TJ 61001, 25 juin 2026, RG 26/00144

N° RG 26/00144 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3HS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00144 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3HS

LE VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

---

DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [Z], munie d'un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 2]

Comparant

---

PROCÉDURE
Date de la saisine : 23 Février 2026
Première audience : 07 Mai 2026

DÉBATS
Audience publique du 07 Mai 2026.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

---

Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 26/00144 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C3HS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juin 2025 , la société LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [D] [K] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 605,34 euros révisable annuellement outre de provisions sur charges locatives.

Le 13 novembre 2025, Monsieur [D] [K] a été déclaré recevable à la procédure de traitement de sa situation de surendettement. Cette décision a été notifiée à la société LOGISSIA par courrier du 17 novembre 2025.

Le 4 décembre 2025, la société LOGISSIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2025, la société LOGISSIA a fait signifier à Monsieur [D] [K] un commandement de payer pour un montant en principal de 3 347,64 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 4 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2026 , la société LOGISSIA a fait assigner Monsieur [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 1] aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 février 2026,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [K] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire ,
- condamner Monsieur [D] [K] au paiement des sommes suivantes:
- 4 362,20 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 5 février 2026,
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 26 février 2026 à la Préfecture de l’Orne.

Aux termes de sa séance du 2 avril 2026, la commission de surendettement a décidé de mesures imposées avec un délai de 30 jours pour les contester.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 7 mai 2025.

À l’audience, la société LOGISSIA, dûment représentée, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Elle actualise sa créance à la somme de 5 784,35 euros. La société LOGISSIA explique qu’un paiement de 300,00 euros est intervenu le 12 mars 2025 et un règlement de 400,00 euros le 22 octobre 2025. Elle s’oppose à des délais de paiement sauf à ce que le versement de 400 euros invoqué posté fin avril selon le locataire ait bien été effectif avant l’audience.

En défense, Monsieur [D] [K], comparant en personne, demande à se maintenir dans le logement en respectant son plan de surendettement.
Il explique qu’il a deux enfants à charge et qu’il perçoit des revenus de 1800,00 euros par mois outre une prime d’activité de 580,00 euros. Il demande des mensualités de 50,00 euros en plus pour le solde de la dette qui n’est pas incluse au plan.

Il ne conteste pas le principe et le montant de la dette sauf à tenir compte du chèque de 400,00 euros envoyé par voie postale le 28 ou 29 avril 2026.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré pour actualiser la créance au regard du paiement invoqué.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Le tribunal n’a été rendu destinataire d’aucun élément en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 26 février 2026, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 7 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Par ailleurs, la société société LOGISSIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne le 4 décembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 23 juin 2025 postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui rappelle qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Compte tenu de la date du bail, et en application des dispositions de l’article 24-1 de la loi précité dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le délai pour s’acquitter des causes du commandement est de 6 semaines.

En vertu de l’article L722-5 du code de la consommation, la décision de recevabilité à la procédure de surendettement emporte interdiction pour le débiteur de payer toute ou partie des dettes autres qu’alimentaires nées avant la date de la décision. Cette interdiction s’étend aux dettes locatives, sauf à ce que le juge ait préalablement accordé des délais de paiement au débiteur en application de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En revanche, le débiteur a l’obligation de payer les loyers et charges échues postérieurement à la décision de recevabilité.

Il en résulte que si la décision de recevabilité intervient après l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement, elle est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, si la décision de recevabilité intervient pendant les deux mois qui suivent la délivrance du commandement de payer, le locataire a interdiction de régler les causes du commandement de payer puisque la dette locative est nécessairement née avant la décision de recevabilité. Cette décision forme ainsi obstacle à l’acquisition même de la clause résolutoire.

Enfin, si la délivrance du commandement de payer intervient après la décision de recevabilité de la commission, la clause résolutoire pourra être acquise en l’absence de règlement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission.

En l’espèce, Monsieur [D] [K] a été déclaré recevable à la procédure de surendettement le 13 novembre 2025.

La société société LOGISSIA justifie avoir signifié à Monsieur [D] [K], le 29 décembre 2025, soit postérieurement à la décision de recevabilité, un commandement de payer la somme de 3 347,64 euros au titre des sommes dues au 30 novembre 2025.

Le commandement visait la clause résolutoire et mentionnait un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement, soit jusqu’au 9 février 2026 inclus.

Il ressort du décompte actualisé que parmi les sommes visées dans le commandement, les sommes échues entre la décision de recevabilité du 13 novembre 2025 et le commandement de payer du 29 décembre 2025, sont uniquement celles relatives au loyer de novembre et ses accessoires, soit un total de 637,51 euros.

Or, Monsieur [D] [K] n’a procédé à aucun règlement dans le délai de de six semaines qui lui était imparti, seule la CAF ayant versé la somme de 89,00 euros au titre du mois de novembre (outre 89 euros au titre du mois de décembre 2025 et janvier 2026 mais non inclus au commandement).

En conséquence, en l’absence de paiement des sommes visées dans le commandement échues postérieurement à la décision de la commission, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 10 février 2026.

Sur l’expulsion

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [D] [K] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1, L433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 10 février 2026, Monsieur [D] [K] est tenu aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 10 février 2026, Monsieur [D] [K] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (640,85 euros en loyer + loyer accessoire + provisions sur charges à la date du 30 avril 2026)

Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 23 juin 2025, du commandement de payer délivré le 29 décembre 2025 et du décompte de la créance actualisée, que la société LOGISSIA rapporte la preuve d’une créance d’un montant de 5 784,35 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 mai 2026, échéance de mai 2026 non incluse.

Si Monsieur [D] [K] invoque un règlement de 400,0 euros envoyé par chèque fin avril, il n’en justifie pas de sorte qu’il n’apporte pas d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [D] [K] à payer à la société LOGISSIA la somme totale de 5 784,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 4 mai 2026, échéance de mai 2026 non incluse, outre l’indemnité d’occupation à compter du 1 mai 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Conformément à l’article 24 VI 2° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [D] [K] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et à pouvoir s’acquitter des sommes dues conformément aux mesures imposées.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 4 mai 2026 que Monsieur [D] [K] n’a pas repris le paiement des loyers en cours.

Depuis la décision de recevabilité, seule une somme de 300,00 euros a été reçue de sa part le 12 mars 2026, insuffisant à régler le loyer résiduel de février qui s’élevait alors à 535,85 euros après déduction des APL de 105 euros.

S’il invoque un autre règlement de 400,00 euros effectué par envoi postal d’un chèque fin avril, non seulement il n’en justifie pas, mais au surplus, cette somme ne permet de toute façon pas de couvrir le loyer résiduel de mars qui s’élève à 535,85 euros (640,85 euros à déduire 105 euros d’APL) et encore moins celui d’avril étant précisé que par courrier du 20 mars 2026, la caisse d’Allocation Familiale a précisé que Monsieur [D] [K] ne percevrait plus d‘allocation pour le logement à compter d’avril suite à une nouvelle étude de ses droits.

Il en résulte qu’au jour de l’audience du 7 mai 2026, Monsieur [D] [K] ne justifie pas avoir repris le versement intégral du loyer courant et de ses charges.

Au demeurant, l’impossibilité de régler un seul mois de loyer en intégralité depuis la décision de recevabilité et l’augmentation continue de sa dette démontre que Monsieur [D] [K] n’est ni en capacité de régler le loyer courant ni encore moins en situation de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [D] [K], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société LOGISSIA ses frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS