande au titre du développement des moisissures apparaît au sein de la mise en demeure transmise en date du 18 février 2025.

Il est constant que le problème d’humidité ne préexistait pas à l’entrée dans les lieux.

L’existence de ces désordres est attestée par les constats des commissaires de justice et aucun élément ne permet d’établir qu’ils ont cessé à la date de l’audience en dépit des factures produites par la SA VILOGIA qui reconnaît lui même que les travaux d’isolation sont en cours et que le problème d’humidité a pu être aggravé par la réalisation des travaux. En outre, la circonstance selon laquelle le locataire était informé des travaux de rénovation ne saurait exclure tout droit à indemnisation dès lors que le bailleur est obligé de délivrer un logement décent y compris en période de travaux de rénovation. Enfin, Monsieur [C] justifie par la production d’un certificat médical des conséquences de l’humidité sur son état de santé.

Dans ces conditions, la SA VILOGIA sera condamnée à verser à Monsieur [C] la somme de 3000€ au titre du préjudice de jouissance subi en raison de l’humidité du logement.

Sur la demande au titre du préjudice moral

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [C] soutient que son préjudice moral est caractérisé par l’insécurité persistante en raison des installations défectueuses et d’un incident de fuite de gaz, l’absence de réponse efficace du bailleur et la nécessité constante de relancer. Il convient de constater que la dangerosité des installations n’est pas établie et que le bailleur justifie d’interventions régulières au sein du logement de sorte que la demande indemnitaire de Monsieur [C] sera rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice matériel

La SA VILOGIA, qui succombe sera condamnée à rembourser à Monsieur [C] les frais de constat à hauteur de 260€ chacun soit la somme totale de 520 €.

Sur la demande au titre de l’article 700

La SA VILOGIA sera condamnée à verser au conseil de Monsieur [C] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile sous réserve qu'il renonce au bénéfice de l'aide juridictionnelle.

-Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante supporte les dépens de la présente instance.

La SA VILOGIA sera condamnée aux dépens de l’instance

PAR CES MOTIFS