TJ 83050, 1 juill. 2026, RG 25/09548

T R I B U N A L J U D I C I A I R E D E D R A G U I G N A N

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JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 25/09548 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K7EV

MINUTE n° : 2026/ 108

DATE : 01 Juillet 2026

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : Mme Mélissa CARTON

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.C. SAINTE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Philippe MONNET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Jean-Marc HOURSE, avocat au barreau de LYON (avocat plaidant)

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 01/04/2026, les parties comparantes ou leurs conseils, ont été avisées que la décision serait rendue le 10/06/2026, puis prorogée au 24/06/2026 et 01/07/2026. La décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire (signature électronique) à
Me Grégory KERKERIAN
Me Philippe MONNET

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à Me Grégory KERKERIAN
Me Philippe MONNET

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV SAINTE [Localité 1] a entrepris la construction d’un ensemble immobilier sur la commune de [Localité 2] dont les lots ont été destinés à la vente en l’état futur d’achèvement.
A l’issue des ventes des lots privatifs et de la livraison des parties communes, la SCCV SAINTE [Localité 1] est demeurée propriétaire des lots 2, 9, 20, 21, 22 et 23 au sein de la copropriété constituée et dénommée [Adresse 1].

Des charges étant demeurées impayées et par commandement de payer adressé le 13 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a mis en demeure la SCCV SAINTE [Localité 1] d’avoir à régler les charges impayées.

Par exploit de commissaire de justice du 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, a fait assigner la SCCV SAINTE [Localité 1] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins principales, au visa de l’article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, de paiement de la somme de 29 155,32 euros au titre des provisions diverses et cotisations du fonds de travaux et charges échues des exercices antérieurs et, suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2026 auxquelles il se réfère à l’audience du 1er avril 2026 et auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, sollicite de :
Condamner la SCCV SAINTE [Localité 1] d’avoir à lui payer la somme de 36 732,55 € arrêtée au 17 février 2026 (déduction faite des 21 788,61 € arrêtés selon jugement) augmentée du taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure au titre des « provisions » exigibles au titre des provisions courantes, des « provisions » exigibles au titre des provisions hors budget, des cotisations du fonds de travaux et charges échues des exercices antérieurs ;
Condamner la SCCV SAINTE [Localité 1] d’avoir à lui la somme de 3000 € au titre de l’article 700 ;
Condamner la SCCV SAINTE [Localité 1] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de la SELARL Grégory KERKERIAN & Associés, avocats aux offres de droit.

Suivant ses conclusions déposées à l’audience du 1er avril 2026, auxquelles il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, la SCCV SAINTE [Localité 1] sollicite, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :
OCTROYER le report et/ou l’échelonnement des sommes à régler sur une durée d’une année ;
En tout état de cause, RESERVER les dépens ;
LAISSER à la charge de chaque partie les frais irrépétibles engagés.

MOTIFS

Sur les demandes principales
L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »
L’article 14-1 de la même loi dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel… ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»

L’article 10-1 de la même loi prévoit en outre que : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ... »

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée. (Cass.Civ.3ème, 12 décembre 2024, numéro 24-70.007)

De même, le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés. (Cass.Civ.3ème, 15 janvier 2026, numéro 23-23.534).

La SCCV SAINTE [Localité 1] a été mise en demeure par le commandement de payer du 13 novembre 2025 de régler la somme de 29 155,32 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le décompte des sommes dues actualisé au 17 février 2026,
- les procès-verbaux des assemblées générales de 2023, 2024 et 2025 approuvant les comptes et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,
- les appels de fonds,
- le jugement rendu le 23 avril 2025 par le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamnant la SCCV SAINTE [Localité 1] au titre des charges dues à la date du 1er juillet 2024 à payer la somme de 21 788,61 euros, et ce pour les mêmes lots de copropriété,
- le règlement de copropriété.

Le syndicat requérant justifie de sa créance mais n’a pas visé dans le commandement de payer le montant des sommes provisionnelles, appels de fonds pour travaux et frais devenant exigibles au cas où la mise en demeure resterait infructueuse dans le délai de 30 jours.

Aussi, par application des deux jurisprudences précitées, en l’état de la mise en demeure imprécise, il ne peut solliciter dans le cadre de la présente procédure et sans nouvelle mise en demeure, le paiement des sommes actualisées.

Au demeurant, le montant des frais invoqués n’apparaît pas strictement nécessaire au recouvrement.

Il sera en conséquence fait droit partiellement à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 29 155,32 euros au titre des charges dues à la date du 13 novembre 2025, que la SCCV SAINTE [Localité 1] sera condamnée à lui payer avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967. Le surplus des demandes principales sera rejeté.

Sur la demande de délais de paiement de la défenderesse, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, la SCCV SAINTE [Localité 1] sollicite des délais de paiement d’une année au motif qu’elle n’a pas pu vendre les lots de copropriété, actuellement mis en vente pour un montant de plus de 750 000 euros, ce qui lui cause des difficultés de trésorerie.

Néanmoins, il est observé qu’elle a déjà bénéficié par le jugement du 23 avril 2025 précité de délais de paiement de quatre mois, délais n’ayant pas été mis à profit pour assainir la situation.
Dans la mesure où le syndicat est lui-même privé de trésorerie par la carence de paiement désormais répétée depuis plusieurs années, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délai de paiement, non compatible avec la situation du créancier et insuffisamment justifiée par la bonne foi de la débitrice.

La SCCV SAINTE [Localité 1] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

La SCCV SAINTE [Localité 1], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance avec droit au recouvrement direct des dépens par l’avocat du requérant, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS