TJ 92050, 9 avr. 2026, RG 25/00053

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 25/00053 - N° Portalis DB3R-W-B7J-26O3

Minute N° : 26/

Date : 09 Avril 2026

Opération : Prolongement du Tramway T1

ENTRE :
DEPARTEMENT DES HAUTS-DE-SEINE
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS,

et
Etablissement CENTRE D’ACCEUIL ET DE SOINS HOSPITALIERS DE [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Maître Benoît PERRINEAU, avocat au barreau de PARIS,

En présence du commissaire du Gouvernement

DEBATS

A l’audience du 30 Mars 2026, tenue publiquement.

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Clément DELSOL
La Greffière: Maëva HENRI
EXPOSE DU LITIGE

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 1er août 2025, le département des Hauts-de-Seine a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 48 857 € le total des indemnités dues au Centre d’Accueil et de Soin Hospitalier de Nanterre (ci-après Cash) au titre de l’emprise partielle de 705 m² prélevée sur la parcelle section N n°[Cadastre 1] d’une contenance de 118 185 m² située [Adresse 3] à Nanterre.

Par ordonnance n°25/145 du 22 septembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport le 5 novembre 2025 et l’audience le 24 novembre 2025.

Le procès-verbal de transport mentionne :
“ I/ Environnement
l’Emprise se situe dans le [Adresse 4], au nord est de la ville. Les lieux sont bien desservis par les transports en commun. Un muret longe l’avenue, surmonté d’une grille de 3-4 m de haut. Le quartier comporte des habitations et des commerces. La parcelle est tout en longueur.
II/ Le bien
L’emprise correspond à une bande de terrain située entre la voie publique et les bâtiments de l’hôpital. Celle-ci est végétalisée qui part du muret séparatif de la voie publique jusqu’à une longueur de 5-6 mètres et se prolonge tout au long de la parcelle jusqu’à l’intersection suivante. Elle supporte des végétaux et des panneaux indiquant la présence de canalisations en sous-sol ainsi qu’un robinet en surface. La bande oblique légèrement pour longer la [Adresse 5], perpendiculaire à l’avenue, et demeure séparée de la voie publique par un mur plein en pierre. L’angle abrite une installation électrique et un dispositif d’éclairage est présent le long du terrain.
Observation des parties : l’exproprié assure que les bâtiments longant l’emprise sont en fonctionnement et toujours utilisés. Le chemin de ronde concerne les différentes installations. les places de stationnement prouvent que le bâtiment est toujours en activité, celui-ci abritant des bureaux. L’emprise comprend l’arrivée de l’unique entrée PMR de l’établissement, le passage se fait par le chemin de ronde.
L’expropriant conteste l’occupation des lieux par le fait que tout est muré et les fenêtres sont obstruées. ”

Par mémoire récapitulatif et en réplique n°2 visé par le greffe le 26 mars 2026, le département des Hauts-de-Seine sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité principale à 46 530 €, l’indemnité de remploi à 2 327 € et l’indemnité de clôture à 305 003 €.

Par mémoire récapitulatif et responsif n°3 visé par le greffe le 30 mars 2026, le Cash sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité principale à 398 325 €, l’indemnité de remploi à 40 832,50 €, l’indemnité de dépréciation du surplus à 358 492,50 € et l’indemnité de clôture à 305 003 €.

Par conclusions récapitulatives visées par le greffe le 30 mars 2026, le commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de dépossession de 100 000 € correspondant à une indemnité principale de 90 000 € et une indemnité de remploi de 10 000 €.

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de constitution.

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

I - Sur la date de référence

L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.

L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le plan local d’urbanisme de [Localité 2] a été approuvé par le conseil municipal du 15 décembre 2015 et mis en compatibilité par délibération du conseil territorial le 9 décembre 2025.

En conséquence, la date de référence est fixée au 09 décembre 2025.

II - Sur l’indemnité principale

A titre liminaire, il convient de relever que les parties convergent quant à la surface de l’emprise de 705 m² et le recours à la méthode comparative.
L’article L321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

L’article L322-12 alinéa 1er du même code dispose que les indemnités sont fixées en euros.

Conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera donc utilisée pour déterminer l’indemnité, celle-ci sera fixée en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien exproprié, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.

En l’espèce, il convient d’écarter les cessions produites par le département des Hauts-de-Seine ayant pour prix 1 € symbolique.

En page n°6 de son mémoire, le département des Hauts-de-Seine reconnaît que ces cessions à 1 € symbolique ont été réalisées entre deux personnes morales de droit public. Ainsi, leur pertinence pour refléter l’état du marché n’est pas établie.

Le moyen tiré de l’existence, pour chacune de ces cessions, d’une évaluation préalable par le service des Domaines est inopérant. En effet, le recours par toute les parties à la méthode comparative qui permet d’établir la valeur d’un bien par l’identification d’un marché effectif ne peut valablement reposer, même partiellement, sur une ou plusieurs évaluations théoriques, même proposée par le service des Domaines, spécialisé en la matière.

En effet, dans le cadre du recours à la méthode comparative, seul le jeu de l’offre et de la demande, librement formulées entre des acteurs divers et variés, sont de nature à refléter la réalité du marché, ceci d’autant plus que la présente juridiction ne dispose d’aucune information sur la méthode employée par le service des Domaines pour procéder à ces évaluations.

Par ailleurs, le jugement rendu le 13 octobre 2025 a pour objet la fixation des indemnités d’un bien dont les caractéristiques spatiales diffèrent de l’objet du présent litige.

S’agissant de l’unique terme de comparaison retenu par le Cash, force est de relever qu’il a pour objet une parcelle de 18 196 m² correspondant à 25,81 fois l’emprise expropriée et que cette parcelle supporte neuf constructions destinées à la démolition, ceci de telle sorte que la méthode d’évaluation de cette parcelle diffère de celle objet du litige laquelle est constituée d’une bande de terre supportant une muret surplombé d’une grille.

En pages n°3 et 4 de ses conclusions, le commissaire du gouvernement retient quatre termes de comparaison.

La cession du 26 septembre 2023 n°2023P16931 située [Adresse 6] semble pertinente en ce qu’elle est également située à [Localité 2] et correspond à une bande de terre de 549 m² supportant une servitude de passage de canalisation. Il convient donc de retenir ce terme : 91 €/m².

La cession du 15 décembre 2025 n°2025P21395 située [Adresse 3] à [Localité 2] est particulièrement pertinente en ce qu’elle constitue une opération sur le marché conclue entre le Cash et la Splna ayant pour objet une emprise de terrain partiellement goudronnée aux fins d’amémangement d’une voirie nouvelle. A ce titre, le rapport de proportionnalité de 5,51 quant à la superficie de ce terme de comparaison de 3 888 m² n’altère en rien la pertinence résultant des éléments précédents. Il convient donc de retenir ce terme : 113 €/m².

La cession du 23 juillet 2024 n°2024P11679 située [Adresse 7] n’est pas pertinente en ce qu’elle a pour objet une surface de 67m² qui est 10,52 fois inférieure à celle de l’emprise litigieuse, ceci de telle sorte qu’elle se situe dans un autre spectre du marché.

La cession du 1er juillet 2025 n°2025P11190 située [Adresse 8] n’est pas pertinente en ce que sa surface est 12,07 fois supérieure à celle de l’emprise litigieuse d’une part et qu’elle supporte un bâtiment devant être réhabilité d’autre part, ce qui place ce bien dans un autre spectre du marché.

Ainsi, le marché résultant des deux termes retenus oscille entre 91€/m² et 113€/m² avec une moyenne à 102 €/m².

Eu égard à la nature de l’emprise litigieuse et aux caractéristiques de la cession du 15 décembre 2025 n°2025P21395, laquelle est pertinente par ses acteurs, ses motifs, la nature du bien cédé et la date de la cession, il convient de retenir une assiette de 113 € en valeur libre.

Il n’y a pas lieu d’appliquer un abbatement pour encombrement, une telle donnée étant compensée par le fait que les termes de comparaison retenus ont pour objet des terrains inconstructibles.
705 x 113 = 79 665
En conséquence, l’indemnité principale en valeur libre est fixée à 79 665 €.

III - L'indemnité de remploi

L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique. L'indemnité de remploi n'est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d'intention d'aliéner, et d'une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.

Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :

20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000 € ;
15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000€ ;
10 % pour le surplus.

5 000/ 100 x 20 + ( 15 000 – 5 000) / 100 x 15 + (79 665 - 15 000) / 100 x 10 = 1 000 + 1 500 + 6 466,50 = 8 966,50
L’indemnité de remploi est donc de 8 966,50 €.

IV - L’indemnité de clôture

L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

En l’espèce, l’expropriant et l’exproprié s’accordent sur une indemnité de clôture de 305 003 €.

En conséquence, il convient de fixer l’indemnité de clôture à 305 003 €.

V - L’indemnité pour dépréciation du surplus

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, en page n°22 de ses écritures, le Cash indique qu’il subirait un préjudice lié à la dépréciation d’une partie du reste de la parcelle qu’elle occupe et qu’elle désigne “Ilot 1" qu’elle calcule par la différence entre la valeur de cet “Ilot 1" avant l’expropriation et la valeur du même “Ilot 1" après l’expropriation, en procédant à un abattement de 10% correspondant au coût moyen des travaux de démolition avec désamiantage.

Or, le Cash ne développe aucunement le lien qu’il existe entre l’expropriation elle-même est des travaux de démolition et de désamiantage d’un immeuble déjà bâti qui ferait l’objet d’une cession avec l’ensemble de l’”Ilot 1".

Pour le surplus, le Cash s’abstient d’exploiter, dans ses écritures, les pièces n°14, 15 et 16 dont il se prévaut dans le cadre d’un projet de cession et de réorganisation et il n’appartient pas au juge de l’expropriation de compenser la carence d’une partie.

En conséquence, le Cash est débouté de la demande indemnitaire formée au titre de la dépréciation du surplus.

VIII - Sur les autres demandes

Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

FIXE à 79 665 € l’indemnité d’expropriation en valeur libre due au Centre d’Accueil et de Soin Hospitalier de [Localité 2] au titre de l’emprise partielle de 705 m² prélevée sur la parcelle section N n°[Cadastre 1] d’une contenance de 118 185 m² située [Adresse 3] à [Localité 2] ;

FIXE à 8 966,50 € l’indemnité de remploi due au Centre d’Accueil et de Soin Hospitalier de [Localité 2] au titre de l’emprise partielle de 705 m² prélevée sur la parcelle section N n°[Cadastre 1] d’une contenance de 118 185 m² située [Adresse 3] à [Localité 2] ;

FIXE à 305 003 € l’indemnité de clôture due au Centre d’Accueil et de Soin Hospitalier de [Localité 2] au titre de l’emprise partielle de 705 m² prélevée sur la parcelle section N n°[Cadastre 1] d’une contenance de 118 185 m² située [Adresse 3] à [Localité 2] ;

DEBOUTE Centre d’Accueil et de Soin Hospitalier de [Localité 2] du surplus de ses prétentions;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que le département des Hauts-de-Seine conserve la charge des dépens;

En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.

Fait à [Localité 2], le 09 avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION