TJ 22278, 29 juin 2026, RG 25/02335

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00300
N° RG 25/02335 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F7TD
Le 29 JUIN 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : M. DANTON lors des débats et Mme LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 04 Mai 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 29 JUIN 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt neuf Juin deux mil vingt six

ENTRE :

S.A. [Adresse 3] LES FOYERS,
Dont le siège social est sis [Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Maître Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de RENNES,

ET :

Madame [D] [B],
Demeurant [Adresse 5]
[Localité 2]
Comparante en personne,

-1- EXPOSE DU LITIGE

Suivant l’acte sous seing privé en date du 6 décembre 2022, prenant effet le 8 décembre 2022, la S.A. [Adresse 6] (HLM [Adresse 7]) a donné en location à Madame [D] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Localité 4] moyennant un loyer principal d’un montant de 360,19 € par mois, outre une provision sur charges de 26,92 € par mois, soit la somme totale de 387,11 € par mois.

Par LRAR en date du 7 juillet 2025, la S.A. HLM LES FOYERS a mis en demeure Madame [D] [B] de payer la somme de 2 200,87 € au titre des loyers impayés, en l’avertissant qu’une procédure d’expulsion allait être engagée à défaut de régularisation.

Un commandement de payer la somme de 2 200,87 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été délivré à Madame [D] [B] par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2025 (acte remis à l’étude), en vain.

C’est dans ces conditions que par acte du 23 octobre 2025, la S.A HLM LES FOYERS a fait assigner Madame [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de :
- Constater qu’à défaut de paiement la clause résolutoire du bail est acquise ;
- Prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du jugement à intervenir,
- Ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [D] [B] ainsi que de tout occupant de son chef du logement occupé sis à [Localité 5] [Adresse 9], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 6] Publique,
- Condamner Madame [D] [B] au paiement de la somme de 350 € à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,
- Condamner la même au paiement des loyers impayés,
- Condamner la même au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux.
- Condamner la même en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 07.08.2025 et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mai 2026.

À cette date, la S.A. HLM LES FOYERS, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son assignation, précisant que la créance s’élevait désormais à la somme de 4 095,44 €. Elle a indiqué que le loyer courant, d’un montant de 437,56 € par mois, avait été payé au mois d’avril. Elle a ajouté que qu’une demande d’aide FSL « maintien » était en cours d’instruction et que les APL étaient suspendues.

Madame [D] [B], a comparu.

Les parties ont été invitées à rencontrer le conciliateur de justice, présent au tribunal.
Au terme de cette conciliation déléguée, les parties ont formalisé un constat d’accord portant sur le rééchelonnement des sommes dues.

La S.A HLM LES FOYERS a déclaré renoncer à sa demande initiale de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [D] [B] a indiqué qu’elle était caissière et percevait un revenu d’environ 1 300 € à 1 400 € par mois. Elle a ajouté qu’elle était célibataire, qu’elle avait encore à charge un enfant de 22 ans et qu’elle n’avait aucune autre dette. Elle a confirmé vouloir régler l’arriéré d’un montant de 4 095,44 €, par le versement de 36 mensualités de 113,76 €, en sus du loyer courant, à compter du 15 mai 2026.
Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction. Il confirme les éléments exposés à l’audience.

Le dossier a été mis en délibéré.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité

La S.A. [Adresse 10] justifie avoir saisi la CAF le 26 juillet 2024 et une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Côtes d’Armor par voie électronique le 24 octobre 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 4 mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est recevable.

Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Lors de la rédaction du contrat, les parties ont convenu qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et 2 mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit.

Il ressort des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré le 7 août 2025, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 2 mois de la signification de l’acte.

Madame [D] [B] ne conteste pas les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’a pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 2 mois.

Il convient dès lors de constater la résiliation du bail à compter du 8 octobre 2025.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Après l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à compter de la résiliation, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et il est donc redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours.

La créance locative de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à la somme de 4 095,44 € selon le décompte arrêté au 4 mai 2026.

Cette dette n’est contestée ni dans son principe, ni dans son montant par Madame [D] [B].
Madame [D] [B] sera donc condamnée au paiement de ladite somme.

La condamnation interviendra en « deniers et quittances » afin de déduire des sommes dues le montant des versements intervenus entre-temps.

Il appartiendra aux parties de refaire les comptes entre elles, le cas échéant.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.. » et VII « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Sur ce, il est constant que Madame [D] [B] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2026 ; qu’elle dispose d’un revenu compris entre 1 300 € et 1 400 € par mois ; qu’elle bénéficie d’un accord de principe pour le FSL ; qu’elle n’a aucune autre dette.

Avec l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [D] [B] et de suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés.
En effet, il ressort du constat d’accord des parties élaboré au terme de la conciliation judiciaire déléguée, que Madame [D] [B] a proposé de rembourser l’arriéré locatif à raison de 36 mensualités d’un montant de 113,76 € en plus du loyer courant.

Il convient de reprendre les termes de cet accord.

Madame [D] [B] pourra donc s’acquitter de sa dette de loyers et charges et indemnités d’occupation de 4 095,02 € par le versement de 36 mensualités d’un montant maximum de 113,76 € en plus du loyer courant, à partir du 15 mai 2026 et ce jusqu’à extinction de la dette, conformément à l’accord intervenu entre les parties.

A défaut de règlement d’une seule échéance, et quinze jours après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion

En cas de non-respect des délais de paiement octroyé, le contrat de bail de Madame [D] [B] étant résilié, celui-ci devra libérer l’immeuble tant de son chef que de ses biens et de tout occupant de son chef.

Faute par elle de s’exécuter, il sera procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [D] [B], devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la S.A HLM LES FOYERS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges en cours, et en subissant les augmentations légales, soit la somme de 437,56 € par mois à compter du mois de juin 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus) et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux par la remise des clés.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la S.A HLM LES FOYERS a renoncé à sa demande formée à ce titre.

Sur les dépens

Madame [D] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

PAR CES MOTIFS