TJ 61001, 25 juin 2026, RG 26/00044

N° RG 26/00044 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2PM

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00044 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2PM

LE VINGT CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d'Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d'Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Mme [Y], munie d'un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Madame [V] [A], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 2]

Comparants

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PROCÉDURE
Date de la saisine : 19 Janvier 2026
Première audience : 30 Avril 2026

DÉBATS
Audience publique du 30 Avril 2026.

JUGEMENT
Nature : contradictoire en premier ressort
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :
à :
N° RG 26/00044 - N° Portalis DBZX-W-B7K-C2PM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 octobre 2010, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a donné à bail à Monsieur [W] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4] - [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 361,47 euros révisable annuellement outre provisions sur charges locatives.

Le 21 avril 2023, un avenant a été régularisé afin de rendre Madame [V] [A] partie au contrat de bail en qualité de locataire.

Le 23 mai 2025, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a fait signifier à Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 515,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 1 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2026 , l’Office Public de l’Habitat de l’Orne a fait assigner Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2] aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 décembre 2025,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,
- autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et péril du locataire ,
- condamner solidairement Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A] au paiement des sommes suivantes:
- 2 647,68 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 1 janvier 1999,
- une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,
- 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 21 janvier 2026 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 30 avril 2026.

À l’audience, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne, dûment représentée, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l'acte introductif d'instance auquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Il actualise sa créance à la somme de 1 003,46 euros. L’Office Public de l’Habitat de l’Orne précise que Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A] ont repris le paiement du loyer et des charges courants et ne s'oppose pas à des délais de paiement suspensifs.

En défense, Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A], comparants en personne, ne contestent pas le principe et le montant de la dette et sollicitent des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois en plus du loyer courant. Ils indiquent que Monsieur [Z] a été licencié en 2024 et que leur mariage a généré des charges importantes expliquant les difficultés de paiement. Monsieur [Z] a désormais retrouvé un emploi et le couple perçoit en moyenne 3 100, euros par mois. Ils supportent en outre un crédit voiture.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 21 janvier 2026, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 30 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par signalement de la situation d’impayés à la Direction Départementale de l’Emploi, du Travail, des Solidarités et de la Protection des Populations de l’Orne le 23 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1°, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 29 octobre 2010 antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

L’Office Public de l’Habitat de l’Orne justifie avoir signifié à Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A], le 9 octobre 2025, un commandement de payer la somme de 2 515,02 euros visant cette clause résolutoire et mentionnant un délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par l’Office Public de l’Habitat de l’Orne, informations non contredites par les locataires, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 10 décembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 29 octobre 2010, du commandement de payer délivré le 9 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisée que l’Office Public de l’Habitat de l’Orne rapporte la preuve d’une créance d’un montant de 1 003,46 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 avril 2026, échéance d'avril 2026 non incluse.

Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A] ne contestent pas la dette et n'ont pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à la clause stipulée au contrat et rappelé à l’avenant, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Orne la somme totale de 1 003,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 avril 2026, échéance d'avril 2026 non incluse.

L’indemnité due en cas de résiliation du bail sera fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi (498,54 euros en loyer et provisions sur charges à la date du 31 mars 2026), somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré.

III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée afin de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et ont commencé à apurer l’arriéré locatif. Par ailleurs, ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités.

En outre, l’Office Public de l’Habitat de l’Orne n'est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, l’indemnité d’occupation sera due.

L’expulsion sera autorisée.

Il sera ordonné à Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [Z] et Madame [V] [A], qui succombe, aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de Office Public de l’Habitat de l’Orne ses frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS