TJ 92050, 19 mai 2026, RG 25/00070

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 25/00070 - N° Portalis DB3R-W-B7J-[Immatriculation 1]

Minute N° : 26/

Date : 19 Mai 2026

ENTRE :
Société SPL VALLEE SUD AMENAGEMENT
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 482

et

S.C.I. K.N.
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B1098

En présence du commissaire du Gouvernement

DEBATS
A l’audience du 23 Mars 2026, tenue publiquement.

JUGEMENT
Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal.

COMPOSITION
La Présidente : Cécile CROCHET
La Greffière: Maëva HENRI
EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 26 novembre 2025, la société publique locale Vallée Sud Aménagement a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer l'indemnité qui lui est due à la société civile immobilière K.N au titre de l'expropriation des biens immobiliers constituant les lots n°6,7,8,11,12,13 et 16 de la copropriété sise [Adresse 2] à Clamart, sur la parcelle cadastrée section BL n°[Cadastre 1].

Par ordonnance du 9 décembre 2025, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 10 février et 23 mars 2026.

Un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties le 10 février 2026.

Aux termes de son mémoire en réponse et récapitulatif visé par le greffe le 17 mars 2026, la SPL Vallée Sud Aménagement demande de fixer l'indemnité d'expropriation à la somme totale de 430 000 euros, se décomposant d’une indemnité principale de 390 000 euros et d’une indemnité de remploi de 40 000 euros et rejeter les prétentions adverses.

Par mémoire en réponse n°2 visé par le greffe le 20 mars 2026, la SCI K.N sollicite de fixer l’indemnité d’expropriation de la façon suivante :
- indemnité principale : 529 830 euros,
- indemnité de remploi : 53 983 euros,
- indemnité pour perte de loyers : 32 800 euros,
- récupération des charges de copropriété : 2 558,50 euros,
- article 700 du code de procédure civile : 3 500 euros.

Par conclusions modifications et récapitulatives visées par le greffe le 3 mars 2026, le commissaire du gouvernement a retenu une indemnité de dépossession totale de 444 850 euros.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.

L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien

En l’espèce, la date d’approbation du plan local d'urbanisme intercommunal de conseil du territoire est le 11 décembre 2024, entré en vigueur le 13 janvier 2025, date d’opposabilité aux tiers.

En conséquence, la date de référence est fixée au 13 janvier 2025.

A cette date, le bien était situé en zone U2C de la commune de [Localité 3].

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. A défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 26 août 2025.

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la surface

Les parties s’accordent sur la surface carrez des lots n°6, 7, 8, 11, 12 et 13 à hauteur de 20,80m², 14 m², 14m², 20,40m², 14 m² et 14 m², outre le lot n°16 qui correspond à une cave de 25 m² qu’il y a lieu de retenir.

Sur l’occupation du bien

Il n’est pas contesté que les lots n°6,7, 8 et 11 seront évalués comme étant occupés en vertu de deux baux d'habitation consentis par la SCI KN à MM. [J], [N], [E] et [S] moyennant les loyers mensuels respectifs de 650 euros, 720 euros, 650 euros et 720 euros hors charge par appartement.

Les lots n°12 et 13 seront évalués comme étant libres d’occupation.

Sur la consistance matérielle du bien

Le transport sur les lieux, a permis d'effectuer les constatations qui suivent :

I/ Environnement

Le bien est implanté dans le [Adresse 3], à proximité du secteur Panorama, en pleine reconversion. Le secteur bénéficie d’une desserte avec plusieurs bus, voie routière et le tram T6. Il se situe en face d’un carrefour, à l’angle de la [Adresse 4] et la [Adresse 5].

II/ Extérieur

L’accès à l’immeuble se fait directement par le trottoir, par trois marches. Celui-ci est érigé sur 4 niveaux. Le fonds de commerce du rez-de-chaussée (bar/brasserie) est déjà exproprié et inoccupé, lequel est fermé par un rideau métallique. L’état extérieur global est moyen. L’entrée est munie d’un digicode et necéssite un badge. La porte en bois possède une serrure.

III/ Intérieur

Le hall d’entrée est tout en longueur, carrelé au sol, les murs et le plafond sont peints. Le tableau électrique est installé dans ces parties communes. La porte de droite donne sur le bar, la deuxième porte mène à la cave du bar, fermée à clé. Une cour se trouve en face, accessible par une double porte-fenêtre vitrée en double vitrage, munie de volets roulants électriques. L’accès à la cour est carrelé au sol. Il s’agit d’un petit espace à usage de stockage, ouvert et sans fermeture. Sont entreposés un vélo, du matériel de construction, une valise ainsi qu’un billot. La façade est dans un mauvais état. Au fond se trouve une fenêtre.

1er étage

Le lot n°6 est un T2. Il s’agit du deuxième appartement après le croisement en L. Il est accessible par une porte non PMR, avec un verrou simple. Il est composé de deux petites pièces. La principale est de forme carrée et équipée d’une double fenêtre en double vitrage. Le chauffage est centralisé, à gaz. Le sol est carrelé, les murs peints en blanc. Il y a une chambre derrière une porte simple. Elle est équipée d’une double fenêtre en double vitrage et d’un radiateur au gaz. Au fond à gauche, un espace sanitaire comprend une cabine de douche, des toilettes simples, du carrelage sur les 4/5ème de la hauteur. L’état d’entretien est moyen en général mais la pièce de vie est dans un bon état. Une kitchenette se trouve dans un renfoncement : équipée d’une double plaque de cuisson, d’un évier simple, d’une hotte et de deux placards muraux.

Le lot n°7 est un studio adjacent au lot 6. Le sol est carrelé, les murs peints. Il y a une fenêtre en double vitrage, un radiateur au gaz bénéficiant du chauffage central. Le studio comporte une kitchnette dans un renfoncement, avec une hotte, une double plaque de cuisson, un refrigérateur et un évier simple. Les sanitaires sont équipés d’une cabine de douche et de toilettes. La pièce principale est dans un bon état tandis que les sanitaires sont dans un état moyen.

Le lot n°8 se trouve en face du lot n°7. Il s’agit d’un studio en forme de L. La pièce principale comporte deux double fenêtres en double vitrage, un radiateur usé. Il y a une cuisine en angle droit. Dans le prolongement, il y a un plan de travail usé et un lave-linge. Les toilettes sont accessibles par une porte simple. La pièce principale est dans un bon état tandis que les sanitaires sont dans un état moyen.

2ème étage

Le lot n°11 est un T2 ayant la même disposition que le lot n°6, à savoir : Il est composé de deux petites pièces. La principale est de forme carrée et équipée d’une double fenêtre en double vitrage. Le chauffage est centralisé, à gaz. Le sol est carrelé, les murs peints en blanc. Il y a une chambre derrière une porte simple. Elle est équipée d’une double fenêtre en double vitrage et d’un radiateur au gaz. Au fond à gauche, un espace sanitaire comprend une cabine de douche, des toilettes simples, du carrelage sur les 4/5ème de la hauteur. L’état d’entretien est moyen en général mais la pièce de vie est dans un bon état. Une kitchenette se trouve dans un renfoncement : équipée d’une double plaque de cuisson, d’un évier simple, d’une hotte et de deux placards muraux.
Il est à noter que les sanitaires sont dans un meilleur état.

Le lot n°12 est identique au lot n°7, à savoir : Le sol est carrelé, les murs peints. Il y a une fenêtre en double vitrage, un radiateur au gaz bénéficiant du chauffage central. Le studio comporte une kitchnette dans un renfoncement, avec une hotte, une double plaque de cuisson, un refrigérateur et un évier simple. Le ssanitaires sont équipés d’une cabine de douche et de toilettes. La pièce principale est dans un bon état tandis que les sanitaires sont dans un état moyen. Le studio n’est pas loué.

Le lot n°13 est identique au lot n°8, à savoir : Il s’agit d’un studio en forme de L. La pièce principale comporte deux double fenêtres en double vitrage, un radiateur usé. Il y a une cuisine en angle droit. Dans le prolongement, il y a un plan de travail usé et un lave-linge. Les toilettes sont accessibles par une porte simple. La pièce principale est dans un bon état tandis que les sanitaires sont dans un état moyen. Le studio n’est pas loué.

Caves

Elles sont accessibles par la porte donnant sur les parties communes puis par un escalier, la porte est fermée par un double verrou. La cave est carrelée, électrifiée et saine. Les murs sont peints. Les lieux servent d’espace de stockage, il y a la présence d’un tableau électrique et d’une porte menant à une vanne d’arrêt du gaz. Au fond, une porte simple mène à un deuxième espace où se trouve l’arrivée d’évacuation d’eau. Une petite lucarne donne sur l’extérieur et tient lieu d’aération. Une troisième espace accessible par une porte comporte un évier, des toilettes une chaudière et un ballon. Il y a aussi une petite fenêtre carrée vers l’extérieur.

Observation des parties : l’exproprié souligne que la cave est partiellement aménagée. Le commissaire du Gouvernement précise qu’il n’est pas en possession des éléments concernant le permis de louer de secteur. L’expropriant répond que cela était déjà dans les conclusions.

SUR L’EVALUATION

L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Aux termes de l'article R.311-23 du code de l'expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode d’évaluation qui lui apparaît la mieux appropriée afin d’évaluer le préjudice subi.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la méthode comparative.

Conformément à la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

Eu égard à l’accord des parties et à sa pertinence, la méthode comparative sera retenue.

Sur l’indemnité principale

La SPL Vallée Sud Aménagement retient une valeur unitaire de 3 800 euros et produit 13 termes de comparaison.

Date
Adresse
[Localité 4]
Surface (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
TC [Immatriculation 2]/07/25
[Adresse 6]
[Localité 3]
[Adresse 7]
[Localité 5]
4 574
TC 2 DEM
04/06/25
[Adresse 8]
[Localité 6]
[Adresse 9]
148 000
3 700
TC 3 DEM
10/04/25
[Adresse 10]
[Localité 3]
57
[Localité 7]
3 695
TC 4 DEM
30/12/24
[Adresse 10]
[Localité 3]
[Adresse 11]
[Localité 8]
3 435
TC [Immatriculation 3]/10/24
[Adresse 12]
[Localité 6]
44
177 000
4 023
TC 6 DEM
04/10/24
[Adresse 13]
[Localité 6]
33
120 000
3 613
TC 7 DEM
17/09/24
[Adresse 14]
[Localité 6]
[Adresse 15]
155 000
4 844
TC 8 DEM
04/07/24
[Adresse 10]
[Localité 3]
55
175 000
3 187
TC 9 DEM
17/04/24
[Adresse 16]
[Localité 3]
64
186 000
2 906
TC 10 DEM
29/03/24
[Adresse 10]
[Localité 3]
[Adresse 17]
186 900
3 [Immatriculation 4] DEM
22/12/23
[Adresse 18]
[Localité 3]
45
219 000
4 [Immatriculation 5] DEM
30/11/23
[Adresse 19]
[Localité 6]
65
222 000
3 [Immatriculation 6] DEM
24/10/23
[Adresse 10]
[Localité 3]
56
200 000
3 571

La SCI KN retient une moyenne de 4 900 euros/m² pour les biens occupés et 5 500 euros/m² pour les biens libres d’occupation et verse aux débats 2 termes de comparaison :

Date
Adresse
Ville
Surface (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
TC 1 DEF
TC [Immatriculation 7]/01/25
[Adresse 20]
[Localité 3]
31
177 000
5 694
TC [Immatriculation 8]/06/25
[Adresse 21]
[Localité 3]
20
128 000
6 346
Le commissaire du gouvernement communique 5 termes de comparaison et propose de retenir une valeur unitaire de 4750 euros/m², précision faite que l’indemnité principale a été calculée de manière erronée sur 5 appartements et 1 cave et non 6 appartements et 1 cave.

Date
Adresse
Ville
Surface (m²)
Prix (€)
Prix/m² (€)
TC [Immatriculation 9]/02/24
[Adresse 21]
[Localité 3]
31,63
166 000
5 248
TC [Immatriculation 7]/01/25
[Adresse 20]
[Localité 3]
31,08
177 000
5 694
TC 3 CG
17/09/25
[Adresse 22]
[Localité 3]
30,01
190 000
6 331
TC [Immatriculation 10]/06/25
[Adresse 21]
[Localité 3]
20,17
128 000
6 346
TC 5 CG
01/08/24
[Adresse 23]
[Localité 3]
22,1
108 000
4 887
Au vu de l’ensemble des éléments qui précèdent, il convient de déterminer l'indemnité due à la SCI KN.
La valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.
Aussi, il convient d’écarter les termes de comparaison TC 2, 5, 6, 7, 12 DEM, situés hors de la commune, les TC 1 et 2 DEM et TC 1 à 5 CG, édifiés au sein de constructions récentes, en meilleur état d’entretien, et les TC 3, 4, 8, 9, 10, 11, 13 DEF dont les surfaces sont nettement supérieures à celle du bien expropriés, qui ne relèvent pas du même spectre du marché, ne seront pas considérés comme pertinents.
Dès lors, le terme de comparaison retenu pertinent est le suivant :
TC [Immatriculation 2]/07/25
[Adresse 6]
[Localité 3]
19
[Localité 5]
4 574
Par ailleurs, ainsi que le souligne à juste titre l’autorité expropriante, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre a, par jugement du 17 février 2026 retenu, pour un lot exproprié aux caractéristiques identiques aux biens expropriés, situé dans le même immeuble, une valeur unitaire de 4 306 euros.
Celle-ci sera en conséquence retenue.
Enfin, l’autorité expropriante propose de retenir une valeur unitaire pour la cave à hauteur de 8 000 euros, qu’il convient de retenir, étant supérieure à la valeur moyenne des termes proposés par l’autorité expropriée et le commissaire du gouvernement.
Par conséquent, l’indemnité principale sera fixée à la somme de 426 543 euros.
Sur les indemnités accessoires
Sur l’indemnité de remploi
L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique. L'indemnité de remploi n'est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d'intention d'aliéner, et d'une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.
Ils seront calculés comme suit :
20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 euros 15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5001 euros et 15 000 10 % pour le surplus Soit 43 654 euros.
Sur l’indemnité pour perte de loyers
Conformément à l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Le propriétaire dont le bien exproprié était affecté à la location est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire (Civ. 3ème 18 novembre 2008, n°07-18.615 ; 14 janvier 2009, n°07-21.956 ; 25 janvier 2012, n°10-17.045).
Néanmoins, seule donne lieu à une indemnisation par l'autorité expropriante la perte d'un intérêt ou d'un droit juridiquement protégé (Civ. 3ème , 11 janvier 2023, n°21-23.792). A cet égard, le bailleur d'un logement non conforme aux règles de mise en location résultant de la loi ALUR du 24 mars 2014 codifiée aux articles L. 635-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ne peut prétendre à une telle indemnité.
En l’espèce, les biens expropriés ont fait l’objet de baux d’habitation postérieurs à l’entrée en vigueur au 1er février 2022 de la délibération de l’EPT Vallée Sud-[Localité 9] [Localité 10] du 29 juin 2021 soumettant leur location à une autorisation préalable.
Par ailleurs, l’absence de permis de louer n’est pas contestée. Les moyens tirés de la régularité des baux et de l’absence de mise en demeure sont enfin manifestement infondés et inopérants.
En conséquence, la demande d’indemnité pour perte de loyers sera rejetée.
Sur la récupération des charges de copropriété
Il est de jurisprudence constante que les réclamations fondées sur des demandes de remboursement de charges de copropriété n’ont aucun lien direct avec l’expropriation, de sorte que le juge de l’expropriation n’est pas compétent pour fixer des indemnités de remboursement à ce titre.

La demande sera par conséquent jugée irrecevable.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Les dépens seront à la charge de l’autorité la SPL Vallée Sud Aménagementpar application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation.
L’équité commande d’allouer à la SCI KN la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,