TJ 68224, 23 juin 2026, RG 25/02735

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02735 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JQFZ
Section 3
VA
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 23 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Etablissement OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représentée par son représentant légal - dont le siège social est sis [Adresse 4]
Représentée par Maître Sonia SAMARDZIC, avocat au barrreau de [Localité 2]

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [O] - demeurant [Adresse 5]
Non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Alain PILLON : Président, magistrat à titre temporaire
Victor ANTONY : Greffier

DEBATS : à l’audience du 24 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 juin 2026 et signé par Alain PILLON, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et Victor ANTONY, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 02 décembre 2024, avec effet au 22 janvier 2025, l’OPH Habitats de Haute-Alsace a loué à Monsieur [C] [O] un local à usage d'habitation n° 51000020 Type F2 d’une surface habitable de 42 mètres carrés, situé [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 287,74 euros outre 220,69 euros pour les provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, l’OPH Habitats de Haute Alsace a fait délivrer à Monsieur [C] [O] un commandement de payer la somme de 2706,16 euros au titre des loyers et charges échus au 15 juillet 2025, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, l’OPH Habitats de Haute Alsace a fait assigner Monsieur [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

- Déclarer la demande recevable et bien fondée
- Constater la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties, à la date du 22 septembre 2025
En conséquence
- Ordonner au défendeur de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente décision
- Dire qu’à défaut pour le défendeur d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH Habitats de Haute Alsace pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, de l’immeuble appartenant au demandeur, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique
- Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution
- Dire et juger qu’à compter du 22 septembre 2025, le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire
- Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse la somme de 4231,45 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés à la date du 30 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de cette même date
- Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens, y compris ceux résultant du commandement de payer
- Le condamner au paiement d’un montant de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
A titre subsidiaire
- Prononcer la résiliation judiciaire du bail entre l’OPH Habitats de Haute Alsace et le défendeur portant sur le logement situé [Adresse 6] à [Localité 4]
En conséquence
- Condamner le défendeur ainsi que tout occupant de son chef à évacuer, immédiatement et sans délai, corps et biens, les locaux qu’il occupe dans l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5]
- Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire dans un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, il y sera procédé avec le concours de la force publique
- Dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution
- Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse la somme de 4231,45 euros arrêtée au 30 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à dater de la présente assignation
- Condamner le défendeur à payer à la partie demanderesse les loyers, charges ou provisions sur charges à échoir à partir du 01 octobre 2025
- Dire et juger qu’à compter du jugement à intervenir, le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, réévalués aux échéances prévues, et l’y condamner
- Dire et juger que la clause d’indexation du loyer figurant dans le bail résilié s’appliquera à l’indemnité d’occupation, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir
- Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens et au paiement d’un montant de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 20 octobre 2025.

L'affaire a été appelée le 27 janvier 2026, renvoyée et retenue lors de l'audience du 24 mars 2026.

A cette audience, l’OPH Habitats de Haute Alsace, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en précisant qu’une décision de surendettement a été rendue avec une planification de la dette, partiellement effacée, sur une période de 84 mois. Que toutefois elle souhaite obtenir un titre sur la base de son assignation.

Cité par acte délivré par dépôt à l’étude le 17 octobre 2025, Monsieur [C] [O] ne comparaît pas et n'est pas représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 17 juillet 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 20 octobre 2025, soit plus six semaines avant l'audience du 27 janvier 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4.5 qu'à défaut de paiement à l'échéance de deux mois de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, l’OPH Habitats de Haute-Alsace verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 30 septembre 2025 la dette locative de Monsieur [C] [O] s’élève à la somme de 4231,45 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation au 30 septembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 30 septembre 2025 pour la somme de 2706,16 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [C] [O] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

Sur les délais de paiement et l'expulsion

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n'a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Monsieur [C] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [O] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH Habitats de Haute-Alsace et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [C] [O] sera condamné à verser au demandeur la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS