TJ 13055, 1 juill. 2026, RG 26/01636

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 01 Juillet 2026
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Mai 2026

N° RG 26/01636 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7TWC

PARTIES :
Grosse délivrée le 01 Juillet 2026
À
-Maître [O] [A]
-Maître Charles TROLLIET-MALINCONI

DEMANDERESSE

S.C.I. MARSEILLE CITY
Dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société ENGECOM (FINE ART INVEST)
Dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Charles TROLLIET-MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2023, la SCI MARSEILLE CITY a donné à bail commercial à la SAS ENGECOM des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel fixe de 81908 euros hors taxes et hors charges, avec des réductions prévues pour les deux premières années, et un loyer variable, déterminé année par année, correspondant à 6% du chiffre d’affaires réalisé par le preneur pendant la période considérée, dès lors que ledit chiffre d’affaires dépassera les 1.400.000 euros.

Par ordonnance en date du 21 juin 2024, le juge des référés a notamment constaté l’acquiescement de la SAS ENGECOM à la saisie conservatoire à hauteur de 1064,08 euros et 8534,60 euros, condamné la SAS ENGECOM à payer à titre provisionnel à la SCI MARSEILLE CITY en deniers ou quittance la somme de 9584,24 euros à valoir sur le montant de l’arrière locatif arrêté au 30 mai 2024 avec intérêts légaux à compter du 23 mai 2024, constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial en date du 7 juin 2023, suspendu les effets de cette clause résolutoire, accordé à la SAS ENGECOM des délais de paiement.

La SCI MARSEILLE CITY a fait délivrer à la SAS ENGECOM un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 21 janvier 2026, pour une somme de 68 526,99, outre le coût de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 26 mars 2026, la SCI MARSEILLE CITY fait assigner la SAS ENGECOM devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 21 février 2026;
- ordonner l'expulsion de la SAS ENGECOM et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard au terme d’un délai de un mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir;
- condamner la SAS ENGECOM à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme provisionnelle de 93219,43 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er avril 2026 incluant le T2 2026,
- condamner la SAS ENGECOM au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 9470,78 euros à compter du 1er juillet 2026 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs au bailleur ;
- condamner la SAS ENGECOM au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et frais afférents à l’instance.

A l'audience du 13 mai 2025, la SCI MARSEILLE CITY, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels que développés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, maintient ses demandes, actualisant le montant de sa créance à la somme de 38394,73 euros au 1er avril 2026. Il précise que la dette concerne deux locaux.

En défense, la SAS ENGECOM, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels que développés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de:
- débouter la SCI MARSEILLE CITY de ses demandes de condamnation complémentaires ;
- surseoir à l’exécution de la clause résolutoire ;
- lui donner des délais ;
- l’autoriser à payer la somme de 9626,75 euros dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance ;
- débouter la SCI MARSEILLE CITY du surplus de ses demandes ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l'existence et le montant de l'obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur verse aux débats le bail, un commandement de payer et un décompte selon lesquels la SAS ENGECOM a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 38394,73 euros, arrêtée au 1er avril 2026.

La SAS ENGECOM fait valoir que la SCI MARSEILLE CITY a choisi de produire deux décomptes alors que le contrat de bail ne prévoit qu’un loyer. Par ailleurs , elle indique qu’il existe des contestations sérieuses concernant le montant des sommes réclamées, certains virements ayant été portés au débit et non au crédit et certains virements n’ayant pas été pris en compte.

A l’examen des décomptes versés aux débats par la SCI MARSEILLE CITY en pièce 6 et 7, il apparait effectivement que certains virements (1734,54 euros au 2 juin 2026, 1267 euros du 1er novembre 2023 pour la pièce 7 et 151,90 euros au titre d’un virement du 2 juillet 2024 pour la pièce 6) ont été imputés dans la colonne débit et non celle du crédit.

Par ailleurs, il apparaît que certains virements justifiés par la SAS ENGECOM ne se retrouvent pas dans les décomptes de la SCI MARSEILLE CITY (virements pour le [Adresse 4] de 8737,10 chacun des 28 octobre 2024, 30 novembre 2024 et 30 décembre 2024, virements de la somme de 9232,11 euros du 31 janvier 2025, virements de 9301,36 euros chacun des 30 mai et 30 juin 2025, virement de 9777,61 euros du 31 juillet 2025, virement de 19555,22 euros du 27 septembre 2025 notamment).

La demande de la SCI MARSEILLE CITY se heurte donc à des contestations sérieuses.

La SAS ENGECOM reconnait toutefois devoir la somme de 9626,75 euros au titre de loyers et charges impayés.

L'obligation du locataire de payer la somme de 9626,75 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 1er avril 2026, n'est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner la SAS ENGECOM à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme provisionnelle de 9626,75 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 1er avril 2026, deuxième trimestre 2026 inclus.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L. 145 41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à la SAS ENGECOM le 21 janvier 2026.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à un mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit, le 20 février 2026 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 9 octobre 2023 à compter du 21 février 2026.

Aux termes de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'expulsion de la SAS ENGECOM et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu'il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d'expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l'ordonnance.

Aux termes de l'article L. 145-41 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande de délai de paiement présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée.

La SAS ENGECOM explique cette absence de paiement par des difficultés financières ponctuelles.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la SAS ENGECOM, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d'accorder un délai de 1 mois à la SAS ENGECOM pour s'acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l'échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 21 février 2026. Le maintien dans les lieux de la SAS ENGECOM en dépit de la résiliation du bail causerait encore à la SCI MARSEILLE CITY un préjudice financier incontestable puisqu'il ne pourrait tirer profit de son bien faute d'être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 21 février 2026 et jusqu'à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les autres demandes

En outre, il n'apparaît pas inéquitable que la SAS ENGECOM soit condamnée à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens, que la SCI MARSEILLE CITY a été contraint d'exposer.

La SAS ENGECOM sera également condamnée aux dépens qui incluront le coût du commandement du DATCOM.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS