TJ 40192, 30 juin 2026, RG 26/00168

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

AFFAIRE : N° RG 26/00168 - N° Portalis DBYM-W-B7K-DVHA

JUGEMENT

Rendu le 30 juin 2026
AFFAIRE :
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 2] “ XL HABITAT
C/
[F] [A]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DES [Localité 2] “ XL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [A]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant en personne
Le 30 juin 2026
1 FEX + 1 CCC Me CAPES
1 CCC Mr [F] [A]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10/07/2024 à effet au 29/07/2024 , l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" a donné à bail à M. [A] [F] un logement à usage d’habitation situé au bâtiment 1 logement [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 294,10€ et 47,06€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" a fait signifier à M. [A] [F] le 31/10/2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1376,65 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21/01/2026, l'Office Public de l'Habitat du Département des Landes " XL HABITAT" a ensuite fait assigner M. [A] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa de l'article 1741 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :
- déclarer la demande recevable,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges,

- ordonner l’expulsion des lieux de M. [A] [F], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,
- condamner M. [A] [F] à lui payer :
* la somme de 2585,34 euros sur les loyers et charges impayés au 05/01/2026, avec intérêts
au taux légal sur la somme de 1376,65 euros à compter de la signification du
commandement de payer, et sur le surplus à compter de l'assignation,
* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur
charges, avec les augmentations légales, à compter du 01/01/2026 et jusqu’à libération des lieux,
* la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
condamner M. [A] [F] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer .

Le dossier a été appelé à l’audience du 05 mai 2026 et a été retenu.

L'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 1991,31 euros . Il ne s'oppose pas à l'octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [A] [F] a comparu en personne. Il demande des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, il est expressément fait référence, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, aux assignations en justice et aux conclusions déposées par les conseils des parties à l'audience de plaidoirie .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l'audience et il a en été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 2] par la voie électronique le 26/01/2026, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 03/11/2025 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable.

2 - Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer délivré et du décompte de la créance actualisé au 30/04/2026 à hauteur de 1991,31 euros que l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

M. [A] [F] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette.

Il convient par conséquent de condamner M. [A] [F] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT" la somme de 1991,31 euros actualisée au 30/04/2026 , échéance du mois d'avril 2026 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31/10/2025 sur la somme de 1376,65 euros, et de l’assignation du 21/01/2026 sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 31/10/2025 , pour la somme en principal de 1376,65 euros. Aucune régularisation n'est intervenue dans ce délai.

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de bail de l'espèce puisqu'il a été conclu postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi.

Pour autant, tant le contrat que le commandement de payer visent un délai de régularisation de deux mois, délai qui sera retenu conformément à la volonté des parties.
Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 01/01/2026.

4- Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [A] [F] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois. M. [A] [F] justifie de sa situation personnelle et financière, à savoir il déclare percevoir une retraite de 1500 euros et est donc en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort des éléments communiqués que M. [A] [F] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, le bailleur fait part de son accord quant à l’octroi de délais de paiement à hauteur de règlements mensuels de 100 euros, en sus du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à M. [A] [F] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En cas de non paiement d’une échéance courante ou de non respect des délais de paiement, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

Le bailleur sera alors autorisé à poursuivre la procédure d'expulsion, et M. [A] [F] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation à un montant égal au dernier loyer indexé et charges contractuellement prévus, somme qui sera due en cas de non-respect du paiement des loyers et de la reprise des effets de la clause résolutoire, et dont il conviendra de déduire le cas échéant le montant de l’aide au logement versée au bailleur.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [A] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 2] " XL HABITAT", M. [A] [F] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,