TJ 06069, 30 juin 2026, RG 24/05674

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me BIGUENET MAUREL
1 EXP Me [W]
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 30 Juin 2026

DÉCISION N° 2026/206

N° RG 24/05674 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P57K

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [I] [T]
né le 16 Août 1942 à HAYANGE (57700)
DOMAINE DE LA PIERRE LONGUE
Les Orangers 5 - 49 Boulevard Leader
06400 CANNES
et
Madame [M] [T]
née le 08 Février 1945 à PARIS
DOMAINE DE LA PIERRE LONGUE
Les Orangers 5 - 49 Boulevard Leader
06400 CANNES

représentés par Me Cecile BIGUENET-MAUREL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE DOMAINE DE PIERRE LONGUE
LES ORANGERS 5
49 Bd Leader
06400 CANNES
C/o son syndic, Cabinet FONCIA LEFRANCOIS REYNAUD
11 boulevard de la Ferrage
06400 CANNES

représentée par Maître Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : COLLÉGIALE A SIMPLE RAPPORTEUR

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente, rapporteur unique
Greffier : Madame RAHARINIRINA

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DELIBERES ET DE LA MISE A DISPOSITION : COLLEGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente
Assesseur : Madame GUEMAS, Magistrate honoraire
Assesseur : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 06 mars 2026 ;

A l’audience publique du 09 avril 2026,

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 juin 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

[Z] [I] [T] et [M] [T] sont copropriétaires au sein de la copropriété DOMAINE DE PIERRE LONGUE LES ORANGERS 5 sise à Cannes (Alpes-Maritimes), 49 Boulevard Leader, de divers lots de copropriété dont une cave constituant le lot n° 5 de l'état descriptif de division.

Se plaignant d'infiltrations récurrentes dans le sous-sol de l'immeuble et de la carence du syndicat des copropriétaires qui minimiserait les désordres et n'effectueraient aucun travaux, ils l'ont fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de céans, par acte du 3 mars 2022 aux fins de voir ordonner une expertise, en précisant les chefs de mission susceptibles d'être confiés à l'expert judiciaire désigné.

Le juge des référés, aux termes d'une ordonnance du 31 mai 2022, a fait droit à leur demande et a ordonné, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, une expertise judiciaire confiée à [O] [A], expert judiciaire.

Cet expert a déposé son rapport le 19 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, [Z] [I] [T] et [M] [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE LES ORANGERS 5 par-devant le tribunal de céans, aux fins de voir, au visa de l'article 14 de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965, du rapport d'expertise :

- homologuer le rapport rendu le 19 août 2024 par l'expert judiciaire ;

- condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de remise en état des parties communes, à savoir la remise en état de la " zone cave ", conformément à ses préconisations, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, la remise en état de la " zone décent d'escalier et attenante ", également conformément aux préconisations de l'expert, sous la même astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- condamner le syndicat à effectuer la mission " maîtrise d'œuvre ", préconisée par l'expert, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement à leur profit du préjudice subi depuis le mois de septembre 2020, fixé à 450 € par mois jusqu'à la complète réalisation des travaux, soit pour la période de septembre 2020 à octobre 2024, date de l'assignation la somme de 22 050 € (49 mois) et à celle de 450 € par mois jusqu'à la réalisation et parfait achèvement des travaux préconisés par l'expert, d'une somme de 6000 euros au titre de la perte de leurs effets personnels, d'une somme de 3000 € en réparation de leur préjudice moral.

Ils sollicitent en outre la condamnation du syndicat des copropriétaires au remboursement des frais d'expertise et de commissaire de justice, au paiement d'une indemnité de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, le frais et constats de commissaire de justice, actes de signification, avec distraction au profit de leur conseil.

Ils s'opposent à ce que l'exécution provisoire soit écartée.

Au soutien de leurs prétentions et en réplique aux arguments opposés en défense, [Z] [I] [T] et [M] [T] aux termes de conclusions n°2, signifiées par RPVA, exposent en substance que :

- ils ont constaté l'existence d'infiltrations graves au sous-sol de l'immeuble ; ils ont immédiatement alerté le syndic et le conseil syndical de l'existence de ces désordres dès le 7 octobre 2020, en sollicitant une intervention aux fins d'y remédier, d'abord par l'intermédiaire de l'assureur puis par l'intermédiaire de son avocat ; sans réaction effective du syndic, ils ont sollicité l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 29 octobre 2021 la question de la réalisation, en urgence, de travaux, afin de stopper les dégâts liés à l'humidité très importante du sous-sol du bâtiment ;

- lors de cette assemblée générale, le conseil syndical a reconnu l'existence des désordres, les qualifiant de "simples suintements " ; toutefois, dans le même temps, le syndic a considéré que la question de la réparation était " sans objet, reportant la question à la prochaine assemblée générale ordinaire et annonçant la prise en station éventuelle de devis à cette occasion" ;

- ils ont fait réaliser un procès-verbal de constat le 30 novembre 2021 ; ce que le conseil syndical qualifie de " suintement " s'avère en réalité être un écoulement d'eau continu qui dégrade les parois, les éléments d'équipement et le sol des parties communes, s'infiltre dans les parties privatives et provoque des traces de salpêtre dans tout le sous-sol, y compris dans leur cave ; ces écoulements provoquent également une corrosion grave et prématurée des équipements communs en ferraille, présentant un risque évident de détérioration des conduits et câblages, y compris électriques, qui s'y trouvent ;

- leur conseil a adressé une dernière mise en demeure au syndic le 11 janvier 2022 d'avoir " à faire intervenir dans le plus bref délai une entreprise aux fins de déterminer l'origine des désordres d'écoulement des eaux dans les sous-sols du bâtiment LES ORANGERS 5 et faire procéder aux travaux pour y remédier au plus vite" ;

- en l'absence de réaction de sa part, ils ont saisi le juge des référés d'une demande d'expertise judiciaire ; l'expert judiciaire a établi dans son rapport de manière incontestable l'existence des désordres et leur imputabilité, en des termes dépourvus de toute ambiguïté.
.
Ils font valoir que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages qu'ils subissent ayant leur origine dans les parties communes ainsi qu'il ressort du rapport d'expertise, qu'en effet, l'expert a clairement établi que l'origine des désordres provenait à la fois des différentes infiltrations dans le sous-sol, conséquence d'une erreur de conception du bâti ainsi que d'une erreur de conception ventilatoire des caves, qu'en plus des différentes infiltrations, l'expert a mis en évidence que l'ensemble du sous-sol et par voie de conséquence leur cave rencontrent des problèmes de ventilation, qu'en conséquence, la cause des désordres ne peut être qu'imputable au syndicat des copropriétaires en raison précisément de l'erreur de conception ventilatoire des caves, défaut de conception aggravé par le défaut, que sa responsabilité est incontestable.

Ils font grief au syndicat des copropriétaires de tenter de les discréditer alors que le problème est patent, de dénaturer les faits, d'invoquer des éléments erronés voire fallacieux, en dépit de la teneur du rapport d'expertise.

Ils observent qu'il a attendu le mois de décembre 2024 pour faire établir un devis des travaux, sans toutefois respecter les préconisations de l'expert, qu'ils sont fondés à exiger qu'elles soient respectées, de nature à remédier aux désordres, les travaux se répartissant en trois zones, la "zone cave", "la zone descente d'escalier et attenante", la mission d'ingénierie BET Fluides et mission de maîtrise d'œuvre pour dimensionner et caractériser le réseau d'amenée d'air frais.

Ils contestent la nature de l'intervention de la société FRANCK SERVICES à l'initiative du syndicat en janvier 2026 qui ne concerne que la VMC alors que l'expert a préconisé une méthodologie de travail des étapes d'études et réalisation de travaux de maçonnerie/réfection, réseau et création de VMC avec BET de flux et maître d'œuvre et s'interrogent sur l'efficacité de la solution retenue au regard des problèmes d'humidité. Ils soulignent que les travaux de remise en état des réseaux canalisation et autres de maçonnerie ont été omis.

Les demandeurs se sont ensuite expliqués sur les divers préjudices dont ils sollicitent réparation.

Dans le dispositif de leurs conclusions, ils ont précisé les travaux dont la condamnation est demandée, conformément aux préconisations de l'expert judiciaire.

Ils sollicitent désormais outre la condamnation du syndicat à effectuer la mission " maîtrise d'œuvre ", préconisée par l'expert, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, sa condamnation à effectuer la mission d'ingenierie BET FLUIDES, préconisée par l'expert, également sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.

***

Le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE LES ORANGERS 5, aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 6 mars 2026, demande au tribunal, au visa des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, 1240 et 1353 du Code civil, du rapport d'expertise, des pièces et notamment du procès-verbal d'assemblée générale du 25 juillet 2025, de :

À titre principal :

- déclarer que l'écoulement d'eau dans les parties communes n'est pas la cause des prétendus désordres dans la partie privative des demandeurs et donc, qu'il n'y a pas de lien de causalité ;

- déclarer que la solution préconisée par l'expert pour les travaux en parties communes n'est pas satisfaisante, en ce qu'elle limite la stagnation de l'eau sans réparer les désordres et den ce que le coût est disproportionné par rapport au préjudice invoqué ;

- déclarer que l'impropriété à destination de la cave n'est pas caractérisée dès lors qu'il n'y a ni infiltrations ni humidité anormale ;

- déclarer qu'il a effectué les diligences nécessaires pour les désordres présents dans les parties communes et continue de le faire, sa responsabilité ne pouvant être engagée ;

- déclarer que la réalisation des travaux préconisés par l'expert sur la porte d'accès de la cave de [Z] [I] [T] et [M] [T] ne lui incombe pas mais incombe à ces derniers puisqu'il s'agit d'une partie privative qu'ils ont eux-mêmes modifiée, les autres portes n'étant pas oxydées ;

- prendre acte qu'il a mandaté une société pour étudier la réalisation d'une ventilation mécanique et qu'il fera réaliser des ouvertures maçonnerie au-dessus des portes des caves avec l'accord des copropriétaires ;

- prendre acte que des travaux d'amélioration de la ventilation des couloirs des caves ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2025 et qu'ils ont été réalisés le 9 janvier 2026 par l'entreprise Franck services qui a édicté sa facture ;

- en conséquence, débouter les demandeurs de leur demande de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte et de l'ensemble de leurs demandes ;

À titre subsidiaire :

- débouter [Z] [I] [T] et [M] [T] de leur demande de condamnation à réaliser les travaux sur les parties communes et lui enjoindre de proposer ces travaux lors d'une résolution d'assemblée générale des copropriétaires ;

- limiter sa condamnation à faire réaliser la création de réseaux de distribution d'amenée d'air dans les caves à hauteur de 3400 € hors taxes ;

- débouter [Z] [I] [T] et [M] [T] de leur demande d'astreinte compte tenu des diligences qu'il a effectuées ;

- les débouter du surplus de leurs demandes ;
.
- en tout état de cause, déclarer que les demandes indemnitaires ne sont pas justifiées, les en débouter.

Le syndicat des copropriétaires sollicite à titre reconventionnel leur condamnation au paiement d'une indemnité de 7500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Après un rappel des faits et de la procédure, le syndicat des copropriétaires observe que, depuis l'acquisition de lots de copropriété, [Z] [I] [T] et [M] [T] multiplient les procédures judiciaires à son encontre, trouvant sans cesse des prétextes pour solliciter des indemnisations, que, dans le cadre de la présente instance, ils n'hésitent pas à créer volontairement une confusion entre les parties communes menant au sous-sol et leurs parties privatives qui est une petite cave au fond du sous-sol, qu'il n'a jamais nié qu'il existe des problématiques au sein des parties communes et ce, depuis des décennies dont l'origine provient de la construction de l'immeuble elle-même, ainsi que l'expert judiciaire l'a précisé dans son rapport.

Il soutient que, si le mur menant au sous-sol, partie commune, présente des infiltrations, tel n'est pas le cas de la partie privative, qu'aucune infiltration n'a été constatée, seulement des anciennes traces sur les murs, pour la période comprise entre le mois d'octobre 2022 et le mois d'août 2024, aucun sinistre n'a été déclaré.

Le syndicat des copropriétaires, dans le cadre d'une analyse du rapport d'expertise, conteste la nature et les travaux préconisés par l'expert portant sur les parties communes, considérant qu'il préconise des travaux qui n'ont vocation qu'à limiter la présence d'eau et non pas de rendre le bâtiment étanche. Il fait valoir qu'il a déjà fait réaliser des travaux de reprise maçonnerie pour parfaire l'étanchéité, de création de canettes pour recueillir et drainer les eaux en regard, de mise en place une pompe de relevage pour l'évacuation vers le réseau pluvial, que ces désordres n'entraînent aucune conséquence sur la partie privative qui se trouve bien plus loin alors que d'autres caves plus proches ne sont aucunement affectées, que le tribunal ne peut se substituer aux copropriétaires pour ordonner la réalisation des travaux importants qui ne permettent pas de garantir ou même de quantifier une baisse du taux d'humidité ambiante dans les locaux.

S'agissant des parties privatives, il soutient il n'y a pas la moindre présence d'eau ou infiltrations dans la cave des demandeurs, qu'il a fait intervenir le 8 mars 2023 une société qui n'a pas constaté la présence de poches d'eau ou d'humidité en activité, qu'il n'y a donc aucune infiltration dans les murs de la cave ni présence d'eau, que la société intervenue le 30 novembre 2023 a constaté la présence de traces de moisissures au niveau de la cave située au fond du couloir, sans présence d'humidité, que l'absence d'humidité est d'autant plus confortée que la cave se situe à près de 30 m du mur gorgé d'eau se situant dans les escaliers alors que d'autres copropriétaires de caves bien plus proches attestent d'une absence d'humidité dans leur propre cave.

Il en conclut que, si à certains moments et à certains endroits, il y a une présence d'humidité dans la cave, alors que ce n'est pas le cas dans les autres cas, c'est qu'il existe d'autres causes, notamment l'encombrement de la cave, la présence d'une porte d'accès en acier sans perforation pour le passage de l'air que les demandeurs ont mise en place sans autorisation, l'absence d'orifice d'aération au-dessus de la porte, contrairement aux caves des autres bâtiments.

Il fait également valoir qu'il n'est pas resté inactif face un éventuel problème de ventilation, que, lors de l'assemblée générale du 25 juillet 2025, les copropriétaires ont voté l'exécution de travaux d'amélioration de la ventilation des couloirs des caves par la société Franck services et selon les préconisations du BE CS INGENIERIR, les travaux ayant été exécutés les 8 et 9 janvier 2026.

Sur l'imputabilité des désordres affectant la cave et la prétendue impropriété à destination, le syndicat des copropriétaires observe que s'agissant de la cave, l'expert ne retient qu'un défaut de ventilation, qu'il impute des infiltrations dans les parties communes à une erreur de conception sans que ces infiltrations ait un lien causal avec la cave qui ne présente aucune trace d'infiltrations d'eau dans les murs, avec une humidité non constatée par un sapiteur et constatée au maximum à 25 % par un autre. Il soutient que le défaut de ventilation ne lui est pas imputable, qu'il n'y a pas de préjudice compte tenu des éléments objectifs qu'il met en avant.

Il s'étonne que l'expert fasse référence au DTU applicable en 2023 et non pas à celui applicable la date de construction en 1965. Il ajoute que les demandeurs veulent transformer leur cave en partie habitable, comme un dressing alors qu'ils ont acheté le bien comme une cave.

Il considère que le tribunal ne peut ordonner des mesures disproportionnées alors qu'il ne reste pas inactif, qu'il tente de rationaliser les moyens à mettre en œuvre pour engager des dépenses utiles, améliorer la ventilation, sans engager des frais excessifs par rapport aux préjudices invoqués.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, le syndicat des copropriétaires conteste son existence et invoque le caractère démesuré des demandes indemnitaires par rapport à la situation réelle d'une petite cave en sous-sol de bâtiments qui a vocation à être utilisée en tant que cave et non en tant que pièce habitable.

Il s'oppose également à la demande en paiement au titre de la prétendue détérioration des effets personnels, considérant que la somme réclamée de 6000 € n'est ni justifiée en son principe ni en son montant. Il conteste également le préjudice moral invoqué, en faisant valoir qu'il a mis en œuvre les diligences qui s'imposaient soit avant soit pendant l'instance, rappelant que l'expert a conclu à une erreur de conception, non réparable qui peut seulement être atténuée par des travaux visant à limiter les stagnations d'eau et qu'il a fait réaliser en janvier 2026 les travaux.

Une ordonnance en date du 18 décembre 2025 du juge de la mise en état a fixé la clôture avec effet différé au 6 mars 2026 et le dossier à plaider à l'audience du 9 avril 2026.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur les demandes formées par [Z] [I] [T] et [M] [T] à l'encontre du syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l'article 14 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en syndicat à la personnalité civile.

Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction des parties communes de l'immeuble, même s'ils ne sont pas de son fait et même si aucun défaut d'entretien ne peut lui être reproché.

Pour s'exonérer même partiellement de sa responsabilité, il ne suffit pas au syndicat d'établir qu'il n'a pas commis de faute, il lui appartient de prouver la faute de la victime.

Il est constant que le juge des référés, dans son ordonnance du 31 mai 2022, a considéré que les demandeurs à l'expertise judiciaire avaient un intérêt légitime, en se fondant sur le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 octobre 2021, sur le procès-verbal de constat du 30 novembre 2021, sur le courrier du syndic du 27 janvier 2022 et en considérant que le devis et l'ordre de service concernant les travaux de réalisation de 2 cunettes (devis de la société GARRONE TEXTURA) n'étaient étayés par aucun avis technique et qu'ils ne permettaient pas d'établir que l'expertise sollicitée était inutile.

- Sur le rapport d'expertise :

L'expert judiciaire a précisément répondu aux divers chefs de mission dans un rapport d'expertise du 19 août 2024 auquel il a annexé les réponses aux dires des parties, au nombre de 11 au moment de l'établissement de son pré-rapport du 20 juin 2024.

Il a organisé non moins de 3 accedits.

L'expert a constaté et décrit les désordres en page 24 de son rapport. Ainsi, il a constaté des infiltrations dans le sous-sol de l'immeuble (photos 7 à 10 de la pièce E4 jointe à la première note aux parties et au rapport), qu'une cunette a été créé en pied du mur, le long de l'escalier d'où sont constatées les infiltrations, que la console métallique encastrée dans le mur est rouillée, que le portillon en amont de l'escalier est rouillé, que le mur du fond de la cave de [Z] [I] [T] et [M] [T] comporte une fissure et qu'il y a des traces d'infiltrations (photos 13 et 14 de la pièce E4).

En ce qui concerne le procès-verbal de constat de l'huissier du 30 novembre 2021, l'expert a observé que le mur du fond de la cave des demandeurs comporte une fissure, qu'il y a des traces d'infiltrations, que la porte de la cave est affectée de désordres, que le bloc porte est rouillé (photos 17 et 18), ces photos montrant que la cave comporte une bibliothèque et un dressing.

S'agissant des parties communes, après avoir énoncé la teneur du procès-verbal "après s'être rendu dans le couloir d'accès aux caves, à proximité du lot de copropriété [T], à l'angle de la cabine d'ascenseur et aux droits de l'escalier en béton brut, je constate sur la partie basse de cet escalier un écoulement d'eau continu, depuis les 2 parois murales longeant l'ouvrage. L'eau s'écoule depuis les parois murales, puis sur l'escalier au bas duquel elle rejoint un puisard. Je constate la formation de salpêtre sur les murs et les marches d'escalier. À gauche en montant, je constate que l'eau s'écoule sur un chemin de câbles qui est détrempé, les parties métalliques étant très corrodées, les câbles et gaines tant humides. Plus en amont de cet escalier, vers le palier intermédiaire, et au-dessus de celui-ci, je constate de nouveaux écoulements d'eau, depuis les parois murales, sur l'escalier, avec formation de salpêtre sur les murs et les marches".

Il a réitéré ses propres constatations en page 25.

En ce qui concerne la recherche et l'indication de des causes des désordres, l'expert judiciaire a explicité sa méthodologie, a procédé à l'analyse des pièces complémentaires sollicitées, au relevé des ouvrages avec pour objectif de déterminer le réseau de collecte des eaux pluviales, le réseau de collecte des EU/EV autour de la zone litigieuse, l'arrosage automatique, à mettre en perspective avec les infractions à localiser. Il précise que les investigations du 10 novembre 2023 ont permis de compléter le pan établi le 13 juin 2023.

Il a fait procéder à un passage à la caméra endoscopique sur les réseaux en point 2, pour déterminer leur état, vérifier s'ils ne sont pas fuyards. La cave individuelle des demandeurs a été contrôlée au testeur d'humidité et à la caméra thermique : 25 % de taux d'humidité sur les murs de la cave ont été mesurés. Il relève qu'aucune poche d'eau ou d'humidité en activité n'a été constatée dans la cave.

Sur le mur de droite en descendant les escaliers des parties communes menant dans les caves, il note qu'il a été relevé à la caméra thermique une activité d'eau dans le mur, que le taux d'humidité est à saturation (photo 22 la pièce E5 et photo 11 de la pièce E6).

L'expert judiciaire a constaté au lieu du regard intermédiaire se trouvant à mi-hauteur de l'escalier un déboîtement de la canalisation encastrée de 10 m en partant du regard du haut de l'escalier, que le déboîtement t se trouve au niveau des dernières marches en bas de l'escalier occasionnant une entrée de terre dans l'espace de déboîtement, que cette anomalie occasionne une fuite et un bouchon de terre, obstruant à 100 % la canalisation. En ce qui concerne le 2e regard en escalier, après une inspection avec la caméra endoscopique dans chaque canalisation, aucune anomalie de fissure cassure n'a été constatée. En revanche, la caméra endoscopique a mis en évidence un regard dans une des caves, non accessible.

Il a ensuite fait procéder à une inspection à la caméra endoscopique dans le caniveau de récupération des eaux au niveau du sous-sol des caves et a noté qu'il n'a été constaté aucune fuite au niveau du réseau après passage de la caméra au niveau du regard d'eaux usées, au niveau de la cave située au-dessus du vide de construction. Il ne relève aucune anomalie au niveau des parois, cependant une légère filtration d'eau au niveau de l'étanchéité de la conduite en sortie du regard au plafond des caves.

Dans cette thèse sur la ou les causes des désordres, l'expert judiciaire a noté qu'il a trouvé un déboîtement de la canalisation encastrée sous escalier, à 10 m en partant du regard du haut de l'escalier, que cette anomalie occasionne une fuite et un bouchon de terre obstruant la canalisation. Il a également relevé une légère infiltration d'eau niveau de l'étanchéité de la conduite en sortie du regard au plafond des caves.

En conclusion, il considère que les infiltrations dans le sous-sol sont la conséquence d'une erreur de la conception de l'ouvrage, qu'elles proviennent d'un vice de construction, que les ouvrages de sous-sol ne sont pas étanches. Il en conclut que les désordres constatés dans la cave sont la conséquence d'une erreur de conception ventilatoire des caves.

L'expert en page 32 et suivantes de son rapport considère que la nature des désordres est la suivante : infiltrations situées au sous-sol de l'immeuble, existence de traces de salpêtre dans la cave privative, présence en plusieurs endroits d'un écoulement d'eau continue de salpêtre sur les parois murales et les marches d'escalier des parties communes, une corrosion importante des éléments d'équipement commun présents dans les parties communes.

Après avoir explicité le DTU 20.1 traitant des travaux de bâtiment, l'expert considère que le flux d'air est interrompu au niveau de la 2e cave, que les caves du fonds sont dans un cul-de-sac, que la ventilation haute à proximité des 2 premières caves ne permet pas d'assurer un flux d'air dans toutes les caves, puisque le flux est direct depuis l'amenée d'air s'arrêtant dans la 2e cave et cette ventilation haute. Il considère qu'il est nécessaire de créer une distribution de l'amenée d'air dans les caves, particulièrement dans la cave des demandeurs, objet de l'expertise. Il a pris soin d'insérer dans son rapport schéma formalisant les constats faits et matérialisant le flux d'air à créer.

Il indique expressément que " le fait que le bâti de porte se détériore, les photos 15 et 16 de la pièce E 4 montrant que la porte de la cave les demandeurs est affectée de désordres, que le bloc porte est rouillé, les photos 65 et 66 de la pièce 7 montrant que des effets personnels de la cave sont en partie moisis à cause de l'humidité " nécessitent de créer un flux ventilatoire de nature à éviter ces désordres. Il ajoute qu'en l'état du constat des désordres et des effets induits, on peut considérer une impropriété à la destination.

L'expert a précisément décrit les travaux devant être réalisés dans la zone " cave", dans la zone " descente d'escalier est attenante " et préconise une mission d'ingénierie : missions de conception de BET FLUIDES pour dimensionner et caractériser le réseau d'amenée d'air frais et missions de maîtrise d'œuvre.

Il précise que les parties n'ont pas communiqué de devis pour la date convenue et qu'il a par conséquent procédé à l'estimation des travaux en établissant la pièce E9 jointe au pré-rapport puis au rapport. Il a chiffré les travaux à la somme TTC de 23.328 euros outre la mission de BET FLUDES estimée 1800 euros TTC et à la mission de maîtrise d'œuvre à 2400 euros TTC.

L'expert judiciaire a précisément répondu aux dires des parties et aux diverses observations qu'elles ont formulées :

- quant au rapport d'assainissement services, en observant qu'il est rédigé au conditionnel et qu'il formule des hypothèses plutôt que des conclusions, qu'il a établi dans la seconde note aux parties un plan partiel des réseaux autour de la zone qui subit des infiltrations, les investigations complémentaires consistant à vérifier l'étanchéité des zones réseau attenants (dire n°1) ;

- quant à l'opportunité des travaux (dire du 13 avril 2023 du conseil des demandeurs), en l'absence de connaissance de l'origine des infiltrations dans la partie de sous-sol distribuant les caves et considérant que les rapports diligentés par le syndicat des copropriétaires n'apportent pas de conclusions ni de perspectives pour déterminer l'origine des désordres, bien qu'utiles dans le cadre des investigations à mener (dire n°2) ;

- quant à la présence d'une épaisse couche de boue, l'expert a précisé avoir trouvé un déboîtement de la canalisation encastrée sous escalier, à 10 m en partant du regard du haut de l'escalier lors des investigations du 13 juin 2023, cette anomalie occasionnant une fuite et un bouchon de terre obstruant la canalisation (dire n° 3) ;

- quant à la communication le 18 juillet 2023 d'un devis du 15 mars 2023 et d'une facture du 30 avril 2023 pour le remplacement du regard, remis à neuf, l'expert s'interroge sur l'objectif poursuivi dans la communication de ces factures ( dire n°4) ;

- quant à la communication de la facture des établissements Combes du 26 juillet 2023, l'expert observe que cette facture a pour objet une tentative d'inspection de l'évacuation du regard de pluvial de la terrasse de Monsieur [Y] [Q] 2, que le document ne permet pas de repérer sur une vue d'ensemble les investigations faites (dire n° 5) ;

- quant à l'utilisation par les demandeurs de la cave comme un dressing, en complément de l'appartement et au relevé des taux d'humidité effectuée au contradictoire, l'expert précise qu'il existe pas de référentiel de taux d'humidité normal dans des caves, que la zone de cave est à classer en catégorie 2, confirmant qu'il est nécessaire de créer une distribution de l'amenée d'air dans les caves, particulièrement dans la cave objet du litige. L'expert confirme la nécessité de créer un flux ventilatoire de nature à éviter les désordres constatés et au regard de l'impropriété à la destination. Il relève que l'origine de l'écoulement de l'on n'est pas connue, rappelant qu'il n'a pas conduit les investigations nécessaires, en accord avec les parties, pour éviter un surcoût (dire n°6°) ;

- quant aux affirmations du syndicat des propriétaires qui prétend que les désordres constatés dans la cave ne la rendent pas impropre à sa destination (dire n° 7) ;

- quant au ruissellement d'eau, l'expert confirme que les photos 40 de la pièce E47, constats du 10 novembre 2023, ont permis de visualiser sur le scellement (dire n° 8) ;

- quant aux dires de Maître [W] du 13 février 2024, l'expert réitère son analyse des observations relatives au procès-verbal de constat du 30 novembre 2021 et formule diverses observations au regard des photos prises " édifiantes de la réalité" ; il observe que les affirmations du syndicat des copropriétaires sont en tous poins erronées, reprochant le fait d'avoir rogné les photographies afin qu'elle puisse paraître " édifiantes ", de l'avoir photographié lors des opérations expertales, le fait de citer un document technique sans le préciser. L'expert a répondu aux critiques formulées d'un prétendu manque d'objectivité, du caractère partial de son compte rendu à une focalisation sur le dressing. Il s'est également expliqué sur le DTU applicable (dire n° 9) ;

- quant aux désordres allégués dans l'assignation dans le sous-sol de l'immeuble dans la cave des demandeurs, à l'étendue des chefs de mission et à l'usage de la cave, en rappelant que les travaux qu'il a indiqués pour la cave et la zone des caves a pour objectif de mettre en conformité l'espace cave sur la nécessité de ventilation afin que les éléments constitutifs du bâti ne soient pas détériorés, que la porte de la cave des demandeurs n'est pas la seule concernée, que le flux d'air est insuffisant pour assurer la pérennité de certains éléments constitutifs (cadres de portes et portes), que le stockage n'est pas la cause (dire n° 10) ;

- quant au dire de maître du 23 juillet 2024 après dépôt du rapport d'expertise relatifs au préjudice subi par les copropriétaires demandeurs (pièce n° 11).

S'agissant de la persistance des désordres en parties communes, l'expert rappelle que les travaux indiqués en parties communes ont pour objectif de canaliser les eaux d'infiltration et d'en limiter les stagnations, que, s'il était envisagé de rendre le sous-sol étanche, des investigations hydrogéologiques seraient nécessaires ainsi qu'une mission de BET Structures.

- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et sur les demandes de condamnation formées par [Z] [I] [T] et [M] [T] au titre des travaux devant être réalisés :

Il résulte de l'analyse du rapport d'expertise judiciaire que l'expert a établi de manière claire et précise, dans la limité des investigations menées, en accord entre les parties, l'existence des désordres dont se plaignent les demandeurs et des infiltrations qu'ils subissent, leur origine et les travaux propres à y remédier, qu'il a clairement répondu aux dires et notamment aux arguments opposés et avancés par le syndicat des copropriétaires réitérés dans les conclusions notifiées par son conseil dans le cadre de la présente instance.

L'expert a clairement établi que l'origine des désordres provenait à la fois des différentes infiltrations dans le sous-sol, conséquence d'une erreur lors de la conception du bâti ainsi que d'une erreur de conception ventilatoire des caves.

Le syndicat les copropriétaires ne peut sérieusement, à la lecture de ce rapport d'expertise, continuer à prétendre qu'il n'y aurait pas d'humidité dans les caves, que la cave, objet du litige, ne subirait pas d'infiltrations, les clichés photographiques pris par l'expert judiciaire annexées à son rapport étant éloquents. Il ne produit aux débats aucun élément technique déterminant, de nature à remettre en cause les constatations opérées et les conclusions prises, dans le cadre d'un débat contradictoire complet au regard du nombre de dires auxquels celui-ci a dû répondre et des investigations menées, conjointement acceptées.

La réalisation des travaux antérieurement à l'expertise qu'il invoque notamment la création d'une cunette au pied du mur litigieux recueillant et drainant l'eau de ruissellement vers le regard d'évacuation d'eaux pluviales, la reprise de la maçonnerie dudit regard pour en parfaire l'étanchéité, la mise en place d'une pompe de relevage pour évacuer si besoin l'écoulement vers le réseau pluvial et la réparation 2021 d'une canalisation fissurée pouvant majorer l'humidité ambiante (pièces numéro 7, 8, 9, 10, 11), n'est pas satisfactoire.

Il en est de même des travaux réalisés en cours d'expertise et d'instance sur lesquels l'expert judiciaire a été amené à se prononcer (pièces numéro 12, 13, 14,15, 16), qui sont manifestement insuffisants.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne souffre d'aucune discussion, au regard de la cause et de l'origine des désordres provenant à la fois des diverses infiltrations dans le sous-sol, conséquence d'une erreur lors de la conception du bâti ainsi que d'une erreur de conception ventilatoire des caves.

Les parties communes ainsi que la cave présentent une forte détérioration et des infiltrations d'eau causant un environnement humide empêchant les demandeurs de jouir pleinement de leur cave, considérée par l'expert judiciaire comme impropre à sa destination, indépendamment de sa prétendue utilisation comme dressing.

La production de quelques attestations de copropriétaires, qui ne seraient pas affectées par les désordres dans leur cave, ne saurait remettre en cause les conclusions de l'expert qui a explicité précisément le problème consécutif à la localisation de certaines des caves dont celle des demandeurs.

Le tribunal n'a pas vocation à homologuer le rapport d'expertise, comme le sollicitent les demandeurs mais entend fonder sa décision sur les conclusions telles qu'elles ont été précédemment analysées.

Le syndicat des copropriétaires n'entend pas réaliser les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire alors qu'il n'a pas pris soin, au cours des opérations d'expertise, en dépit de sa demande, de produire un ou plusieurs devis.

Il a ainsi fait dresser, postérieurement au dépôt du rapport d'expertise, un devis le 10 décembre 2024 par la société CS INGENIERIE, produit en pièce numéro 17, intitulé " étude ventilation cave ", comportant un diagnostic technique, d'un montant de 1800 € TTC dont il sera observé qu'il n'est pas signé par ses soins ni daté. Il produit un second devis en pièce 26 d'un montant de 1800 € TTC, établi par la même société, intitulée " diagnostic technique ", accepté le 7 janvier 2025 (confer pièce numéro 24).

Il produit également en pièce 24 une facture du 9 janvier 2026 de la société Franck Service des travaux réalisés suivant devis du 24 avril 2025 relative à la création d'une VMC pour les caves, pour un montant de 4983,98 €. Cette intervention fait suite à la résolution adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2025 relative à la désignation de l'entreprise en charge des travaux sur proposition de cette société.

Au demeurant, la réalisation de ces travaux démontre que le syndicat a admis la réalité des désordres consécutifs à une erreur de conception ventilatoire des caves et à l'obligation d'y remédier au regard de ses obligations légales.

Alors même que les travaux ainsi réalisés ne seraient pas rigoureusement identiques à ceux préconisés par Monsieur [A], chiffrés dans son rapport à la somme HT de 4300 euros, force est de constater qu'ils tendent aux mêmes fins, la ventilation des caves et que les demandeurs ne démontrent pas, pièce technique à l'appui, qu'ils ne seraient pas satisfactoires et de nature à répondre à l'objectif de ventilation. Le syndicat des copropriétaires a fait intervenir un bureau d'études préalablement à la réalisation des travaux de création de la VMC (confer pièce n° 26 de son bordereau de communication de pièces : devis accepté et facture du bureau d'études CS INGENIERIE).

Dans ces conditions, ils ne peuvent sérieusement exiger que le syndicat des copropriétaires soient condamnés, sous astreinte, à réaliser les travaux tels que préconisés, à savoir la création d'un réseau de distribution d'amenée d'air frais dans les caves : conduit principal et conduits verticaux afin de distribuer l'air en partie basse et création d'une réservation en partie basse de la porte de la cave RIESTCH avec grille, reprise en peinture du cadre de la porte de la porte de la cave.

Ils seront en conséquence déboutés de la demande formée de ce chef.

Le syndicat des copropriétaires prétend, sans le démontrer, que les autres travaux de gros œuvre dans le sous-sol au niveau de la descente d'escalier et attenante, préconisés par l'expert judiciaire, n'auraient vocation qu'à limiter la présence d'eau et non de rendre le bâtiment étanche. Il est certainement de son intérêt que les travaux envisagés soient limités au regard du coût des travaux qui permettraient de rendre le bâtiment étanche et de remédier au vice de construction. L'expert a explicité, en page 36/37 de son rapport que "s'il était envisagé de rendre le sous-sol étanche, des investigations hydrogéologiques seraient nécessaires de même qu'une mission BET STRUCTURES pour faire un état précis de la structure et établir les travaux structurels à réaliser pour rendre le sous-sol absolument étanche en lien avec les résultats de l'étude hydrogéologique.

Il a également précisé que les travaux indiqués en parties communes ont pour objectif de canaliser les eaux d'infiltration et d'en limiter les stagnations

Il ne s'agit pas pour le tribunal de se substituer aux copropriétaires, censés adoptés en assemblée générale le principe de la réalisation des travaux mais de veiller à ce que les travaux, qui s'imposent pour mettre fin aux désordres constatés, soient réalisés dans un délai raisonnable.

Le syndicat des copropriétaires invoque la cherté des travaux préconisés mais ne produit aucun autre devis ou document confirmant cette affirmation et procédant à une description des travaux réparatoires propres à y mettre fin ou à tout le moins de les limiter.

Dès lors que le principe de sa responsabilité est acquis, il est légitime que les demandeurs exigent la réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire.

L'expert [A] estime nécessaire de faire précéder les travaux d'une mission d'ingénierie de conception BET Fluides et de prévoir une mission de maîtrise d'œuvre pour leur réalisation.

Il convient, dans l'intérêt de la collectivité des copropriétaires, et afin de s'assurer de la réalisation, dans les règles de l'art des travaux tels que préconisés, de condamner le syndicat des copropriétaires à conclure ces deux missions distinctes et complémentaires, dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte passé ce délai de 100 euros par jour de retard, laquelle courra pendant 3 mois passé lequel délai il pourra être à nouveau statué, afin de s'assurer de l'exécution de cette obligation de faire, en application de l'article L 131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il appartiendra au syndicat des copropriétaires de procéder ensuite à la réalisation des travaux dans les 6 mois de la mission accomplie par le BET FLUIDES et le maître d'œuvre qu'il aura choisi. A défaut de réalisation dans ce délai de 6 mois, une astreinte de 100 euros par jour courra pendant 3 mois, passé lequel délai il pourra être à nouveau statué.

une astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement et qui courra pendant 6 mois passé lequel délai il pourra être à nouveau statué en cas d'inexécution.

- Sur les demandes indemnitaires formées par [Z] [I] [T] et [M] [T] :

* sur la demande en paiement de la somme de 22.050 euros en réparation de leur préjudice de jouissance :

[Z] [I] [T] et [M] [T] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme mensuelle de 450 euros du mois de septembre 2020 au mois d'octobre 2024 au titre de la privation de la jouissance de la cave dont ils sont copropriétaires, considérée par l'expert judiciaire comme impropre à sa destination.

Ils ne versent aux débats aucun élément spécifique de nature à justifier un tel montant.

En réponse à cette demande, l'expert a observé que, si le préjudice de jouissance peut être pris en considération à compter du mois d'octobre 2020 compte tenu des éléments proposés, de son occupation vérifiée lors des trois accédits, le coût mensuel de 450 euros pour une cave est excessif. Il a ainsi procédé à des investigations qui l'ont conduit à retenir pour une cave à Nice une somme mensuelle comprise entre 95 et 127 euros et à préconiser une somme maximale de 150 euros par mois.

Alors même que la cave serait de belle taille, 8 m² et qu'elle se situerait au sein d'une résidence de très haut standing comme le soutiennent les demandeurs, le montant de 450 euros est pour le moins excessif.

Une somme mensuelle de 100 euros sera retenue du mois de septembre 2020 au mois d'octobre 2024 soit une somme totale de 4900 euros au paiement de laquelle le syndicat des copropriétaires sera condamné.

Le syndicat des copropriétaires ayant seulement procédé à l'installation d'une VMC au mois de janvier 2026, le préjudice de jouissance a perduré jusqu'à celle date. Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme complémentaire de 1500 euros au titre des mois de novembre 2024 au mois de janvier 2026 soit (100 x 15).

* sur la demande en paiement de la somme de 6000 euros au titre de la dégradation de leurs effets personnels :

L'expert a constaté au cours des opérations d'expertise que des effets personnels, entreposés dans la cave tels que vêtements, livres et autres effets personnels, figurant sur les clichés annexés au rapport, avaient moisi en raison de l'humidité ambiante. Chacun est libre d'entreposer dans une cave de 8 m² ce qu'il souhaite, sans que le syndicat des copropriétaires puisse lui reprocher d'en faire un dressing.

Cela étant, ainsi que l'expert judiciaire l'a relevé en page 39 de son rapport, les demandeurs ne versent aux débats aucune facture, aucun document permettant au tribunal de chiffrer à la somme de 6000 euros leur préjudice au titre de la dégradation de leurs effets personnels qu'ils ont choisis de laisser dans la cave pendant toute la durée de la procédure, ayant perduré de la saisine du juge des référés à tout le moins à la date du dépôt du rapport d'expertise.

Le préjudice étant réel au regard de clichés photographiques, une somme forfaitaire de 2500 euros leur sera allouée et mise à la charge du syndicat des copropriétaires.

* Sur la demande en paiement de la somme de 3000 euros en réparation de leur préjudice moral :

[Z] [I] [T] et [M] [T] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 3000 euros en réparation de leur préjudice moral.

L'attentisme du syndicat des copropriétaires, qui n'a pas pris en considération leurs doléances relatives à l'humidité de la cave dès le mois d'octobre 2020 (confer pièce n° 2 de leur bordereau de communication de pièces) et leur réclamation postérieure en février 2021 (pièce n° 2), au mois de mars 2021 (pièce n° 3), dont ils auraient pu néanmoins s'apercevoir lors de l'acquisition des lots de copropriété quelques mois auparavant et son refus d'admettre la réalité, après le dépôt du rapport d'expertise, en dépit des réponses précises apportées par l'expert judiciaire en réplique aux dires de son conseil, outre son refus de réaliser les travaux préconisés, leur ont causé un préjudice moral qui sera chiffré à la somme de 1000 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné au paiement de cette somme.

2 Sur les demandes accessoires :

- Sur les dépens de l'instance et leur distraction :

En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE LES ORANGERS 5, qui succombe à l'instance, supportera les dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, en application du 5° de cet article.

Le coût du procès-verbal de constat du 30 novembre 2021 ne rentre dans l'énumération de cet article 695 du code de procédure civile et n'a pas vocation à être intégré dans les dépens de l'instance.

Distraction des dépens sera ordonnée, en application de l'article 699 du même code, au profit de l'avocat constitué aux intérêts des demandeurs.

- Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Z] [I] [T] et [M] [T], qui ont dû saisir le juge des référés aux fins d'expertise, se faire assister de leur conseil au cours des opérations d'expertise puis engager une action au fond, confrontés à l'inertie du syndicat des copropriétaires, l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens qu'il/elle a été contrainte d'exposer pour assurer la défense de ses intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la résidence DOMAINE DE PIERRE LONGUE LES ORANGERS 5, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à leur verser la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles, et sera débouté de sa propre demande formée de ce chef.

- Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l'affaire, aucune considération ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS