TJ 69264, 2 juin 2026, RG 26/00049

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VILLEFRANCHE SUR SAONE
Greffe - BP 474 - 350 Boulevard Gambetta - 69665 VILLEFRANCHE SUR SAONE CEDEX

N° RG 26/00049
N° Portalis DB2I-W-B7K-C7VL

Minute :

Jugement du : 02 Juin 2026

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER situé 638 Rue Nationale

C/

[O] [H] ès qualités de coïndivisaire de l'indivision [H]
ayant pour mandataire et administrateur de biens la SAS RÉGIE [U] (COGERIM)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 05 mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 02 juin 2026, sous la présidence de Christian BARROIS, magistrat à titre temporaire, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

La Société SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER situé 638 Rue Nationale - 69400 VILLEFRANCHE SUR SAÔNE, ayant pour mandataire et administrateur de biens la SAS RÉGIE [U] (COGERIM), société par actions simplifiée inscrite au registre du commerce et des sociétés de Villefranche-Tarare sous le numéro 345 237 820, dont le siège social est 580 rue Jean Michel Savigny - Centre commercial - Villefranche-sur-Saône (69400) prise en la personne de son représentant légal,
représenté par Me Eric LAVIROTTE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [H], demeurant 638 rue Nationale - 69400 VILLEFRANCHE-SUR-SAÔNE,
comparant.

D'AUTRE PART

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [O] [H] est copropriétaire au sein de l'ensemble immobilier situé 638 rue Nationale à Villefranche-sur-Saône (69400), représenté par son syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SAS Régie [U].

A ce titre, Monsieur [H] est redevable du paiement des charges y afférent.

Le syndicat des copropriétaires a tenté des démarches amiables afin d'obtenir le montant de sa créance.
Une sommation de payer lui a été délivrée en date du 31 janvier 2025, pour laquelle il ne s'est pas exécuté.

Il lui a également été proposé une conciliation, une médiation ou une démarche participative et Monsieur [H] n'a apporté aucune suite en ce sens.

Le 3 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé 638 rue Nationale à Villefranche-sur-Saône (69400), représenté par son syndic en exercice, la SAS Régie [U], a assigné Monsieur [O] [H] d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône le 5 mai 2026.

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de concilier les parties et à défaut de condamner Monsieur [O] [H] :
- au paiement de la somme principale de 2 423,53 euros selon décompte arrêté au 2 ème trimestre 2026, ainsi qu'à la somme de 300,30 euros au titre du coût des frais de relance et de mise en demeure, avec réactualisation au jour de l'audience, avec intérêt de droit à compter du 31 janvier 2025 date de la sommation de payer ;
- au paiement de la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre intérêts légaux, à compter du jugement à intervenir ;
- au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour retard dans l'exécution ;
- de condamner Monsieur [O] [H] en tous les frais et dépens de l'instance et de ses suites, ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 31 janvier 2025 ;
- de rappeler que l'exécution provisoire sera assortie de droit au jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 mai 2026.

La société syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier était absente et représentée par son conseil.

Monsieur [O] [H] ès qualités de co indivisaire de l'indivision [H] ayant pour mandataire et administrateur de biens la SAS RÉGIE [U] était présent.

Le conseil du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé 638 rue Nationale à Villefranche-sur-Saône (69400) fait valoir à l'audience que la dette actualisée à 2423, 53 euros n'est pas contestée par Monsieur [O] [H] et date de 2024.

Monsieur [O] [H] fait valoir à l'audience qu'il ne conteste pas la dette et précise avoir éprouvé des difficultés financières.
Il propose un échelonnement de paiement.
A la question du Président, il précise qu'il est célibataire, qu'il travaille et perçoit un salaire brut mensuel de 1 700 euros mensuel.
Il propose un échelonnement de paiement sur 14 mois soit de l'ordre de 250 euros par mois pour répondre aux demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier.

Le conseil du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé 638 rue Nationale à Villefranche-sur-Saône (69400) indique à l'audience qu'il n'a pas mandat pour accepter un échéancier.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIFS

- Sur la demande principale : le paiement de la dette au titre des charges de copropriété.

L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, la société syndicat des copropriétaires de l'immeuble produit aux débats :
- le relevé de propriété de Monsieur [O] [H] ;
- le contrat de syndic et le procès verbal de l'assemblée genérale du 21 mars 2024 ainsi que l'état des charges et de demandes de provisions adressées à Monsieur [O] [H] ;
- le relevé de comptes consolidés et appels de fonds adressés à Monsieur [O] [H] selon décompte contradictoire et actualisé au 1er avril 2026 à 2423,53 euros.

Une sommation de payer a été adressée à Monsieur [H] le 31 janvier 2025.

Un certificat de tentative de médiation du 18 janvier 2026 est fourni aux débats.

Il apparaît suivant décompte fourni, que la somme de 2423, 53 euros est due, non contestée par Monsieur [H] [O] et que les paiements de Monsieur [H] ne sont pas réguliers.

Il sera donc retenu les demandes faites sur le fondement du décompte joint et non contesté par Monsieur [H], comprenant les impayés de charges de copropriété pour un montant de 2423, 53 euros, les pièces versées aux débats établissent l'existence et le caractère certain de cette créance de la société syndicat des copropriétaires à l'égard de Monsieur [H] [O].

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2423,53 € au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'à la somme de 300,30 euros au titre du coût des frais de relance et de mise en demeure, avec réactualisation au jour de l'audience avec intérêts de droit à compter du 31 janvier 2025, date de la sommation de payer ;

- Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose : «Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure (…). Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire».

La rétention abusive des sommes dues à la copropriété par un copropriétaire peut causer au syndicat un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et entraîner l'allocation de dommages et intérêts, à condition que le demandeur caractérise la mauvaise foi de son débiteur.

En l'espèce, le retard de paiement des charges de copropriété par Monsieur [O] [H] a nécessairement causé un préjudice à la partie demanderesse. Cependant, ce préjudice est réparé par les intérêts au taux légal et la condamnation au paiement des coûts des frais de relance et de mise en demeure, avec intérêts de droit à compter du 31 janvier 2025.
Le demandeur ne produit aucune pièce venant démontrer l'existence de difficultés de gestion ni d'une résistance abusive ou d'une mauvaise foi de la part de Monsieur [O] [H].
Il ne justifie dès lors pas d'un préjudice distinct de celui compensé par les coûts de frais de relance et d'intérêts moratoires.

En conséquence, la société syndicat des copropriétaires sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

- Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [H], succombant à l'instance, au paiement en tous les frais et dépens de l'instance et de ses suites qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 31 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles qu'il a engagés pour faire valoir ses droits. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [H] à lui payer la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- Concernant les délais de paiement

Considérant l'engagement de Monsieur [O] [H] lors de l'audience du 5 mai 2026 à rembourser sa dette par prélèvement mensuel de 250 euros, s'ajoutant au paiement des charges courantes, il convient de retenir que la créance peut être résorbée dans un délai de 14 mois et que Monsieur [O] [H] est en situation de régler la dette.

Il y a lieu en conséquence d'autoriser Monsieur [O] [H] à se libérer en 13 mensualités de 250 euros, suivant ses engagements, et la 14 ème mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il y a lieu d'ordonner qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, qu'elle soit due au titre des charges courantes ou de l'arriéré, reste impayé sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
- la totalité des sommes dues en application du présent jugement deviendra immédiatement exigible ;

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS