TJ 13055, 1 juill. 2026, RG 26/00480

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 01 Juillet 2026
Président : Madame PONCET, Vice-présidente
Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 13 Mai 2026

N° RG 26/00480 - N° Portalis DBW3-W-B7K-7NI7

PARTIES :

DEMANDERESSE

Grosse délivrée le 01 Juillet 2026
À
-Maître Frédéric RACHLIN

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] CHARTREUSE sis [Adresse 2]
pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet DURAND IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [O], né le 25 Avril 1962 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 4]

Comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [O] est copropriétaire des lots 79 et 280 au sein de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 5]» situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 5]», situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER a fait citer Monsieur [U] [O] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l'audience du 13 mai 2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [U] [O] au paiement :
De la somme de 3838,59 euros suivant décompte en date du 19 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; De la somme de 1725,93 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.
Il indique s’en rapporter en ce qui concerne la demande de délais de paiement.

En défense, Monsieur [U] [O], comparaissant en personne, a proposé de payer la somme de 700 euros par mois pour rembourser sa dette.

L'affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2026, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;
6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 10 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [U] [O] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble du 29 juin 2022, 29 juin 2023, 24 septembre 2024 et 4 novembre 2025, comportant approbation des comptes des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2023, du 1er janvier au 31 décembre 2024, vote du budget prévisionnel et vote des travaux et ajustement pour les exercices du 1er janvier au 31 décembre 2025 et du 1er janvier au 31 décembre 2026, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [U] [O] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 décembre 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le commandement de payer délivré le 3 décembre 2024 ; le relevé de compte arrêté au 19 janvier 2026 à la somme de 3838,59 € au titre des charges et travaux et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.
le détail des provisions à échoir pour l'exercice en cours, pour un total de 1725,93€, le contrat de syndic.

A l’examen du décompte, il apparait que des sommes sont imputées mais ne correspondent pas à des loyers et charges impayées. Il s’agit des sommes suivantes :
- honoraires de mises en demeure du 7 décembre 2023 pour 35 euros;
- honoraires relance après mise en demeure du 10 mai 2024 pour 20 euros ;
- honoraires dossier transmis à auxiliaire de justice du 5 novembre 2024 pour 240 euros ;
- mise en demeure AVOCAT/RACHLIN du 10 décembre 2025 pour 60 euros ;
- honoraires constitution dossier avocat du 13 janvier 2026 pour 400 euros;

Soit un montant total à déduire de 755 euros.

Au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur [U] [O] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3083,59 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 8 septembre 2025.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 10 décembre 2025, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

A la date de la mise en demeure, l’exercice en cours étant celui de 2025, les provisions dues au titre du budget provisionnel de 2026 ne peuvent être réclamées dans le cadre de la procédure accélérée au fond.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande à ce titre.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, les frais d’honoraires de mises en demeure du 7 décembre 2023 pour 35 euros, les frais d’honoraires relance après mise en demeure du 10 mai 2024 pour 20 euros ne sont pas justifiés et ne seront donc pas pris en compte.

Les frais de transmission de dossier à l’huissier ou à l’avocat (honoraires dossier transmis à auxiliaire de justice du 5 novembre 2024 pour 240 euros ; honoraires constitution dossier avocat du 13 janvier 2026 pour 400 euros) ne sont justifiés par aucune diligence exceptionnelle et ne seront donc pas pris en compte.

La mise en demeure AVOCAT/RACHLIN du 10 décembre 2025 pour 60 euros relève des frais irrépétibles.

Le commandement de payer, non obligatoire dans le cadre de la procédure accélérée au fond de recouvrement de charge sera pris en compte à hauteur de 139,13€.

Il en résulte que Monsieur [U] [O] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 139,13 €.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 5]» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER , ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l'étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [U] [O] demande des délais de paiements et propose de payer la somme de 700 euros par mois.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d'accorder à Monsieur [U] [O] des délais afin de s'acquitter de sa dette en 6 versements de 500 euros et un versement égal au solde de la dette.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [O], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [U] [O], qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 5]» situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le cabinet DURAND IMMOBILIER la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,