TJ 69123, 26 juin 2026, RG 25/04656

Tribunal judiciaire de LYON
Tribunal de proximité de VILLEURBANNE
3 Rue du Docteur Papillon
69100 VILLEURBANNE

ML
N° RG 25/04656 - N° Portalis DB2H-W-B7J-3RQC

Minute : 26/

du : 26/06/2026

JUGEMENT

[J] [D]
Société SEYNA

C/

[E] [W]

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier
à.....................................
Grosse, copie, dossier
à.....................................
Délivré le ........................

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l'audience publique du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon, Tribunal de proximité de Villeurbanne tenue le 26 Juin 2026, sous la présidence de FLEURDEPINE Anand, Président, assisté de GUERIDO Cédric, Greffier,

Après débats à l'audience du 23 Avril 2026,le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [J] [D] le bailleur,
60 rue de la Liberté - 69740 GENAS
représenté par Me Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS et par Me Emilie GRIOT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1151

Société SEYNA,
20 bis rue Louis-Philippe - 92200 NEUILLY SUR SEINE
représentée par Me Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS et par Me Emilie GRIOT, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1151

D’UNE PART,

ET :

DEFENDERESSE

Madame [E] [W],
310 route de Bellevue - 69760 LIMONEST
assistée de Me Mélissa CRANE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 3752

D’AUTRE PART.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte en date du 29 septembre 2022, Monsieur [J] [D] a donné à bail à Madame [E] [W] un logement à usage d’habitation situé 182 avenue Franklin Roosevelt - 69500 BRON, moyennant le versement d’un loyer de 537,14 euros, outre 38 euros de provision sur charges.

Par le même acte, Monsieur [J] [D] a également donné en location à Madame [E] [W] une place de parking située à la même adresse.

Par acte en date du 29 septembre 2022, la société SEYNA s’est portée caution solidaire de Madame [E] [W].

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2023, dénoncé à la CCAPEX, Monsieur [J] [D] a fait délivrer à Madame [E] [W] un commandement d’avoir à lui payer la somme de 2 560,98 euros correspondant notamment au montant des loyers dus au 5 mars 2023.

Par décision en date du 16 novembre 2023, le Tribunal de proximité de Villeurbanne a constaté le désistement à l’instance de Monsieur [J] [D] et la société SEYNA de leur demande en résiliation du bail.

Madame [E] [W] a quitté les lieux en date du 15 octobre 2025

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, Monsieur [J] [D] et la société SEYNA ont fait citer Madame [E] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

- le constat que Madame [E] [W] est redevable d’une dette locative d’un montant de 4 240,89 euros,

- que Monsieur [J] [D] soit auorisé à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 537,14 euros versé par Madame [E] [W] à son entrée dans les lieux pour compenser la dette locative,

- sa condamnation au paiement de la somme de 3 703,75 euros correspondant au reliquat de sa dette locative arrêtés à la date de sortie des lieux au 15 octobre 2025, selon la répartition suivante : la somme de 667,20 à Monsieur [J] [D] et la somme de 3 036,55 à la société SEYNA, subrogée dans les droits de Monsieur [J] [D] à hauteur de ce montant,

- sa condamnation au paiement à Monsieur [J] [D] d’une indemnité de 2 000 euros au titre de la résistance abusive,

- sa condamnation au paiement à la société SEYNA de la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 23 avril 2026, Monsieur [J] [D] et la société SEYNA actualisent leur demande à la somme de 3.735,96 euros, arrêtée au 4 mars 2026, comprenant 3.036,55 euros de dette auprès de la caution, 329,61 euros auprès du bailleur et après déduction du dépôt de garantie, outre 369,80 euros de frais de réparations locatives.

Ainsi, ils sollicitent :
- le débouté de Madame [F] [W] de l’ensemble de ses demandes ;
- la condamnation de cette dernière à leur payer, après déduction du dépôt de garantie :
- 3.036,55 euros au bénéficede la société SEYNA ;
- 329,61 euros au bénéfice de Monsieur [J] [D] ;
- 369,80 euros au bénéfice de Monsieur [J] [D] ;
- 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Monsieur [J] [D] ;
- 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procdure civile au bénéfice de la société SEYNA ;
- la condamnation de Madame [E] [W] aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, par conclusions écrites reprises oralement à l’audience, ils indiquent que la demande est parfaitement recevables hors procédure de conciliation compte tenu de la nécessité de prendre en compteur leurs demandes au titre de l’arriéré locatif et des dégradations ainsi que de dommages et intérêts, qui se rattache directement au litige.
Ils précisent que leur décompte ne souffre d’aucune irrégularité, chaque paiement annoncé comme non comptabilisé par Madame [E] [W] apparaîssant bien dans leurs calculs.
Ils rappellent le mécanisme de la subrogation de la caution dans les droits du bailleur, justifiant ainsi la dette sollicité par la société SEYNA.
Ils s’opposent enfin à toute demande de délai, la locataire n’ayant jamais respecté les précédents échéanciers qui lui ont pourtant été accordés.

Madame [E] [W], assistée de son conseil, sollicite :
- à titre principal l’irrecevabilité des demandeurs en l’absence de conciliation préalable et en conséquences le débouté de l’ensemble de leurs demandes ;
- à titre subsidiaire :
- le constat que la dette locative n’est que d’un montant de 3.358,57 au jour de l’audience ;
- la déduction du dépôt de garantie de 537,14 euros du total de la dette ;
- l’autorisation de régler la dette locative de 2.821,43 euros par 36 mensualités de 85,91 euros (dette de Monsieur [D]) les 5 premiers mois puis 77,16 euros les mois suivants (dette de la société SEYNA) ;
- le débouté des demandeurs de l’ensemble de leurs autres demandes ;

Au soutien de ses prétentions, elle analyse que la demande de dommages et intérêts est de pure opportunité dans l’optique de se soustraire à l’obligation de tentative de conciliation pour les litiges de moins de 5000 euros. Elle se défend à ce titre de toute résistance abusive, rappelant ses diffiultés financières.
Sur le quantum de la dette, elle relève l’absence de certains de ses règlements les 26 mai 2023, 8 août 2023, 29 août 2023, 5 octobre 2023 et 4 juillet 2024, précisant que d’après le système de caution, ces sommes ont été imputée au remboursement de frais de la procédure précédente, de laquelle son bailleur et son garant s’étaient désistés. Elle ajoute par ailleurs avoir réalisé un règlement de 100 euros le 6 avril 2026, qu’il convient également de prendre en compte.
Concernant sa demande de délais depaiement, elle rappelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les efforts de communication qu’elle a réalisés auprès de son bailleur et la complexité de sa situation économique.
Concernant les frais de remise en état, elle analyse que les joints du lavavo de la salle de bain étaient déjà dégradés à son entrée dans les lieux, acceptant d’en supporter la charge pour moitié. Elle conteste l’état de salaté justifiant des frais de ménage, l’ayant réalisé à son départ, ainsi que ceux d’enlèvement de la moquette. Enfin, elle conteste les frais d’enlèvement du frigo, ayant loué le logement “nu”, le propriétaire ayant refusé de le lui remplacer lorsqu’il s’était mis à dysfonctionner.

*
Pour un plus parfait exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions écrites.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, “a peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire”.

En l’espèce, il convient de constater que le cumul des demandes dépasse ce montant de 5000 euros. Aucun élément ne permet de démontrer une volonté claire de se substituer aux obligations de l’article 750-1 du code de procédure civile.

En conséquence, les demandes formulées par Monsieur [J] [D] et la société SEYNA sont recevables.

2. Sur le montant de la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1728 du code civil précise que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Enfin, l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.
*
En l’espèce, il y a lieu de constater que Madame [E] [W] reconnaît la majorité de la dette, cantonnant ses contestations aux sommes qu’elle déclare avoir versées les 26 mai 2023, 8 août 2023, 29 août 2023, 5 octobre 2023 et 4 juillet 2024.
Il ressort du dernier décompte du bailleur que :
- les paiements de deux fois 59,01 euros réalisés le 28 mai 2023 sont présents au décompte en date du 5 juin 2023 ;
- le paiement de 59,01 euros du 28 août 2023 apparaît sur le décompte à la date du 1er novembre 2023 ;
- le paiement de 59,01 euros du 29 août 2023 n’apparaît pas sur le décompte. Cependant, ce paiement n’est aucunement justifié par l’ex locataire, qui n’y fait référence que dans un courriel rédigé de sa propre main, ce qui ne saurait suffire à en démontrer paiement ;
- le paiement de 200,00 euros du 5 octobre 2023 apparaît sur le décompte à la date du 9 octobre 2023 :
- le paiement de 108,65 euros du 4 juillet 2024 apparaît sur le décompte à la date du 12 juillet 2024.
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le décompte produit à l’audience ne comporte qu’une omission, à savoir le paiement de 100.00 euros à GARANTME (SEYNA) du 6 avril 2026, postérieur à son édition et qui est justifié par la production d’une attestation de virement instantanné émanant de la société BOURSOBANK.
La dette locative doit, de ce fait, être arrêtée à la somme totale de 3.266,16 euros.
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Madame [E] [W] sera, en conséquence, condamnée à payer, au titre de l’arriéré locatif :
- 329,61 euros à Monsieur [J] [D] ;
- 2.936,55 euros à la société [O] (SEYNA).

2. Sur les dégradations locatives
Les articles 1103 et 1104 du Code civil prévoient que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé :
“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.
Selon le décret n°87-712 du 26 août 1987, sont notamment des réparations locatives:
- l’entretien courant des jardins privatifs par la taille des allées, pelouses et massifs, par l’enlèvement des mousses et autres végétaux des auvents, terrasses et marquises et dégorgement des conduites d’eaux pluviales.
- la réfection des mastics et le remplacement des vitres détériorées sur les sections ouvrantes telles que portes et fenêtres.
- le graissage et le remplacement des petites pièces et clés égarées ou détériorées s’agissant des serrures et verrous.
- le maintien en état de propreté des murs intérieurs, plafonds et cloisons, ainsi que les menus raccords de peinture et tapisserie, le rebouchage des trous rendus assimilables par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.
- l’encaustiquage, l’entretien courant, ainsi que le remplacement des quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquette et autres revêtements de sol, notamment en cas de tâches et de trous.
- le remplacement des tablettes et tasseaux de placards et réparation de leur dispositif de fermeture, fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiserie.
- remplacement des joints, clapets et presse-étoupe des robinets, replacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.
- nettoyage des dépôts calcaire des éviers et appareils sanitaires, remplacement des tuyaux flexibles de douche.
- remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupes-circuit et fusibles, des ampoules et tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.
- entretient courant et menues réparations des appareils mentionnés au contrat de location tels que les réfrigérateurs, laves-linge, laves-vaisselle, sèches linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, glaces et miroirs.
Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
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En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée que le joint d’étanchéité du bac douche de la salle de bain était décrit en bon état. Aucun commentaire n’est venu préciser son état de dégradation avancé tel que décrit par Madame [W] dans ses conclusions. En conséquence, elle assumera la pleine charge de cette réparation, à hauteur de 75 euros.
S’agissant du réfrigérateur, il résulte des échanges entre la locataire et le mandataire de gestion qu’elle a, à plusieurs reprises, alerté sur son mauvais état de fonctionnement. Surtout, il ne ressort de l’état des lieux de sortie aucune trace claire de ce réfrigétateur.
Aucun frais à ce titre ne saurait, en conséquence, être mis à la charge de la locataire. Le bailleur sera débouté de sa demande en ce sens.
S’agissant de la mise en déchetterie de la moquette, l’état des lieux de sortie, bien qu’il évoque une bordure qui s’éfilloche ainsi que de la salté, la décrit en bon état. En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande en ce sens.
Concernant enfin les frais de nettoyage, il ressort de la quasi totalité de l’état des lieux de sortie que le logement a été rendu dans un état de saleté important rendant nécessaire l’intervention ayant conduit à la facture du 3 novembre 2025, après déduction, faute de ventilation plus précise, de la somme de 50,00 euros pour les frais de débarassage et mise à la déchetterie.
Madame [W] sera, en conséquence, condamnée à payer la somme de 154,80 euros au titre des frais de nettoyage.

4. Sur la demande de délais de paiement
A titre liminaire, il convient de rappeler que les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicable à une dette locative postérieure au départ du locataire, l’extension des délais de droit commun n’ayant pour objectif que de maintenir le bénéficie du logement au locataire encore dans les lieux.
Or, tel n’est plus le cas de Madame [W].
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment”.
En l’espèce, aucune précision n’est donnée quant aux besoins des créanciers.
S’agissant de la débitrice, il convient de relever sa situation financière précaire et les efforts déjà réalisés pour apurer, selon ses possibilités, la dette locative qu’elle reconnaît en grande partie.
Il convient, en conséquence, de l’autoriser à régler sa dette selon les délais de paiement qui seront rappelés dans le dispositif.

5. Sur la demande indemnitaire
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, aucun élément ne vient étayer cette demande à l’exception de l’existence de la dette elle-même.
Monsieur [J] [D] sera, en conséquence, débouté de cette demande.

6. Sur les dépens, l’article 700 et l’exécution provisoire.
Madame [E] [W], qui succombe, supportera la charge des dépens.
Partie condamnée aux dépens, il y a lieu de la condamner à payer à Monsieur [J] [D] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à la somme de 300 euros selon les mêmes dispositions au bénéfice de la société SENYA.
La présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS