TJ 75056, 1 juill. 2026, RG 24/11926

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

1/1/2 resp profess du drt

N° RG 24/11926 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZBH

N° MINUTE : 7

Assignation du :
18 Septembre 2024

JUGEMENT
rendu le 01er Juillet 2026
DEMANDERESSE

Madame [Q] [R] née [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représentée par Me Hélène HELWASER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0225

DÉFENDEURS

Maître [O] [L]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Maître [A] [B]
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentés par Maître Barthélemy LACAN de la SELAS LACAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #E435

Décision du 01 Juillet 2026
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 24/11926 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZBH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile VITON, Première vice-présidente adjointe
Présidente de formation,

Madame Marjolaine GUIBERT, Vice-présidente
Madame Valérie MESSAS, Vice-présidente
Assesseurs,

assistées de Madame Marion CHARRIER, Cadre-greffier

DÉBATS

A l’audience du 20 Mai 2026, tenue en audience publique, devant Madame Marjolaine GUIBERT, magistrat rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Madame Marjolaine GUIBERT a fait un rapport de l’affaire.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 4 octobre 2021 passé devant Maître [O] [L], notaire, avec la participation à distance de Maître [A] [B], notaire à Paris assistant le promettant, Mme [Q] [R] née [W] a promis de vendre à la SCI [1] un chalet sis [Adresse 4]. Le prix de vente a été fixé à la somme de 1 895 000 euros, payable comptant le jour de la constatation authentique de la réalisation de la promesse. La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 3 décembre 2021.
Une indemnité d’immobilisation a été fixée dans les termes suivants :
« En considération de la Promesse et en contrepartie du préjudice qui pourrait résulter de la non réalisation de la Promesse dans les conditions fixées ci-dessus du fait du BENEFICIAIRE alors que toutes les Conditions Suspensives auront été réalisées, et notamment pour réparer forfaitairement le préjudice résultant de l’immobilisation du Bien, les Parties conviennent de fixer le montant de l’Indemnité à la somme de CENT QUATRE-VINGT-NEUF MILLE CINQ CENTS EUROS (189.500,00 EUR) ;
Cette somme sera versée par le BENEFICIAIRE de la façon suivante :
A concurrence de QUATRE-VINGT-QUATORZE MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (94.750,00 EUR) que le BENEFICIAIRE dans les dix (10) jours des présentes au moyen d'un virement bancaire sur le compte de l’Etude du Notaire soussigné.
Dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, le PROMETTANT sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente et le BENEFICIAIRE sera alors déchu de tout droit d’exiger la réalisation des présentes.
Le solde, soit de QUATRE-VINGT-QUATORZE MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (94.750 €) sera versé par le BENEFICIAIRE au plus tard à l'expiration du délai ci-dessus fixé pour la signature de l’Acte de Vente, au cas de défaut du BENEFICIAIRE, les Conditions Suspensives ayant été réalisées, ainsi qu'il s'y oblige ».

Ladite promesse prévoyait également, au titre du paragraphe SEQUESTRE :
« Constitution d’un mandataire commun en qualité de séquestre
De convention entre les parties, la somme sera affectée en nantissement par le PROMETTANT à la sûreté de sa restitution éventuelle au BENEFICIAIRE.
Pour assurer l’effet de cette sûreté, la somme nantie sera versée dès sa réception entre les mains de la comptabilité de Maître [A] [B], Notaire participant qui en est constitué séquestre dans les termes du droit commun de l’article 1956 et des suivants du Code civil ».

La bénéficiaire de la promesse n’ayant pas obtenu son prêt avant l’expiration du terme fixé à la promesse, plusieurs avenants seront régularisés entre les parties les 15 et 16 décembre 2021, 17 et 18 janvier 2022, puis 2 et 3 février 2022. Dans le dernier avenant, la date butoir de réitération de la vente par acte authentique a été fixée au 18 février 2022, et la bénéficiaire a renoncé à la condition suspensive de prêt, la considérant comme réalisée.

La date butoir de réitération de la vente du 18 février 2022 étant passée sans que l’acte authentique soit signé, Mme [R] a sollicité le paiement de l’indemnité d’immobilisation par lettre recommandée du 1er mars 2022.

Par courrier recommandé du 23 mars 2022, le conseil de Mme [R] mettait en demeure les notaires de lui verser la somme séquestrée entre leurs mains, sans qu’une suite soit donnée à ce courrier.

Par jugement du 14 mai 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a condamné la SCI [1] à payer à Mme [R] la somme de 189 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuelle avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 1er mars 2022, ordonné au profit de Mme [R] la libération entre ses mains de la somme de 94 750 euros séquestrée entre les mains de Maître [L], notaire à Saint Maur des Fossés, et/ ou Maître [B], notaire à Paris, dit que cette somme s’impute sur le montant de la condamnation, débouté Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts et condamné la SCI [1] aux dépens.

A la suite d’une saisie attribution réalisée entre les mains de Maître [L] le 15 juillet 2024, le notaire a procédé au virement de la somme de 40 324,55 euros, préalablement versée par la SCI [1] le 21 octobre 2021, sur le compte du commissaire de justice poursuivant.

Procédure

Par exploit introductif d’instance du 18 septembre 2024, Mme [Q] [R] née [W] a assigné M. [O] [L] et M. [A] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’engager leur responsabilité civile professionnelle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 mars 2025, Mme [R] née [W] demande au tribunal de condamner solidairement M. [L] et M. [B] à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, la somme de 54 750 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la différence du montant versé assortis des intérêts au taux légal à compter du jugement du 14 mai 2024, la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la non information sur le non-respect de la promesse, la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle reproche aux notaires les fautes suivantes :
- absence d’information par Maître [L], rédacteur de la promesse de vente du 4 octobre 2021, du défaut de versement de la somme prévue dans les 10 jours de la signature de l’acte (40 000 euros au lieu de 94 750 euros, au surplus avec 10 jours de retard) ;
- absence de transmission par Maître [L] de la somme reçue à Maître [B], séquestre désigné ;
- absence par Maître [B] de réclamation auprès de Maître [L] du versement entre ses mains de l’indemnité d’immobilisation versée, absence de mise en garde du risque pris par sa cliente à accepter que l’indemnité d’immobilisation ne soit pas versée préalablement à la signature et absence d’information de sa cliente de la non réception de la somme devant être séquestrée.
Elle évalue son préjudice à :
- la différence entre la somme qui aurait dû être séquestrée entre les mains du notaire (94 750 euros) et la somme effectivement séquestrée (40 000 euros), soit la somme de 54 750 euros, outre les intérêts de droit à compter du 1er mars 2022 ;
- la somme de 50 000 euros au motif que, si elle avait eu connaissance du non-respect par la bénéficiaire de son engagement, elle aurait pu renoncer au bénéfice de la promesse de vente dès le 14 octobre 2021 sans attendre l’arrivée de son terme.
Elle soutient que le lien de causalité entre la faute et le préjudice est évident, dès lors que, si la somme contractuellement prévue avait été séquestrée entre les mains des notaires, elle aurait perçu la somme de 94 750 euros et non celle de 40 000 euros. Elle ajoute que, si elle avait été informée par les notaires de l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation, elle n’aurait pas immobilisé son bien pendant plusieurs mois et aurait perçu l’indemnité de la part de la SCI [1] qui n’avait pas, comme cela résulte de la procédure devant le tribunal judiciaire de Créteil, accompli les diligences obligatoires pour obtenir son prêt.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 février 2025, M. [L] et M. [B] demandent au tribunal de débouter Mme [R] de ses demandes et de la condamner à leur payer à chacun la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils contestent toute faute de Maître [L], qui n’était pas désigné séquestre et n’avait aucune obligation de faire état des versements opérés par sa cliente et couverts par le secret professionnel sur le compte de son étude. En l’absence d’instruction de la SCI [1] sur le sort de cette somme, Maître [L] ne pouvait pas la reverser de sa propre initiative.
Ils contestent toute faute de Maître [B] liée aux modalités de versement de l’indemnité d’immobilisation, dès lors que les parties s’étaient accordées sur le fait que la SCI [1] pourrait ne verser que la moitié de l’indemnité d’immobilisation dans les 10 jours de la signature de la promesse et non préalablement à celle-ci.
S’agissant de la faute liée au fait de ne pas s’être assuré du versement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation par le bénéficiaire dans les 10 jours de la promesse, ils soutiennent que cette faute, mal fondée, est sans lien de causalité avec les préjudices allégués, qui n’apparaissent ni réels ni certains.
Ils contestent l’existence d’un lien de causalité entre le défaut de paiement par le bénéficiaire de la totalité de la moitié de l’indemnité d’immobilisation et les fautes reprochées aux notaires, ladite obligation de paiement reposant sur la seule SCI [1].
Ils contestent également l’existence d’un lien de causalité entre les manquements reprochés aux notaires et le préjudice de 50 000 euros évalué par la demanderesse au motif qu’elle aurait pu renoncer au bénéfice de la promesse dès le 14 octobre 2021 et n’aurait ainsi pas immobilisé son bien entre le 14 octobre 2021 et le 18 février 2022. Ils ajoutent que Mme [R], qui a accepté de signer quatre avenants afin de réaliser cette vente, ne démontre pas qu’elle aurait renoncé le 14 octobre 2021 au bénéfice de la promesse si elle avait appris à cette date que la SCI n’avait pas versé la totalité de la moitié de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse, d’autant que, si elle avait renoncé au bénéfice de cette promesse, elle n’aurait pu en tout état de cause percevoir l’indemnité d’immobilisation qui y était stipulée en l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.
Ils contestent enfin le caractère réel et certain des préjudices allégués par Mme [R] dès lors que celle-ci a obtenu la condamnation de la SCI [1] à lui payer le montant de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse et qu’elle ne justifie pas de l’état d’impécuniosité de ladite SCI.
Ils considèrent enfin que la demanderesse ne peut tout à la fois solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation telle que stipulée à la promesse et réclamer la réparation d’un préjudice supplémentaire pour avoir immobilisé son bien, dès lors que l’indemnité d’immobilisation due par la SCI [1] a précisément pour objet de compenser le préjudice lié à l’immobilisation du bien le temps pendant lequel la promesse a produit ses effets. Ils ajoutent que Mme [R], qui a occupé son chalet entre la signature de la promesse le 4 octobre 2021 et à tout le moins jusqu’au 31 janvier 2022, en avait la jouissance jusqu’au 18 février 2022, de sorte qu’elle ne démontre pas avoir subi de préjudice lié à l’immobilisation de son bien pendant cette période hivernale.
Ils concluent enfin que ce préjudice ne peut dans tous les cas se comprendre que comme une perte de chance d’avoir pu éviter l’immobilisation de son bien entre le 14 octobre 2021 et le 18 février 2022, dont l’indemnisation n’est pas demandée par la demanderesse.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures, dans les conditions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Le notaire, en sa qualité de professionnel, est tenu envers chacune des parties d’un devoir d’information et de conseil et doit assurer la validité et l’efficacité des actes auxquels il prête son concours. Dans ce cadre, il a l’obligation de procéder à toute vérification utile et doit alerter et mettre en garde les parties, avec impartialité, quant aux risques qu’elles encourent. Sa responsabilité extra contractuelle peut être engagée à ce titre, en l’espèce sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il appartient au notaire de rapporter la preuve qu'il a exécuté son devoir de conseil, lequel doit être délivré même aux parties qui ne seraient pas clientes habituelles de l'étude (Civ. 1, 9 novembre 2022, n° 21-11.810).

La mise en œuvre de sa responsabilité suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Sur les fautes des notaires

- Sur les fautes de Maître [L]

M. [L], rédacteur de la promesse, a manqué :
- à son devoir de conseil en ne justifiant pas avoir alerté Mme [R] sur le risque lié à l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation préalablement à la signature de la promesse ;
- à son obligation d’efficacité de l’acte et de diligences en ne démontrant pas avoir invité la SCI [1] à procéder au paiement de la totalité de la première partie de l’indemnité d’immobilisation dans le délai contractuellement convenu ;
- à son devoir de diligences en ne reversant pas à Maître [B] la somme de 40 000 euros reçue par virement de la SCI [1] intitulé « INDTE [2] » le 21 octobre 2021 et en n’alertant pas Maître [B] ou la promettante quant à l’absence de versement de la somme convenue dans le délai contractuellement fixé entre les parties.

- Sur les fautes de Maître [B]

En n’alertant pas sa cliente sur le risque qu’elle prenait à accepter que le versement de l’indemnité d’immobilisation ne soit pas antérieur à la signature de la promesse, en ne l’informant pas de l’absence de versement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation convenue dans les 10 jours de la signature de ladite promesse et en ne l’interrogeant pas sur ses intentions en termes de caducité encourue de la promesse, M. [B] a manqué à son devoir d’information, de conseil et de diligences.

Par ces manquements, les notaires ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité civile professionnelle.

Sur les préjudices subis

La circonstance qu’un notaire ait manqué à ses devoirs n’implique pas nécessairement qu’il en résulte un préjudice (Civ. 1, 20 mars 2014, n° 13-12.287).

Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu.

En l’espèce, Mme [R] réclame tout à la fois le paiement par les notaires de la différence entre la partie de l’indemnité d’immobilisation devant être versée par la SCI [1] dans les 10 jours de la signature de la promesse et la somme effectivement perçue à ce titre, soit la somme de 54 750 euros, et le paiement d’une somme de 50 000 euros en réparation du préjudice tenant à l’absence de possibilité de renoncer à la promesse dès le 14 octobre 2021. Elle ne se prévaut pas d’un préjudice tenant à la perte de chance de ne pas signer la promesse le 4 octobre 2021.

Les deux demandes formées par Mme [R] s’avèrent cependant contradictoires, dès lors que la première tend à solliciter l’exécution des clauses de la promesse, conformément à l’action en justice parallèlement formée à l’encontre de la SCI [1], qui a donné lieu à la condamnation de celle-ci, par le jugement du 14 mai 2024, à lui payer l’indemnité de 189 500 euros contractuellement prévue, et la seconde à se prévaloir de la caducité de celle-ci.

Les manquements des notaires à leur devoir d’informer la promettante du défaut de paiement, dans le délai stipulé, de la moitié de l’indemnité d’immobilisation par la SCI [1] ont seulement eu pour conséquence de lui faire perdre la chance de pouvoir se prévaloir du bénéfice de la clause prévue à la page 8 de la promesse, selon laquelle « dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, le PROMETTANT sera libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente et le BENEFICIAIRE sera alors déchu de tout droit d’exiger la réalisation des présentes » et de se prévaloir de la caducité de la promesse.

La promettante ne peut dès lors valablement prétendre obtenir, par la présente instance, le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation, dont le défaut de versement ne résulte pas du manquement des notaires mais de la seule carence de la SCI [1]. En effet, quand bien même les notaires l’auraient informée dans les temps de l’absence de remise de la somme, cette dernière n’aurait pas pour autant été payée. Dans ces conditions, la demande de Mme [R] tendant à voir les notaires solidairement condamnés à lui payer la somme de 54 750 euros au titre d’un solde d’indemnité d’immobilisation doit être rejetée, faute de lien de causalité entre ce préjudice et les manquements reprochés aux notaires.

Mme [R], qui a poursuivi et obtenu en justice à l’encontre de son cocontractant l’exécution des clauses de la promesse de vente par jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 14 mai 2024 ne peut en l’espèce se prévaloir que d’un préjudice moral tenant au défaut d’information de l’absence de versement de la moitié de l’indemnité d’immobilisation dans les 10 jours de la signature de la promesse, que le tribunal évalue à 2 000 euros, et auxquels les notaires, codébiteurs d’une même obligation, doivent être condamnés in solidum et non pas solidairement en application de l’article 1310 du code civil, en l’absence de texte prévoyant la solidarité.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] et à M. [B] sont condamnés in solidum aux dépens, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il est équitable de condamner in solidum M. [L] et M. [B] à verser à Mme [R] née [W] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun motif ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,