TJ 06069, 30 juin 2026, RG 24/02437

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me BROGINI
1 GROSSE Me PUJOL
1 EXP Me CHAHOUAR BORGNA
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 30 Juin 2026

DÉCISION N° 2026/220

N° RG 24/02437 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PWEF

DEMANDERESSE :

SDC [E] [O] - [I]
représenté par son syndic en exercice, la société SOGEA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION D’IMMEUBLES ayant son siège 10 avenue Georges Clémenceau 06000 NICE
Lieudit St Hubert
06590 THEOULE-SUR-MER

représentée par Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par Me BADEA

DEFENDERESSES :

SCI SILVER ONE
72, rue Pierre CHARRON
75008 PARIS

représentée par Me Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant et par Me EYNARD? avocat au barreau de PARIS, plaidant

SARL LMBH
320 sue Saint Honoré
75001 PARIS

représentée par Maître Benoît BROGINI de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : COLLÉGIALE A SIMPLE RAPPORTEUR

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente, rapporteur unique
Greffier : Madame RAHARINIRINA

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DELIBERES ET DE LA MISE A DISPOSITION : COLLEGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente
Assesseur : Madame GUEMAS, Magistrate honoraire
Assesseur : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 06 mars 2026 ;

A l’audience publique du 09 avril 2026,

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 juin 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Exposant que la SCI SIVER ONE et la SARL LMBH sont propriétaires au sein de la copropriété dénommée [E] [G] sise lieudit Saint-Hubert à Théoule-sur-Mer (Alpes-Maritimes) de deux lots de copropriété, que ces deux sociétés ne se sont pas acquittées du paiement des charges de copropriété, .par acte de commissaire de justice en date des 26 et 29 avril 2024, le syndicat des copropriétaires [E] [O] GAUGIN, représenté par son syndic en exercice la SARL SOGEA, les a fait assigner par-devant le tribunal de céans, aux fins de les voir condamner solidairement, au visa de la loi n° 65-657 du 10 juillet 1965, des dispositions de l'article 1240 du Code civil, 1342-10 du Code civil, au paiement de :

- la somme de 9480,33 euros, sauf à parfaire, au titre des charges de copropriété impayée pour les divers exercices dus 17 avril 2024 outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 novembre 2023, avec capitalisation des intérêts, de celle de 300 € au titre des frais exposés par leur faute

- la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts avec capitalisation des intérêts ;

- une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Il demande au tribunal d'ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions et en réplique aux arguments opposés en défense, aux termes de conclusions récapitulatives notifiées par RPVA, le syndicat des copropriétaires expose en substance que le relevé individuel de compte des charges des défenderesses démontre qu'elles restaient devoir en principal, selon décompte arrêté au 17 avril 2024, déduction faite des frais, la somme de 9480,33 €, que, depuis la délivrance de l'assignation, aucune somme n'a été réglée, que la dette n'a cessé d'augmenter, qu'elle s'élève désormais à la somme de 29 795,46 € dont il sollicite désormais leur condamnation solidaire au titre des charges de copropriété impayées pour les divers exercices au 22 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 novembre 2023.

Il sollicite également désormais la somme de 700 € au titre des frais exposés par la faute des deux sociétés. Il maintient ses autres demandes notamment en paiement de dommages-intérêts et au titre des frais irrépétibles.

Il soutient, s'agissant de l'adressage des courriers, que la SCI SILVER ne peut sérieusement prétendre ne pas avoir reçu la mise en demeure puisque l'avis de mutation précise que les convocations et notifications doivent être adressées à l'usufruitier, en l'occurrence la SARL LMBH, qu'il appartenait à cette société de lui fournir les éléments, qu'à défaut, il lui incombait de respecter les dispositions de l'article 65 du décret du 17 mars 1967. Il précise qu'en l'absence de notification de changement de domicile depuis le transfert de propriété, il a agi parfaitement, en adressant l'ensemble de la correspondance à la société commerciale. Il ajoute que la SARL LMBH a déjà soulevé cette problématique dans une présidente instance, que le tribunal, dans une décision du 25 novembre 2025, a considéré qu'il n'appartenait pas au syndic de procéder à des recherches afin de déterminer l'adresse exacte du copropriétaire et que les notifications et mise en demeure adressées au dernier domicile notifié étaient parfaitement valables. Il en conclut qu'aucun grief ne peut être formulé tant à son encontre qu'à l'encontre du syndic.

En ce qui concerne la fuite sur le joint de dilatation dont la société commerciale invoque, le syndicat des copropriétaires soutient que le sinistre a déjà été tranché judiciairement et indemnisé, que les travaux nécessaires ont été réalisés, réceptionnés le 17 décembre 2024, qu'aucune malfaçon n'a été signalée lors de la réception. Il considère que la société se prévaut de supposées malfaçons dans le seul but de justifier le défaut de paiement des charges de copropriété et de se soustraire à ses obligations.

S'agissant de l'opposition pour la vente de la nue-propriété par la SARL LMBH, le syndicat des copropriétaires rappelle qu'elle portait sur la somme de 150 000 € et non sur celle de 164.539,03 euros et observe que cette société se trouve constamment en situation d'impayés, qu'elle a d'ores et déjà été condamnée par le tribunal de Grasse par jugement du 13 août 2021, que, depuis l'assignation, elle n'a procédé à aucun paiement, même pas la somme qu'elle reconnaît devoir.

Enfin, il soutient qu'elle ne saurait lui reprocher d'avoir porté à sa charge les frais de réfection du joint de dilatation, au motif qu'elle ne serait pas copropriétaire au sein de la copropriété Pissarro, alors que le joint de dilatation constitue un ouvrage commun aux deux immeubles et que la décision de travaux a été votée en assemblée générale par la société, qu'elle est par conséquent tenue au paiement des sommes correspondantes.

Le syndicat des copropriétaires considère qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, compatible avec la nature du litige.

***

La SCI SILVER ONE a constitué avocat. Aux termes de conclusions régulièrement notifiées par RPVA le. 20 novembre 2024, elle demande au tribunal, au visa des dispositions de l'article 1103 du Code civil, à titre principal, de rejeter toute demande formée à son encontre, à titre subsidiaire, de condamner la SARL LMBH au paiement des sommes qui seraient mises à sa charge. Elle sollicite en tout état de cause la condamnation de tout succombant au paiement d'une indemnité de 3000 € sur le fondement de civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Elle expose en substance qu'elle a pour objet l'acquisition et la gestion de tous biens immobiliers à usage d'habitation, qu'elle est spécialisée dans les opérations visant à acheter des biens immobiliers avec réserve du droit d'usage et d'habitation au profit du vendeur, que, par acte extrajudiciaire du 11 juillet 2023, la SARL LMBH lui a vendu divers lots de copropriété avec réserves du droit d'usage d'habitation, à savoir le lot numéro 5803 consistant en un appartement de 2 pièces numéro 4 au rez-de-chaussée, le lot numéro 5804 consistant dans un appartement de 2 pièces numéro 5 au rez-de-chaussée, qu'un avis de mutation a été envoyé par le notaire au syndic le 13 juillet 2023, qu'il ressort de cet avis qu'elle a pour siège social le 72 ru Pierre Charron à Paris, qu'elle a acquis la nue-propriété des lots de copropriétés avec réserve d'usufruit la vie durant de Monsieur [P] [D], gérant de cette société, sans que cette durée ne puisse dépasser 10 ans, qu'il appartient à l'usufruitier de payer au syndic toutes les charges mises en recouvrement jusqu'à la fin de l'usufruit, qu'il apparaît que la société n'a pas payé les charges de copropriété.

Elle souligne qu'aucune mise en demeure préalable à l'assignation ne lui a été adressée, que la lettre de mise en demeure annoncée n'est pas produite, qu'il ressort de la pièce produite qu'aucune mise en demeure valable n'a pu être adressée puisque la lettre est adressée chez Monsieur [D], qu'elle est domiciliée à Paris, comme au demeurant la société commerciale, usufruitière. Elle soutient qu'elle n'avait aucune connaissance des charges qui seraient dues, que le syndic connaissait parfaitement son adresse contenue dans l'avis de mutation, l'assignation ayant été délivrée au lieu de son siège social.

La SCI fonde sa demande reconventionnelle à l'encontre de la société commerciale sur les dispositions de l'article 1103 du Code civil, en faisant valoir que celle-ci a pris l'engagement de régler l'ensemble des charges pendant la durée du droit d'usage et d'habitation, ainsi qu'il résulte des dispositions de l'acte de vente en page 29.

***

La SARL LMBH, dans des conclusions régulièrement notifiées le 2 avril 2025, conclut au débouté de l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires formées à son encontre et à sa condamnation reconventionnelle au paiement d'une indemnité de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Elle expose en substance que l'ensemble immobilier AFUL [E] [O] est composé de plusieurs copropriétés, qu'un litige l'oppose aux syndicats des copropriétaires car une fuite sur le joint de dilatation de la copropriété [E] [O] PISSARO a provoqué de très importants sinistres dans les appartements lui appartenant, qu'elle a initié une procédure aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires a été condamné à régler des réparations importantes mais également à reprendre le joint de dilatation fuyard, que le sinistre persiste ainsi qu'il résulte d'un constat d'huissier dressé le 31 janvier 2005, qu'il en est résulté une situation catastrophique, ayant été privée de la commercialisation ou la location des appartements, que le syndicat n'est que très récemment intervenu pour reprendre le sinistre, motif pris d'une absence de paiement des charges de copropriété.

Elle soutient que les charges ont été soldées à plusieurs reprises notamment lorsqu'elle été contrainte de vendre certains appartements au rabais, dans le cadre des oppositions formées par le syndicat entre les mains du notaire qui a séquestré les sommes et procédé à leur paiement.

Elle précise qu'à la suite de sa condamnation par le tribunal judiciaire par jugement du 14 octobre 2020 et d'une inscription d'hypothèque, elle a entamé un projet de vente au profit de la SCI SILVER ONE de la nue-propriété de ses appartements aux fins de paiement de l'hypothèque et des charges en cours, que préalablement à cette vente, lors de la signature des avant-contrats, le syndic avait transmis au notaire en état daté indiquant une opposition pour un montant de 139 118,90 €, état qu'elle a contesté au motif que les charges du étaient de 104 216,91 € et que la copropriété avait été condamnée au paiement à son profit d'une somme de 20 000 € dans le cadre de la procédure relative au joint de dilatation, et qu'une compensation devait s'opérer, réduisant ainsi l'opposition du syndicat à la somme de 84 216,91 €. Elle ajoute que la vente de la propriété est intervenue le 5 juillet 2023, que le syndic a procédé à une opposition entre les mains du notaire à hauteur de la somme de 134 539,03 €, que la seconde opposition formée aurait dû l'être pour la somme de 154 055,55 € et non 164 539,03 euros, qu'un excédent de 49 709,43 € a été porté à son crédit au mois de juillet 2023. Elle exige que le syndicat s'explique sur ce différentiel et sur cet excédent de charges opposé et réglé par le notaire. Elle ajoute qu'à compter du 1er octobre 2023, date du premier trimestre exigible après paiement des arriérés par l'opposition, elle a procédé au versement des sommes appelées, sans que celles-ci ne soient imputées à son compte. Elle entend que le syndicat s'explique sur cette absence de prise en compte des versements réalisés et qu'il produise un décompte actualisé de la dette.

Elle conteste que, lors de l'appel de fonds du 13 août 2024, le syndic ait porté à sa charge les frais de réfection du joint de dilatation défectueux de la copropriété Pissaro au sein de laquelle n'est pas copropriétaire, que les sommes qui ont été imputées doivent être retranchées du décompte, que le syndic n'a apporté aucune réponse à son courrier recommandé du 23 septembre 2023.

Elle en conclut qu'il ressort de l'ensemble de ces éléments qu'elle est en fait créditrice du syndicat des copropriétaires qui n'a pas pris en compte les sommes prélevées au titre des oppositions notamment lors de la vente de la nue-propriété de ses biens ni déversements qu'elle a opérés depuis le mois d'octobre 2023.

Une ordonnance en date du 8 janvier 2026 du juge de la mise en état a fixé la clôture à effet différé au 6 mars 2026 et le dossier à plaider à l'audience du 9 avril 2026.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur la demande en paiement formée par le Syndicat des copropriétaires :

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L'article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ".

L'article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

L'article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'" il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

Au soutien de sa demande en paiement formée solidairement à l'encontre du nu-propriétaire et de l'usufruitier, le syndicat des copropriétaires, qui indique dans son assignation que les sociétés défenderesses sont propriétaires au sein de la copropriété de deux lots, sans en préciser les numéros, verse aux débats :

- la lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic de la copropriété le 13 juillet 2023, en application des dispositions de l'article 20 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, comportant l'avis de mutation de la nue-propriété au profit de la SCI SILVER ONE des lots 5703 et la lettre recommandée du même jour emportant notification du transfert de propriété en application de l'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ( pièce n° 1) ;

L'avis de mutation mentionne la convention conclue entre les parties en conséquence de la réserve d'usufruit, que "conformément à vos instructions, la mention d'un virement en faveur du syndic de la somme de 49.358,07 euros pour les lots n° 5803 et 5804. Ce paiement est affecté en priorité au règlement de la somme due au titre de l'hypothèque légale prise au service de la publicité foncière d'Antibes I le 26 janvier 2022 volume 2022 V numéro 1014 pour sûreté de la somme de 24.607,20 euros.

- le contrat de syndic (pièce n° 2) ;

- une relance amiable datée du 21 novembre 2023 adressée par le syndic à SCI SILVER ONE c/o M. [D], 1 bld Eugène de Quay, Le Renoir 06 590 Théoule Sur-Mer aux fins de paiement de la somme de 3161,38 euros au titre de l'appel de fonds du 1° octobre 2024 et de diverses autres sommes (pièce n° 3) ;

- un relevé de compte du 1° octobre 2023 au 17 avril 2024, relatif au seul lot 5803, annexé à l'assignation (pièce n° 4) ;

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 31 mai 2023 qui a notamment approuvé les comptes de l'exercice 2022, donné quitus au syndic pour sa gestion, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 1° janvier au 31 décembre 2024, voté diverses résolutions relatives à l'AFUL (pièce n° 5) et la convocation à cette assemblée générale (pièce n° 6) ;

- le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 avril 2023 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2022, donné quitus au syndic pour cet exercice, approuvé les comptes de l'exercice 2024 et voté diverses résolutions relatives à l'AFUL (pièce n° 7) et la convocation à cette assemblée générale (pièce n° 8) ;

- l'attestation du syndic datée du 17 avril 2024 attestant du caractère définitif de l'assemblée générale du 22 avril 2022 et du 31 mai 2023 (pièce n° 10) ;

- les appels de fonds des 13 septembre 2023, 14 décembre 2023, 13 mars 2024, 18 décembre 2023 et 18 mars 2024 adressés à la SCI SYLVER ONE c/o M. [D], 1 bld Eugène de Quay, Le Renoir 06 590 Théoule Sur-Mer (pièces n° 11 et 12) ;

- la facture du syndic du 17 avril 2024 de 360 euros TTC au titre de l'assignation (pièce n° 13) ;

- un décompte d'un montant de 29.795,45 euros sur lequel le syndicat des copropriétaires fonde sa demande en paiement du 1° janvier 2024 au 1° janvier 2026 comportant un report à nouveau de 5200,65 euros au débit et 2039,27 euros au crédit soit un solde de 3161,38 euros que l'on ne retrouve pas dans le décompte produit en pièce n° 4 (pièce n° 14) ;

- la convocation à l'assemblée générale du 22 juin 2024 et le procès-verbal de cette assemblée générale qui a notamment approuvé les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2023, donné quitus au syndic pour sa gestion au titre de cet exercice, approuvé le budget prévisionnel pour la période du 1° janvier au 31 décembre 2025 et adopté diverses résolutions afférentes à l'AFUL (pièce n° 15 et 16) ;

- la convocation à l'assemblée générale du 29 mars 2026 et le procès-verbal de cette assemblée générale qui a notamment approuvé les comptes de l'exercice clos au 31 décembre 2024, donné quitus au syndic pour sa gestion de l'exercice du 1° janvier au 31 décembre 2024, approuvé le budget prévisionnel du 1° janvier au 31 décembre 2026, voté sur diverses résolutions relatives à l'AFUL ;

- la page 34 censée provenir du règlement de copropriété dont la date n'est pas même précisée comportant la clause de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier au titre du paiement des charges de copropriété (pièce n° 19); l'existence de cette clause n'est pas contestée ;

- le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 25 novembre 2025 relatif à une demande d'annulation par la SARL LMBH de diverses assemblées générales antérieures à la vente de la nue-propriété (pièce n° 21) sur lequel le syndicat fonde son argumentation quant à l'absence d'indication de l'adresse à laquelle les convocations et autres doivent être adressées par le syndic ; ce moyen n'est pas soulevé dans le cadre de la présence instance par cette société ; la décision est inopposable à la SCI qui n'est pas partie et qui n'était pas nue-propriétaire à la date des assemblées générales concernées ( pièce n° 20) ;

- l'ordonnance de référé du 22 novembre 2022 rendue dans le litige opposant la SARL LMBH et le syndicat des copropriétaires, condamné au paiement au profit de cette société au paiement d'une provision de 20.000 euros à valoir sur son préjudice (pièce n° 21) ;

- le procès-verbal de constat des levées des réserves du 17 décembre 2024 en pièce n° 22 ;

- le jugement du tribunal judiciaire de Grasse du 13 août 2021 qui a condamné la SARL LMBH au paiement de la somme de 19.532,50 euros suivant décompte arrêté au 6 mai 2019 avec capitalisation des intérêts, de celle de 852,20 euros au titre des frais, 1107,74 euros au titre des frais liés à la mutation de certains lots et d'une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens (pièce n° 23)

Certes, l'avis de mutation précise que les convocations et notifications doivent être adressées a l'usufruitier. Néanmoins, le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir de la mise en demeure adressée le 21 novembre 2023 compte tenu du libellé de l'adresse postale ainsi que cela a été précisé précédemment. Le destinataire est censé être, non par la SARL, usufruitier, mais la SCI. Il existe en conséquence une contradiction entre ce qui devrait être et la réalité factuelle.

S'agissant des la contestation élevée par la SCI SILVER ONE dont il sollicite la condamnation solidaire, en application des dispositions du règlement de copropriété, le demandeur ne peut disconvenir que l'avis de mutation précédemment analysé comporte précisément le lieu du siège social de cette société, sa qualité de nue-propriétaire des lots de copropriété.

Cet avis de mutation vaut notification au syndic de son domicile réel au sens des dispositions conjuguées des articles 64, 64-2 et 65 du décret du 17 mars 1967. Dès lors que le syndicat entend se prévaloir d'une mise en demeure au soutien de sa demande en paiement au titre de la clause solidarité, il lui appartenait de l'adresser au lieu du siège social et non à Théoule-sur- Mer, étant toutefois observé que l'avis de mutation contient une clause exempte de toute ambiguïté relative à la désignation d'un mandataire commun, en vertu de l'alinéa 2 de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Cette clause prévoit expressément que "les convocation et notifications ainsi que les procès-verbaux d'assemblée générale devront être adressés par le syndic de copropriété à l'usufruitier.

La SARL LMBH n'invoque pas l'absence de respect de ces dispositions.

En ce qui concerne l'argumentation opposée par cette société, au soutien de sa demande de débouté de la demande en paiement,

Il est constant qu'un litige a opposé cette société au syndicat des copropriétaires [E] [O] PISSARO et sa compagnie d'assurances, que le juge des référés, aux termes d'une ordonnance du 22 novembre 2022, a condamné le syndicat au paiement à son profit d'une somme de 20.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice et d'une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance, qu'une seconde ordonnance de référé a été rendue le 20 août 2024 condamnant ce même syndicat au paiement d'une provision et à la réalisation de travaux sous astreinte, réalisés ainsi qu'il en est justifié par la production du procès-verbal de réception des ouvrages.

La société invoque des infiltrations dans son ou ses lots de copropriété et produit à cet effet un procès-verbal de constat dressé le 31 janvier 2025 par un commissaire de justice qu'elle n'a pas dénoncé au syndicat des copropriétaires concerné ou au syndic et auquel elle ne démontre pas avoir donné suite. En tout état de cause, elle ne saurait justifier un défaut de paiement des charges afférentes à une copropriété non concernée par le litige et cela, alors même que le syndicat demandeur argue d'un problème affectant le joint de dilatation partie commune aux deux copropriétés, tout en indiquant que le syndic a porté au crédit de la société les sommes indûment perçues ou réclamées.

Elle est néanmoins fondée, le cas échéant, à opposer une compensation entre les sommes dues au titre des charges afférentes à l'immeuble [O] PISSARO et sa créance mais cette compensation ne peut être invoquée s'agissant de la créance au titre des charges de copropriété afférentes à la copropriété [O] RENOIR.

En ce qui concerne la ou les oppositions formées par le syndic dans le cadre de la vente de la nue-propriété au profit de la SCI SILVER ONE, il sera observé que le syndicat des copropriétaires et la SARL LMBH, bien que contraires sur le montant de cette ou de ces oppositions, s'abstiennent de les produire. Les modalités d'imputation des sommes susceptibles d'avoir été versées dans ce cadre ne sont pas précisées.

Le syndic de copropriété ne justifie pas avoir apporté une réponse à la contestation élevée par la société dans une lettre datée du 21 décembre 2022, produite en pièce n° 6 de son bordereau de communication de pièces, à réception d'états datés adressés au notaire, préalablement à la vente des lots dont elle était copropriétaires, à hauteur de 139.119,90 euros. Dans ce courrier, la société se considère comme débiteur d'une somme de 84.216,91 euros, égale à la différence entre la somme de 104.216,91 euros, montant "réel des charges de copropriété dues à ce jour, suivant les appels de charges, sans compter les frais de procédures et les sommes indûment facturés" et la provision allouée à hauteur de 20.000 euros.

Le syndicat ne démontre pas davantage avoir donné suite à la lettre recommandée avec accusé de réception que la société a adressée le 4 janvier 2024 au syndic dont il a accusé réception, à laquelle est annexé un chèque d'un montant de 4992,67 euros "correspondant à l'appel de charges du 1° trimestre 2024 des appartements SILVER ONE des copropriétés RENOIR et [I]" et aux termes de laquelle est également l'absence d'encaissement d'un chèque précédemment adressé au titre des charges du 4ème trimestre 2023, d'un même montant dont copie.

Ces sommes n'apparaissent pas sur le décompte arrêté au 17 avril 2024, pas plus que sur le décompte postérieur.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage avoir donné suite à la lettre recommandée avec accusé de réception adressée au syndic le 23 juillet 2023 contenant un chèque d'un montant de 4979,90 euros correspondant à l'appel de charges du 3èùe trimestre 2024 de ces deux mêmes copropriétés et précisant que les chèques précédemment adressés ont été "imputés de manière erronée sur un compte de charges qui n'est pas celui des appartements [I] et RENOIR", sollicitant une rectification des erreurs d'imputation et une mise à jour du compte. Cette somme n'apparaît pas sur le dernier décompte.

Dans le cadre de l'instance et bien que la société en ait fait la demande expresse, celui-ci ne donne aucune explication, se contentant de soutenir, sans le démontrer, que "le décompte est actualisé et que la société demeure redevable de la somme de 26.433,58 euros suivant décompte arrêté au 22 décembre 2025".

Au regard de l'ensemble de ces considérations, des approximations du syndicat des copropriétaires, de l'absence de réponse circonstanciée aux contestations élevées, de production d'un compte complet et à l'évidence, d'un amalgame opéré par le syndic entre les diverses copropriétés au sein desquelles les sociétés défenderesses sont nue-propriétaire et usufruitière, le tribunal, à qui il n'appartient pas de pallier la carence d'une ou plusieurs parties dans l'administration de la preuve lui incombant, ne peut que débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 26.433,58 euros et des frais d'un montant de 720 euros.

2 Sur la demande en paiement de dommages-intérêts .

Aux termes de l'article 1231-6 du Code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a cause, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir le paiement de dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le Syndicat des copropriétaires [E] [O] RENOIR ayant été débouté de sa demande en paiement, sa demande en paiement de dommages-intérêts ne peut qu'être rejetée.

5 Sur les demandes accessoires :

- Sur les dépens de l'instance et leur distraction :

En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

- Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Aucune considération d'équité ne commande d'allouer à l'une ou l'autre des parties une indemnité en application de ce taxe. En effet, le syndicat des copropriétaires a été condamné aux dépens de l'instance.

En ce qui concerne les sociétés défenderesses, elles n'ont pas certes pas été condamnées au paiement des sommes réclamées. Néanmoins, elles ne sauraient disconvenir qu'elles doivent assumer solidairement le paiement des charges de copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires [E] [O] [I], la SCI SILVER ONE et la SARL LMBH seront par conséquent déboutés de leur demande formée de ce chef.

- Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Compatible avec la nature de l'affaire, aucune considération ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS