TJ 13108, 1 juill. 2026, RG 26/00352

DOSSIER N° RG 26/00352 - N° Portalis DBW4-W-B7K-DTIQ

MINUTE N° 26/00127

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 01 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

Madame [I] [T] veuve [E]
née le 01 Mars 1965 à ARLES (13200)
2 chemin du Paty
13990 FONTVIEILLE
représentée par Me Jean-Pierre BIGONNET, avocat au barreau d’ALES

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [W] [L]
né le 25 Décembre 1983 à NEUILLY SUR SEINE (92200)
Villa Bled Roknine circuit de la palmeraie Nakhil Nord
0023 MARRAKECH (MAROC)
non comparant, ni représenté

Madame [V] [P]
née le 19 Août 1991 à MARRAKECH (MAROC) (0023)
Villa Bled Roknine circuit de la palmeraie Nakhil Nord
0023 MARRAKECH (MAROC)
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé : Madame [I] LE FLOCH,

PROCEDURE

Débats tenus à l'audience publique du : 07 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 01 JUILLET 2026

Date de délibéré indiquée par le Président, les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 janvier 2025, Mme [I] [T] a consenti, par acte notarié, reçu par Me [C] [X], notaire à Arles, une promesse de vente à M. [O] [W] [L] et Mme [V] [P] portant sur un bien immobilier, correspondant à une maison d’habitation et situé au 4 chemin de Vieille Font à Fontvieille 13 990, cadastré section AH n° 131 et un local situé Chemin de la Vieille Font, cadastré section AH n° 71 pour un prix de 102 325, 58 euros.
Selon les termes du contrat, la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 23 mai à seize heures sous condition suspensive notamment de l’obtention d’un prêt par les bénéficiaires.

Faisant valoir une faute des bénéficiaires sur l’absence de réalisation de cette condition suspensive, par actes de commissaire de justice du 12 février 2026, Mme [I] [T] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tarascon, M. [O] [W] [L] et Mme [V] [P] au visa des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil et aux fins de voir :
- Juger que l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente signée le 23 janvier 2025 entre Mme [I] [T] et M. [O] [W] [L] et Mme [V] [P] doit lui être versée ;

- Juger que la somme de 5 000 euros déposée sur la compatibilité de Maître [X] , notaire associé à Arles sera versée par le Notaire considéré sur présentation ou dénonciation du jugement à intervenir ;

- Condamner M. [O] [W] [L] et Mme [V] [P] aux entiers dépens et à payer à Mme [I] [T] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mai 2026.

A l’audience, Mme [I] [T] est représentée par un avocat qui déclare maintenir ses prétentions dans les termes de l’assignation et s’y rapporte pour l’exposé des moyens.

Elle rappelle les termes de la condition suspensive prévoyant que le bénéficiaire déclarait l’intention de recourir à un ou plusieurs prêts pour le paiement du prix d’acquisition et que la condition suspensive serait réalisée en cas d’obtention par ledit bénéficiaire d’un prêt au plus tard le 23 mars 2025.
Elle reprend l’avenant du 27 mars 2025 à la promesse de vente signé sous seing privé entre les parties prévoyant que la condition suspensive particulière relative à l’obtention du prêt devait intervenir au plus tard le 8 mai 2025 et la signature de l’acte authentique le 30 mai 2025.

Elle soutient que l’acte authentique n’ayant jamais été signé, les justificatifs adressés par les bénéficiaires témoignant, selon elle, de la tardiveté de leurs démarches pour l’obtention d’un prêt, la date du mail de réponse de l’établissement bancaire étant daté du 9 mai et le courrier du 13 mai 2025 de sorte qu’ils n’ont pas fait le nécessaire conformément à leurs engagements pour obtenir une réponse positive ou négative avant le 8 mai 2025.
Elle en conclut que conformément aux stipulations contenues dans le paragraphe « CONDITIONS SUSPENSIVES » l’indemnité d’immobilisation de 5 000 euros versée dans la comptabilité de Maître [X] doit revenir au promettant.

Le juge met dans les débats la question de la recevabilité de l’action en l’absence de conciliation préalable telle que prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile.
La demanderesse fait valoir la résidence des défendeurs au Maroc et rendant impossible cette tentative devant un conciliateur.

Bien que régulièrement cités par acte de transmission de la demande de signification ou de notification requise ou centrale à leur adresse située sur le territoire Marocain (Marrakech), M. [O] [W] [L] et Mme [V] [P] n’ont pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour rappel, en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
I) Sur la recevabilité de l’action
L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’ « en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R. 211-3-8. du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution ».

Il apparaît que les défendeurs résident au Maroc, de sorte qu’une tentative de conciliation en France das le ressort du tribunal judiciaire de Tarascon compétent territorialement en raison de leur résidence à l’étranger (article 42, alinéa 3 du code de procédure civile) et rendue impossible et justifiée par un motif légitime.

L’action de Mme [I] [T] sera déclarée recevable.

I ) Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1103, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, il ressort de la promesse unilatérale de vente signée par Mme [I] [T], promettant, d'une part, et M. [O] [W] [L] et Mme [V] [P], bénéficiaires, d'autre part, une clause intitulée INDEMNITE D'IMMOBILISATION rédigée en ces termes :
1- Constatation d’un versement par le BENEFICIAIRE
Le BÉNÉFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard dans les dix(10) jours des présentes à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes la somme de CINQ MILLE EUROS ( 5 000, 00 EUR).
(…)
3. Sort de ce versement
La somme ci-dessus ne portera pas intérêts.
Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :
(…)
b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTAT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci » .

Il est ainsi expressément prévu l’attribution de l’indemnité litigieuse notamment relativement à la réalisation des conditions suspensives.

Pour déterminer ce droit d’attribution il convient de rechercher si les acquéreurs ont commis des manquements notamment relativement à l’obtention du prêt.

En amont, il sera admis que la clause telle que rédigée dans la promesse de vente lorsqu’elle prévoit l’attribution de l’indemnité au profit du promettant en cas de défaillance d’une condition suspensive doit s’analyser comme une clause pénale distincte de l’indemnité d’immobilisation. En effet, cette dernière normalement prévue dans les promesses unilatérales de vente est destinée à indemniser le promettant de l’immobilisation de son bien en restant notamment acquise y compris en cas de renonciation par le bénéficiaire. Lorsque la clause est destinée à sanctionner le débiteur qui empêche la survenance de l’évènement conditionnel à la réalisation de la vente elle est improprement qualifiée d’indemnité d’immobilisation puisqu’elle a pour vocation de sanctionner purement et simplement l'inexécution obligations contractuelles.

a) Sur le respect de l’obligation de demande de financement

D’après la promesse de vente et parmi les conditions suspensives auxquelles seules le bénéficiaire pourra renoncer figure celle de l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt(s) rédigée en ces termes :

Conditions suspensives particulières
Condition suspensive d’obtention de prêt
Le BÉNÉFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
* Montant maximal de la somme empruntée : CENT DIX MILLE EUROS ( 110 000, 00 EUR) .
* Durée maximale de remboursement : 18 ans.
* Taux nominal maximal : 3, 69 % l’an (hors assurance)
(…)

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées plus tard le 23 mars 2025 ».

Dans le paragraphe consacré aux conditions suspensives est prévu :
« Refus de prêt – justification
Le BÉNÉFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention de financement demandé, à fructifier de deux refus de prêt correspondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer deux demandes de prêt ».

Par avenant sous seing privé, signé le 27 mars 2025, « les parties ont convenu de modifier les termes de leur accord comme suit :
L’obtention d’un prêt aux conditions susvisées devra intervenir au plus tard le 8 mai et la signature de l’acte authentique au plus tard le 30 mai 2025 ».

En l’espèce, la demanderesse expose que l’acte authentique de vente n’a jamais été réalisé.

Elle produit les pièces communiquées par M. [O] [W] [L] et Mme [V] [P] pour justifier de leurs démarches d’obtention d’un prêt et donc de réalisation de la condition suspensive, à savoir
- la copie d’un mail de BOURSOBANK adressé à M. [O] [Y] [L], daté du 9 mai dans lequel il est indiqué : « Nous faisons suite à notre échange téléphonique et nous vous confirmons que nous ne finançons pas de les biens en DPE G ».
- la copie d’un courrier de BNP PARIBAS, daté du 13 mai 2025, et à l’attention de M. [O] [W] [L] et Mme [V] [P] refusant de consentir le prêt aux conditions demandées.

Par ces seuls ces documents, les défendeurs ne justifient pas de démarches dans les délais de la promesse, le mail du 9 mai 2025 et le courrier daté du 13 mai 2025 sont postérieurs à la date butoire prévue par l’avenant et fixée au 8 mai 2025.

M. [O] [W] [L] et Mme [V] [P], défaillant à la présente instance, ne rapportent ainsi pas la preuve d’avoir accompli leurs obligations d’opérer des demandes de financement dans les délais prévus de sorte que l’absence de réalisation de la condition suspensive leur est bien imputable.

L’indemnité forfaitaire telle que prévue par le contrat s’analyse en l’espèce comme une pénalité visant à sanctionner la défaillance d’une condition suspensive par la faute du bénéficiaire.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut même d’office modérer ou augmenter la peine convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le montant de 5 000 € paraît en ce sens excessif compte tenu de l’immobilisation du bien durant seulement quelques mois entre janvier et mai 2026, outre la communication des réponses négatives seulement quelques jours après l’expiration du délai.

Il convient par conséquent d’attribuer à Mme [I] [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire sanctionnant l’absence de démarches par M. [O] [W] [L] et Mme [V] [P] dans le délai de réalisation de la condition suspensive.

III) Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombant à l’instance doit supporter les dépens, M. [O] [W] [L] et Mme [V] [P] , partie perdante, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais irrépétibles qu'ils ont pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens ; il conviendra en conséquence de condamner in solidum M. [O] [W] [L] et Mme [V] [P] à payer la somme de 800 € à Mme [I] [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS