TJ 06069, 30 juin 2026, RG 24/05864

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me Céline BENSA
1 EXP Me BOUFFLERS
1 GROSSE Me MASSAD
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 30 Juin 2026

DÉCISION N° 2026/216

N° RG 24/05864 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-P75A

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA YEUZE
141 chemin de Pecaussier
83890 BESSE SUR ISSOLE

représentée par Me Céline BENSA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

SDC [M] [C]
18 rue Caire
06400 CANNES
C/o son syndic, [R]
14 boulevard Rocheplatte
45000 ORLEANS

représentée par Me Philippe BOUFFLERS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A.S.U. [R]
14 boulevard Rocheplatte
45000 ORLEANS

représentée par Me Rita MASSAD, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : COLLÉGIALE A SIMPLE RAPPORTEUR

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente, rapporteur unique
Greffier : Madame RAHARINIRINA

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DELIBERES ET DE LA MISE A DISPOSITION : COLLEGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente
Assesseur : Madame GUEMAS, Magistrate honoraire
Assesseur : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 06 mars 2026 ;

A l’audience publique du 09 avril 2026,

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 juin 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI LA YEUSE a acquis, aux termes d'un acte authentique reçu le 25 juillet 2018 par Maître [G] [P], notaire à Nice, les lots de copropriété portant les numéros 28 consistant dans une cave, 29 consistant dans un appartement et 30 constituant un appartement ainsi que les millièmes afférents dépendant de la copropriété dénommée MAISON GHIS sise à Cannes, 18 Rue Caire (Alpes-Maritimes), représentée par son syndic en exercice la SASU [R].

Ces lots, issus des lots n° 1, 2, 3, 6 et 7, ont été réunis en un lot transitoire pour être ensuite divisés en 3 aux termes de l'état descriptif de division modificatif et règlement de copropriété reçu le 23 novembre 2017 par maître [W] [H], notaire à Nice.

La SCI LA YEUSE a contesté les assemblées générales des 18 janvier 2024, 29 mars 2024, 30 juillet 2024. Les procédures afférentes sont pendantes devant le tribunal judiciaire.

Une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires s'est tenue le 2 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, la SCI LA YEUSE a fait assigner le syndicat des copropriétaires [M] [C] représenté par son syndic en exercice la SAS [R] et cette société à titre personnel par-devant le tribunal de céans, aux fins de voir, au visa notamment de l'alinéa 2 de l'article 9 et 42 de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965, de son décret d'application du 17 mars 1967 :

- accueillir son action, copropriétaire opposant à la majorité et la déclarer bien fondée;

- déclarer nulles les résolutions 1, 33, 36, 37, 40, 53, 355 de l'assemblée générale du 2 septembre 2024 pour vice de vote et de forme ;

- déclarer nulles les résolutions 186 à 354, 356 à 367 pour abus de majorité commis par monsieur [A] et madame [F], membre et président du conseil syndical ;

- condamner la SASU [R], complice des actes d'abus de majorité et abus de pouvoir de la part du conseil syndical, à lui verser une somme de 2000 euros.

Elle sollicite en tout état de cause la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la dispense de participer aux charges engendrées par la présente procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LA YEUSE, aux termes de l'assignation introductive d'instance, expose en substance que :

- les relations se sont tendues entre elle et le conseil syndical, en particulier avec son président Monsieur [A] ; l'assemblée générale ordinaire du 18 janvier 2024 a fait œuvre de l'acharnement dont elle est victime au sein de la copropriété ; non moins de 36 courriers recommandés lui ont été adressés au cours du mois de mars 2024 auxquels elle et ses membres ont répondu ; de nombreuses résolutions étant critiquables, ce procès-verbal d'assemblée générale a fait l'objet d'une contestation pendante devant le tribunal judiciaire ;

- une assemblée générale extraordinaire s'est tenue le 29 mars 2024 ; elle encourt également de nombreuses critiques lesquelles font l'objet d'une procédure pendante sous le numéro RG 24/3344 ;

- suite à sa contestation des assemblées générales du 18 janvier et 29 mars 2024, le syndic a proposé de les annuler et de revoter les résolutions critiquées ; l'assemblée générale ordinaire du 18 janvier ASI a été annulée dans son ensemble par l'assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2024, objet également d'une contestation ;

- l'assemblée générale extraordinaire du 29 mars 2024 a été annulée, résolution par résolution par l'assemblée générale extraordinaire du 2 septembre 2024, convoquée à l'initiative du syndic avec " comme objectif d'annuler l'assemblée générale extraordinaire du 29 mars 2024, contestée par ses soins pour tout refaire à l'identique et les résolutions sont revotées une à une" ; il était reproché à l'assemblée générale du 29 mars un défaut de convocation au moins 21 jours avant la tenue d'une assemblée générale ainsi qu'une erreur de vote ; s'agissant d'irrégularités substantielles, celles-ci doivent entraîner la nullité de l'assemblée générale extraordinaire dans son ensemble, en application de l'alinéa 2 de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 ;

- la gestion de la copropriétaire est assurée par le syndic [R], complice de l'abus de majorité qui se joue au sein de la copropriété par les membres du conseil syndical ; sa responsabilité est également recherchée.

La société demanderesse observe que, bien que n'ayant pas encore pris position dans le cadre de l'instance RG 24/3344, introduite contre l'assemblée générale du 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires et son syndic entendent tenter de régulariser les décisions prises, que dans le procès-verbal de l'assemblée générale de septembre 2024, les résolution s4 à 184 annulent les décisions de l'assemblée générale du 29 mars 2024 lesquelles sont immédiatement revotées en résolutions 186 à 367, à l'exception des résolutions 81 et 301 qui n'ont pas fait l'objet d'un nouveau vote.

Elle soutient que, non seulement les critiques de fond opposées à l'assemblée générale extraordinaire du 29 mars 2024 demeurent, mais que la lecture de ce nouveau procès-verbal amène à constater la commission de nouvelles irrégularités.

Ainsi, elle précise qu'au titre des nouvelles irrégularités formelles, le procès-verbal débute par une erreur liminaire concernant le nombre de copropriétaires (il n'y a pas 7 copropriétaires mais 4 : Madame [F] pour 4 lots, Monsieur [A], madame [O] et la SCI pour 3 lots), qu'un vote erroné en résolution 1, étant personnellement opposante à cette résolution pour laquelle est indiqué le contraire, que les mêmes erreurs sont reproduites en résolutions 33, 36, 37, 40, 53 et 355, que les observations qu'elle a formulées au cours de l'assemblée générale du 29 mars 2024 ne sont pas reprises ni dans la convocation ni dans le procès-verbal (il s'agit des résolutions 4, 13, 16, 25, 35, 37, 40, 51,53, 56,58, 59, 66, 69, 75, 85, 89, 93, 117,130, 135, 137, 138, 139, 149, 153, 156, 159, 164, 176, 519, 180, 183, 184 de l'assemblée générale extraordinaire du 29 mars 2024). Elle considère que, bien que ces observations n'aient pas de valeur juridique, le fait de les faire disparaître a pour conséquence d'annihiler encore plus son expression dans cette copropriété dictatoriale.

Elle ajoute que :

- le syndic lui-même avait émis des précisions sur les résolutions 26, 71, 74, 88, 92 et 132, lesquels ont disparu à l'occasion de l'assemblée générale contestée ;

- les résolutions 186 à 194 font référence à un procès-verbal d'assemblée générale du 18 juillet 2024 inexistant ; à sa connaissance, l'assemblée générale s'est réunie le 18 janvier 2024, le 29 mars 2024, le 30 juillet 2024 et le 2 septembre 2024.

Elle fait valoir qu'ayant voté dans le sens contraire de la majorité sur l'ensemble des résolutions contestées, elle est parfaitement recevable à en poursuivre l'annulation, que les résolutions 1, 33, 36, 37, 40, 53 et 355 doivent être annulées pour vice de forme, que les résolutions 186 à 367 doivent être annulées pour abus de majorité, que les résolutions 4 à 184 du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 mars 2024, annulées par les résolutions 4 à 184 du procès-verbal du 2 septembre 2024, sont à nouveau votées en résolutions 186 à 367, lesquels, comme à l'origine, sont caractéristiques d'un abus de majorité, que les quelques résolutions qu'elle a présentées (numéro 165 à 170 de l'assemblée générale du 29 mars 2024) n'avaient aucune chance face à l'alliance du conseil syndical qui représente à lui seul 676 tantièmes sur 1035, soit plus de la majorité à 517,5, la majorité étant constituée par deux copropriétaires sur l'ensemble des résolutions contestées, que non seulement, cette majorité œuvre dans son propre intérêt, au détriment des intérêts du groupe minoritaire, mais en plus elle nuit à l'intérêt de la copropriété. Elle en conclut que les 2 conditions alternatives posées par la jurisprudence pour qualifier un abus de majorité sont en l'espèce cumulatives.

La SCI LA YEUSE souligne que le conseil syndical est l'instigateur de plus de 174 résolutions dont certaines font double effet et dont la grande majorité est inutile et/ou illégale, que, non seulement les faits qui lui sont imputés ne sont pas avérés, que le conseil syndical se croit investi d'un pouvoir de régulation des attitudes et des paroles des personnes au sein de la copropriété.

Elle évoque une absence de traitement égalitaire au sein de la copropriété laquelle est clairement établie et doit conduire à l'annulation de toutes les résolutions critiquées. Elle l'indique qu'elle se réserve le droit de mener une action directement contre les membres du conseil syndical du fait de l'abus de pouvoir et de l'atteinte intolérable portée à la vie privée des occupants des biens immobiliers dont elle est propriétaire.

S'agissant du syndic, elle fait valoir que le syndic, pourtant censé être le représentant de la copropriété, valide, par son inaction à freiner le conseil syndical hors de tout contrôle, les abus de pouvoir et de majorité entachant en l'espèce l'assemblée générale des copropriétaires du 2 septembre 2024, qu'il se trouve être complice des actions déloyales et illégales de la majorité du syndicat des copropriétaires, commises par les membres du conseil syndical, dont il est censé avoir la gestion, qu'il a donc engagé sa responsabilité, justifiant sa condamnation au paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

La SCI LA YEUSE n'a pas répliqué aux conclusions de la SASU [R].

***

La SASU [R], aux termes de conclusions en défense numéro 1, notifiées par RPVA le 17 février 2025, demande au tribunal, au visa des dispositions des articles 15, 17 1 A et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1353 et 1991 du Code civil, de :

- débouter la SCI LA YEUSE de sa demande d'annulation des résolutions 1, 33, 36, 37, 40, 53 et 255 dès lors que la preuve du vice de forme n'est pas établie ;

- juger qu'elle s'en rapporte à l'appréciation du tribunal s'agissant des résolutions 186 à 354 et 256 à 367 ;
.
- débouter la société demanderesse de l'intégralité de ses demandes principales, subsidiaires et accessoires à son encontre en ce qu'elle a rempli ses obligations, qu'elle n'a commis aucune faute, qu'elle ne justifie pas à son encontre d'un préjudice réparable au titre du régime de responsabilité du mandataire, qu'elle ne justifie pas à son encontre de lien de causalité entre le prétendu préjudice et la faute purement alléguée.

Elle sollicite à titre reconventionnel la condamnation de cette société au paiement d'une indemnité de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance, distraits au profit de son conseil.

Elle expose en substance que l'immeuble désigné " maison [C]" est un petit ensemble immobilier regroupant 7 copropriétaires, que Monsieur [A] intervient comme président du conseil syndical, que les assemblées générales, du 18 janvier 2024, du 29 mars, 2024, du 30 juillet 2024 sont contestées par la SCI LA YEUSE, que les résolutions votées lors de l'assemblée générale du 29 mars 2024 ont été annulées lors de l'assemblée générale du 2 septembre 2024 aux termes des résolutions 4 à 184.

S'agissant de la demande d'annulation des résolutions au titre des supposées irrégularités formelles, le syndic observe que :

- la mention du nombre de copropriétaires n'est pas exigée par la loi ou le décret ; aussi, la prétendue erreur invoquée est sans incidence et ne saurait emporter annulation de la résolution, entacher le procès-verbal d'une irrégularité ;

- sur le sens du vote tel que reporté sur le procès-verbal en application de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, même en considérant le vote contre de la SCI, le sens du vote n'aurait pas été modifié ; les irrégularités formelles affectant le procès-verbal d'assemblée générale, lorsqu'elles sont relatives aux conditions de vente ou à la computation des votes, n'entraînent pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté ;

- sur la mention des observations de la SCI, l'article 17 prévoit que " le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés sur la régularité des décisions ", néanmoins le défaut de prise en compte n'entraîne aucune conséquence ; la SCI évoque des observations " tenant à recadrer le débat ou avoir des précisions sur les reproches qui lui sont faits " et non des réserves au sens de cet article ; le procès-verbal n'a pas à contenir la retranscription complète des échanges intervenus en assemblée générale.

Le syndic en conclut à l'absence de vice de forme, justifiant que la demanderesse soit déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le prétendu abus de majorité affectant les résolutions 4 à 484, la SAS [R] précise que l'assemblée générale a eu à se prononcer sur des résolutions dont l'inscription a été sollicitée par le président du conseil syndical, que la SCI se contente d'affirmer que la majorité est constituée par Monsieur [A] et Madame [F] lesquels réunissent 676 tantièmes, que cette évidence n'est pas contestable mais qu'elle ne permet pas elle seule de justifier d'un abus de majorité devant emporter leur annulation. Elle ajoute que la société ne démontre pas non plus que cette majorité oeuvre dans son propre intérêt contre ceux de la copropriété, que seule une décision d'assemblée générale peut donner lieu à une contestation, qu'en l'espèce la grande majorité des " résolutions " adoptées ne revêtent pas le caractère de résolutions au sens de l'article 42, en ce qu'elles ne créent aucun effet juridique, que la société admet que pour la plupart des résolutions, il s'agit de simples rappels ou de demandes absurdes.

Après avoir rappelé la jurisprudence de la Cour de cassation relative à l'argumentation trop sommaire développée au soutien d'une demande d'annulation, elle précise s'en rapporter à l'appréciation du tribunal.

En ce qui concerne sa propre responsabilité, le syndic rappelle que le régime du mandataire est un régime de responsabilité prévu à l'article 1991 du Code civil et observe que la société demanderesse sollicite sa condamnation, comme étant complice des actes d'abus de majorité et d'abus de pouvoir de la part du conseil syndical, que ses affirmations, frôlent la diffamation, qu'elles ne sont absolument pas étayées, qu'elles apparaissent particulièrement abusives. Elle rappelle qu'il s'agit de la 4e procédure initiée en ce sens. Il en conclut que les conditions de la responsabilité civile professionnelle ne sont pas en l'espèce réunies. Il rappelle également que le syndic n'a pas à se faire juge de l'opportunité des demandes d'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale au regard des dispositions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 et fait valoir que le comportement personnel des membres du syndicat des copropriétaires et différents qui les occupent, ne sauraient lui être imputables en tant que tiers.

***

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat mais n'a pas conclu. Son avocat n'a pas déposé de dossier.

Une ordonnance en date du 18 décembre 2025 du juge de la mise en état a fixé la clôture au 6 mars 2026 et le dossier à plaider à l'audience du 9 avril 2026.

MOTIFS ET DECISION

A titre préliminaire, il sera observé que :

- la copropriété "Maison [C]", petite copropriété comportant 4 copropriétaires dont Madame [F], membre du conseil syndical, propriétaire de 4 lots de copropriété représentant t 500 tantièmes, Monsieur [A], président du conseil syndical, disposant de 176 tantièmes, Madame [O] disposant de 169 tantièmes et la SCI LA YEUSE disposant de 190 tantièmes sur les 1035 tantièmes ;

- la multiplicité des assemblées générales dans une même année dont certaines ont pour objet d'annuler les résolutions contestées antérieurement adoptées et les contestations systématiquement formées par la SCI LA YEUSE, copropriétaire minoritaire par rapport aux membres du conseil syndical outre le nombre pour le moins conséquent de projets de résolution inscrits à l'ordre du jour à la demande de ce dernier, traduisent une mésentente flagrante entre les copropriétaires induisant un fonctionnement et une gestion aléatoires de cette copropriété ;

- l'objet même de l'assemblée générale extraordinaire du 2 septembre 2024, objet de la présente instance, ainsi libellé "suite à la contestation de la SCI LA YEUSE (l'assignation au tribunal de Grasse stipule que " si l'assemblée générale du 29 mars n'est pas anéantie en intégralité du fait de l'irrégularité "), une proposition été émis par le syndic visant à annuler cette assemblée générale extraordinaire, ainsi que sa convocation et son procès-verbal, pour tout refaire à l'identique le 2 septembre 2024. Cette démarche a pour objectif de garantir la conformité et la régularité juridique des précédentes ", confirme cette situation kafkaïenne et la conscience du syndic de la fragilité des résolutions adoptées lors de cette assemblée générale du 29 mars 2024.

Ainsi, les résolutions votées lors de cette assemblée générale ont été annulées aux termes des résolutions 4 à 184. Le conseil syndical était à l'origine de l'inscription à l'ordre du jour de non moins de 175 résolutions alors que la SCI avait seulement sollicité l'inscription de 7 projets de résolutions.

En dépit de cette annulation, la SCI LA YEUSE entend contester pour de prétendues irrégularités formelles des résolutions 1, 33, 36, 37, 40, 53.

Il sera également relevé que le conseil syndical est à l'origine de 194 inscriptions à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 2 septembre 2024 sur les résolutions portant les numéros 185 à 368, soumises au vote et adoptées à la majorité, alors que la SCI L LA YEUSE a sollicité l'inscription de 6 projets de résolutions qui ont donné lieu à un vote défavorable, étant précisé que [B] [V] n'était pas présente ni représentée à cette assemblée générale.

Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
La recevabilité formelle des contestations élevées par la SCI LA YEUSE dans les 2 mois de la réception du procès-verbal n'est pas contestée.

1 Sur la demande d'annulation des 1, 33, 36, 37, 40, 53 et 355 pour vice de forme et de vote :

La SCI LA YEUSE invoque au soutien de sa demande d'annulation : le nombre erroné de copropriétaires mentionné dans le procès-verbal, une erreur relative à son vote "contre" des résolutions n°1, 33, 36, 37, 40, 53 et 355, l'absence de mention, tant dans la convocation à l'assemblée générale que dans le procès-verbal de l'assemblée générale contestée, de ses observations formulées lors de l'assemblée générale du 29 mars 2024.

Elle ne précise pas le fondement juridique de sa demande d'annulation

L'article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose : il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence, à l'audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l'article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l'article 1367 du code civil.
L'article 17-1 du même décret énonce que l'irrégularité formelle affectant le procès-verbal d'assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu'elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n'entraîne pas nécessairement la nullité de l'assemblée générale dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.
Il est constant que le procès-verbal mentionne que 6 copropriétaires sur 7, porteurs de 866 tantièmes sur 1035 tantièmes constituant le syndicat des copropriétaires sont présents ou représentés alors que la copropriété ne comporte effectivement que 4 copropriétaires dont le nom est expressément mentionné, suivi du nombre de tantièmes détenus et de la mention de l'absence de [B] [O] (169).

Cette erreur procédant du choix opéré par le rédacteur de scinder en trois les tantièmes détenues par la seule [X] [F] n'a aucune incidence sur la validité du procès-verbal dès lors que les copropriétaires présents ou absents sont clairement précisés. L'énumération nominative ainsi donnée en tête du procès-verbal se suffit à elle-même.

Il est constant que, s'agissant de la résolution n° 1 : nomination du président, ayant désigné Monsieur [A] en qualité de président, il est mentionné sur 6 copropriétaires ont voté pour représentant 866 tantièmes alors que la SCI LA YEUSE soutient qu'elle était opposante, ce qui, dans le contexte de cette assemblée générale et de l'hostilité qui l'oppose au président du conseil syndical, paraît pour le moins plausible.

Les mêmes constatations concernent les 33, 36, 37, 40, 53 et 355 contre lesquelles la SCI LE YEUSE aurait voté contre, ce qui n'est pas contesté.

Le procès-verbal doit préciser les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision (les seuls avec les absents susceptibles de contester l'assemblée générale), qui ne sont abstenus ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant.

L'erreur regrettable dans un tel contexte, ainsi commise, n'affecte pas la validité des résolutions dès lors qu'il est possible de reconstituer le sens du vote, qu'elle est sans incidence sur le résultat du vote et sur son adoption à la majorité de l'article 24 et que le syndicat des copropriétaires et/ou son syndic dans la cause n'en tirent aucune conséquence quant à la recevabilité de la contestation élevée par la SCI LE YEUSE.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Il n'est pas contesté que les observations formulées par la société au cours de l'assemblée générale du 29 mars 2024 n'ont pas été reprises dans la convocation à l'assemblée générale contestée et dans le procès-verbal établi (pièce n° 14), en violation de l'alinéa 3 de l'article 17 précité. Elle évoque, non pas des réservés mais "des observations tendant à recadrer le débat soit d'avoir des précisions sur les reproches qui lui sont faits ".

Le procès-verbal doit seulement inscrire les éventuelles réserves émanant d'un copropriétaire opposant que la régularité des décisions laisse perplexe.

Aucune conséquence juridique ne peut être tirée de cette absence de reprise des observations, étant au surplus observé que, comme le précise le syndic, le procès-verbal n'a pas à contenir la re-transcription complète des échanges intervenus au cours de l'assemblée générale.

Aucune conséquence juridique ne saurait davantage être tirée de l'absence de reprise des précisions apportées par le syndic sur les résolutions n° 26, 71, 74, 88, 92 et 132 du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 mars 2024.

Il s'ensuit que la demande d'annulation de ces diverses résolutions ne saurait être accueillie. La SCI LA YEUSE sera déboutée de sa demande.

2 Sur la demande d'annulation des résolutions 186 à 354, 356 à 367 pour abus de majorité commis par le président du conseil syndical :

Il est constant que les résolutions 4 à 184 du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 mars 2024 sont annulées par les résolutions 4 à 157 du procès-verbal de l'assemblée générale du 2 septembre 2024 et qu'elles ont été à nouveau votées en résolution 186 à 367.

La SCI LA YEUSE entend obtenir l'annulation de toutes ces résolutions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale à la demande expresse du conseil syndical, sur le fondement de l'abus de majorité dès lors que deux des quatre propriétaires, président et membre de ce membre, représentant à eux seuls 676 tantièmes sur les 1035 tantièmes, oeuvrent dans leur propre intérêt au détriment des copropriétaires minoritaires dont elle fait partie et nuisent à l'intérêt de la copropriété.

Ainsi, sur ces "résolutions", non moins de 181 ont inscrites à la demande du conseil syndical et adoptées. Les 6 résolutions proposées par la SCI LA YEUSE ont été rejetées à la majorité.

Seule une décision d'assemblée générale est susceptible de donner lieu à une contestation. La jurisprudence retient de manière constante que "le délai institué par l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 s'applique aux délibérations de l'assemblée générale dès lors qu'elles revêtent le caractère d'une véritable décision et non d'un simple vœu ou d'une mesure préparatoire. Une décision d'une assemblée générale existe dès qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et sanctionnée par un vote".
Le syndic considère que la grande majorité des "résolutions" adoptées lors de l'assemblée générale ne revêtent pas le caractère de résolutions au sens de cet article, en ce qu'elles ne créent aucun effet juridique.
Le vote en assemblée générale est un droit qui appartient à chaque copropriétaire. Conformément à l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote part dans les parties communes.
Néanmoins, l'exercice de ce droit de vote peut dégénérer en abus lorsqu'un ou des copropriétaires l'utilisent avec l'intention de nuire et avec pour objectif de servir des intérêts exclusifs et non pas l'intérêt commun et collectif de la copropriété. Ainsi, la jurisprudence considère qu'il est " admis en droit que le syndicat ne peut valablement prendre de décision que dans la mesure où elle est conforme à l'intérêt commun et n'est pas prise dans le but de désavantager certains ou de nuire à d'autres copropriétaires ".
L'existence d'un abus de majorité est soumise à l'appréciation souveraine des juges du fond.
" La rupture d'égalité entre copropriétaires ne peut être cause de nullité d'une délibération que s'il est établi que d'une manière injustifiée, arbitraire, qu'il a été réservé à un copropriétaire un sort différent que celui réservé à d'autres copropriétaires placés dans une situation identique " Dans cette hypothèse, la rupture d'égalité entre les copropriétaires est sanctionnée. En conséquence, le refus fait à un copropriétaire sur un droit, qui aurait été octroyé à un autre, sera constitutif d'un abus de majorité.
Il appartient à celui qui se prévaut de l'existence d'un abus de majorité d'apporter la preuve des faits qu'il invoque.
Il convient d'analyser les diverses "résolutions" adoptées à la majorité lors de l'assemblée générale querellée".
Il résulte de la lecture du procès-verbal que constituent des résolutions les révolutions n° 186, 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196,, 197,198, 199, 200, 201, 202, inscrites à l'ordre du jour à la demande du conseil syndical "tendant à donner l'autorisation au syndic d'agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires" à l'encontre de la SCI LE YEUSE, copropriétaire et ses représentants légaux" ont donné lieu à un vote des copropriétaires présents et ont été adoptées à la majorité, par suite du vote favorable de madame [F] et de Monsieur [A], membres du conseil syndical.
Ainsi que le souligne la SCI LA YEUSE, dans la résolution 186 à 194, il est question de troubles anormaux de voisinage et prétendus manquements au règlement de copropriété à son encontre, pour avoir inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 18 juillet 2024, les résolutions 87, 86, 89, 90, 92, 95, 96, 112 et 113.
L'inscription à la demande d'un copropriétaire d'un projet de résolution ne saurait constituer en soi un abus, les autres copropriétaires étant libres de vote contre ou de s'abstenir. Elle ne saurait davantage constituer un trouble de voisinage ou une violation du règlement de copropriété.
Les résolutions 195 à 202 ainsi que les résolutions, 360, 362, 363, 364 autorisant le syndic à agir en justice pour toutes sortes d'actes, actions qui sont énoncés sans être démontrés témoignent de l'acharnement des membres du conseil syndical à l'encontre de la SCI et de ses représentants, de leur volonté de se comportant en maître des lieux despotique, ne tolérant absolument rien et par conséquent incapables de vivre en société au sein d'une copropriété. Ainsi, il leur est reproché la présence de chiens en laisse, un écoulement d'eau d'une fenêtre, l'utilisation des parties communes, la présence de mégots de cigarettes, vol d'une étagère à bouteilles, l'imputation de factures pour des prétendues dégradations de tuyaux ou d'évacuation d'eau de pluie, outre la diffusion de rumeurs, des dénonciations calomnieuses, un manquement répété "de bonne vie et mœurs".
Les résolutions portant les numéros 225 et 343, ayant donné lieu à un vote, tendant à interdire de fumer dans les parties communes y compris devant l'immeuble, constituent des résolutions ayant donné lieu à un vote et le cas échéant, en cas de violation, de poursuites à l'encontre de ses auteurs ou prétendus auteurs au regard de l'état d'esprit du conseil syndical actuel.
L'assemblée générale n'a pas vocation à se substituer au règlement de copropriété ou au règlement intérieur que les copropriétaires ont tout loisir d'adopter en vue du respect de règles communes à toute vie en société que constitué une copropriété.
Les résolutions 216, 228 ayant pour objet l'interdiction de dépôts d'objets en parties communes, même à titre temporaire, les résolutions 215, 219, 236 interdisant tout rassemblement de loisir en parties communes, appellent les mêmes observations.
Ces 3 dernières résolutions sont effectivement en contradiction avec les résolutions 324 et 346, inscrites à l'ordre du jour par le conseil syndical qui envisagent de mettre en place la fête des voisins et Halloween.
La résolution 283 a donné lieu à un vote et a un effet juridique. Elle a pour objet d'autoriser l'achat et la pose d'une boîtes aux lettres dans le hall d'entrée et donc dans les parties communes. On peut effectivement s'interroger sur l'intérêt de cette résolution pour l'ensemble des copropriétaires.
Les " résolutions" 206 à 215, 218 à 222, 224, 228, 236, 246, 253, 268, 276, 328 n'emportent aucun effet juridique immédiat mais certainement à terme notamment en cas de violation avérée ou présumée. Elles constituent un rappel des règles que le conseil syndical entend imposer aux autres copropriétaires, sans aucune référence au règlement de copropriété et/ aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d'application. Leur simple lecture ne permet pas précisément de s'assurer de leur conformité à ce règlement de copropriété et à ces dispositions. Elles témoignent, si besoin en était, de l'état d'esprit chicanier des membres du conseil syndical et de leur volonté de s'ériger en maître des lieux.
La SCI LE YEUSE observe, à juste titre, au surplus que nombre de ces règles sont soumises à l'appréciation du tribunal dans le cadre de la contestation qu'elle a élevée à l'encontre de l'assemblée générale du mois de janvier 2024. Il existe un risque de contradiction et ces résolutions adoptées témoignent du caractère obsessionnel des auteurs de l'inscription à l'ordre du jour de procéder à l'occasion de chaque assemblée générale à un nouveau vote, au nombre de 4 au cours de l'année 2024 dont l'annulation est encourue et sollicitée par un copropriétaire minoritaire.

Les résolutions 221, 254, 255 concernant la présence d'une armoire appartenant à cette société dans les parties communes remettent en cause une autorisation consentie en 2018, sans raison valable, aucune preuve n'étant apportée quant au caractère contraire d'une telle autorisation aux règles d'accessibilité. Elles ont pour objet de remettre en cause un droit acquis au détriment d'un copropriétaire minoritaire. Au demeurant, la résolution n°81, inscrite à l'ordre du jour du conseil syndical, qui annule la résolution interdisant de posséder une armoire personnelle en parties communes, n'a pas été revotée.

Elles seront annulées de ce chef.

Les résolutions n°247, intitulée "à la demande du conseil syndical, sujet sur la responsabilité du copropriétaire dans la dégradation des parties communes" et la résolution n° 252 " décision sur les dépenses liées au non respect du règlement de copropriété et de l'état des parties communes.", par leur caractère général, dans un contexte d'hostilité affichée du conseil syndical à l'encontre de la SCI LA YEUSE et de ses représentants légaux et une volonté de leur imputer toutes sortes d'événements, de faits, constituent pour ces derniers un risque de devoir supporter des frais que la copropriété est censée assumer, hors condamnation judiciaire dans le cadre d'un débat contradictoire.

Elles seront également annulées pour abus de majorité.

La SCI LA YEUSE conteste les résolutions n° 299 "à la demande du conseil syndical, autorisation à donner pour réparation du grillage sur la porte donnant sur la cave". En soutenant que les frais de réparation de la porte menant à la cave, découpée par le conseil syndical au moment de l'installation illégale du système de vidéosurveillance serait à la charge de la copropriété et non du copropriétaire incriminé.

Cette analyse n'est pas contestée par le syndicat des copropriétaires défaillant ou par le syndic qui s'en rapporte à justice.

L'examen de cette résolution, à l'aune des autres résolutions ayant essentiellement pour but de faire supporter à cette société tous les problèmes rencontrés, confirme si besoin en état, l'absence d'objectivité du conseil syndical et le caractère partisan des résolutions dont il sollicite l'inscription à l'ordre du jour de cette assemblée générale comme des autres assemblées générales.

La résolution 245, intitulée "à la demande du conseil syndical, protection de la solidité des murs et plafonds", n'a aucun sens et par son caractère général, elle n'est pas susceptible d'être mise en œuvre. Elle constitue une intrusion dans les parties privatives sans fondement.

La résolution suivante "à la demande du conseil syndical, rappel aux copropriétaires des locations Airbnb", qualifiée de lunaire par la SCI LA YEUSE, a vocation à empêcher les locataires de sonner chez les autres copropriétaires et pour ce faire "il est requis pour les propriétaires de mentionner au préalable et clairement à leurs locataires qu'ils ne doivent pas sonner chez les voisins". Elle est dépourvue de pertinence.

Elles seront annulées.

La résolution n° 285 vise la rédaction d'un règlement intérieur ayant pour but de rappeler les valeurs essentielles de vie et son affichage par le syndic sur le tableau d'affichage.

Elle n'est pas en soi critiquable alors même qu'elle ne présenterait un intérêt particulier. L'abus de majorité n'est pas caractérisé.

La résolution n° 328 "à la demande du conseil syndical, rappel des valeurs essentielles dans une copropriété" n'a pas donné lieu à un vote. Elle ne constitue pas une décision avec effet juridique. Elle n'a pas vocation à être contestée.

Les résolutions 238 à 241, 256, 257, 259 à 262, 265, 266, 310 à 323, 325 à 327, 330 à 334, 336, 337, 340, 340, 344, 345, 347, 357 et 366 sont effectivement illégales, en ce qu'elles ne sont pas accompagnées d'un devis préalable chiffrant le coût des travaux envisagés susceptibles de donner lieu à des appels de fonds travaux à la charge des copropriétaires. Elles démontrent la mainmise du conseil syndical sur la gestion de la copropriété et sur l'engagement des dépenses, à son initiative et validation du syndic, sans vote circonstancié de l'assemblée générale des copropriétaires.

Elles seront également annulées.

Il en est de même des résolutions 203, 273, 290, 361, toujours inscrites à l'ordre du jour à la demande du conseil syndical, donnant autorisation au syndic à agir en justice de façon générale et systématique pour tout et n'importe quoi, sans effectivement vote spécifique sur l'action envisagée.

Elles confirment la volonté d'hégémonie des membres du conseil syndical sur les autres copropriétaires et sur la copropriété en son entier.

Elles seront annulées.

La SCI LA YEUSE est fondée à soutenir, au regard de la teneur des résolutions, du nombre des résolutions inscrites à l'ordre du jour du conseil syndical, réitérées lors des diverses assemblées générales, que les résolutions 268, 270, 272, 273, 276, 282, 303 à 309, 331, 338 et 344 "sont la démonstration de la volonté de ses membres de gérer la copropriété dans leur seul intérêt et avec leur seule vision de la vie en copropriété, en faisant abstraction des règles d'ordre public et des missions respectives du syndic et du conseil syndical dont le rôle est un rôle d'assistance, de contrôle de la gestion du syndic. Ainsi, le conseil syndical exige sur délégation du syndic de se faire octroyer un budget de 6000 € pour les petits travaux, un budget de 12 000 € pour engager des fonds communs, sans mise en concurrence, le pouvoir de donner aux résolutions une priorité de vote, le remboursement, non chiffré, des frais de fonctionnement du conseil syndical, la souscription d'une assurance responsabilité civile et protection juridique pour le conseil syndical, l'autorisation d'effectuer personnellement les travaux, la souscription d'une assurance dommages ouvrage pour les travaux effectués par le conseil syndical, de suivre des formations internes copropriété.

Il n'est aucunement prévu que le conseil syndical puisse rendre compte au syndicat des copropriétaires et à la collectivité des copropriétaires.

Comme le souligne la société demanderesse, la décision d'un rapport annuel sur l'exécution des missions du conseil syndical était la seule résolution qu'elle avait réussie à faire voter lors de l'assemblée générale du 29 mars 2024 (résolution 168) laquelle a été annulée et rejetée par un nouveau temps résolution portant le numéro 351, étant précisé que son président est rétribué pour ses interventions, ce qu'elle conteste.

Ces résolutions seront également annulées au regard du traitement inégalitaire régnant au sein de la copropriété

Quant aux dernières résolutions portant les numéros 348 à 353 inscrites à l'ordre du jour de la SCI LE YEUSE, rejetées à la majorité de l'article 24, monsieur [A] et Madame [F] ayant voté contre. En elles-mêmes ces résolutions, qui tendent à son profit à l'usage exclusif de la cour commune que les copropriétaires sont en droit de rejeter dans l'absolu, témoignent de l'hostilité de ces derniers à l'égard de la société et de leur refus systématique de voter favorablement les résolutions qu'elle prend l'initiative de soumettre au vote. Cela étant, il n'appartient pas au tribunal de se substituer à la décision de l'assemblée générale et de remettre en cause la décision prise.

Elles ne seront par conséquent pas annulées.

3 Sur la demande en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral formée par la SCI LA YEUSE à l'encontre de la SASU [R] :

La SCI LA YEUSE sollicite la condamnation du syndic en réparation de son préjudice moral, sans préciser le fondement de son action. Elle reproche à la SAS [R], d'être complice des actions déloyales et illégales de la majorité du syndicat des copropriétaires, commises par les membres du conseil syndical.

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndic, en sa qualité de mandataire légal du syndicat des copropriétaires, des pouvoirs généraux de gestion de l'immeuble. Il est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, pourvoir sa conservation, sa garde et son entretien, de représenter le syndicat dans ses rapports avec les tiers.

Aux termes de l'article 21 de cette loi, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il donne son avis qui n'est que consultatif. Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale. L'article 22 du décret du 17 mars 1967 précise que le président du conseil syndical peut être habilité à recevoir une notification adressée au syndicat.

Aux termes du dernier alinéa de l'article 26, l'ordre du jour de l'assemblée générale est désormais établi en concertation avec le conseil syndical.

Le conseil syndical est un organe consultatif qui n'a pas de personnalité juridique propre.

La Cour de cassation a confirmé que le conseil syndical est un mandataire légal et contractuel du syndicat des copropriétaires dont la responsabilité peut être recherchée sur le fondement des dispositions de l'article 1992 du Code civil.

Il est constant, à la lecture du procès-verbal de l'assemblée générale querellée que la quasi-totalité des résolutions inscrites à l'ordre du jour l'ont été à la requête du conseil syndical, que néanmoins, le syndic est à l'origine de la tenue de cette assemblée générale extraordinaire. Il a en effet pris l'initiative de proposer la tenue d'une nouvelle assemblée générale, à la suite de la contestation élevée par la SCI LE YEUSE à l'encontre de l'assemblée générale du 29 mars 2024 et de ses éventuelles conséquences, "visant à annuler cette assemblée générale extraordinaire ainsi que sa convocation et son procès-verbal, pour tout refaire à l'identique le 2 septembre 2024", ainsi que cela est précisément spécifié en tête du procès-verbal.

Il est non moins constant que le syndic n'a pas à se faire juge de l'opportunité des demandes d'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale. En effet, l'article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose en effet que " à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical peuvent notifier au syndic là où les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifi2ES ne peuvent être inscrites à cette assemblée générale compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont assemblé suivante ".
Le syndic ne peut se faire juge de l'opportunité des questions. Il ne lui appartient pas de suppléer les lacunes et insuffisances des demandes d'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale, étant seulement observé qu'il appartient aux copropriétaires qui demandent d'inscription de certains sujets à l'ordre du jour de préparer et de lui adresser, aux fins de notification, les projets de résolutions qu'ils souhaitent voir soumis à l'assemblée générale.

En l'espèce, la SASU [R] a déféré aux demandes d'inscription à l'ordre du jour du conseil syndical, au même titre qu'il a inscrit à l'ordre du jour les résolutions proposées par la SCI.

Tiers au contrat de syndic, les copropriétaires pris individuellement ne peuvent agir à l'encontre de ce dernier que sur le fondement quasi-délictuel. Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété est responsable à l'égard de chaque copropriétaire sur le fondement quasi délictuel, des fautes commises dans l'exercice de sa mission.

La responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle du syndic suppose nécessairement la commission d'une faute causant un préjudice direct et personnel au copropriétaire demandeur, dont la preuve doit être rapportée par ses soins ainsi qu'un lien de causalité entre les deux.

En l'espèce, alors même que nombre de résolutions ont été annulées pour abus de majorité, notamment celles inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale à la demande du conseil syndical, du syndic, la preuve d'une faute personnelle du syndic de nature à engager sa responsabilité, n'est pas rapportée.

De facto, les griefs articulés par la SCI LE YEUSE sont dirigés contre les membres du conseil syndical. Elle se réserve le droit d'engager des poursuites à leur encontre, au regard de l'acharnement dont elle fait preuve pour des faits qu'elle conteste ou dérisoires.

La demande de condamnation du syndic au paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, sera purement et simplement rejetée.

4 Sur l'application de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Il sera fait application l'espèce de ces dispositions d'ordre public dès lors que l'action de la SCI LE YEUSE a prospéré et que nombre de résolutions adoptées lors de l'assemblée générale querellée ont été annulées pour abus de majorité.

5 Sur les demandes accessoires :

- Sur les dépens de l'instance et leur distraction :

En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l'instance, supportera les dépens.

Distraction des dépens sera ordonnée, en application de l'article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître Benjamin Jami, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant.

- Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La SCI LA YEUSE sollicite la condamnation du seul syndicat des copropriétaires au paiement d'une indemnité en application de ce texte.

Il serait inéquitable de laisser à sa charge l'intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer pour assurer la défense de ses intérêts en tant que copropriétaire au sein d'une copropriété, qui dysfonctionne En effet, les résolutions