TJ 45234, 15 juin 2026, RG 24/01994

N° RG 24/01994 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GV6R - décision du 15 Juin 2026

SLS/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 15 JUIN 2026

N° RG 24/01994 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GV6R

DEMANDERESSE :

Madame [J] [K] [M] [P]
née le 21 Janvier 1970 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice BELGHOUL de la SARL AMPELITE AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [C], [W], [I] [D] épouse [H]
née le 10 Mai 1978 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [L] [H]
né le 15 Avril 1971 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Sarah MERCIER, avocat au barreau de TOURS

DÉBATS : à l’audience publique du 05 mars 2026,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 11 Juin 2026 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé au 15 juin 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Bénédicte LAUDE
Assesseur : Monsieur Sébastien TICHIT
Assesseur : Madame Sandie LACROIX DE SOUSA
Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 11 mai 2020, reçu par Maître [S] [O], notaire à [Localité 2] (45), Madame [J] [P] a acquis auprès de Madame [C] [D] et Monsieur [L] [H] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4] au prix de 168 000 euros.
Se plaignant de plusieurs désordres affectant le plancher chauffant et le système de production d’eau chaude solaire thermique, Madame [J] [P] a saisi le président du tribunal judiciaire d’Orléans qui, par ordonnance du 11 juin 2021 a fait droit à sa demande d’expertise.

Monsieur [F] [E], expert judiciaire, a été désigné et a déposé son rapport le 10 janvier 2024.

Par actes d’huissier en date du 29 avril 2024 et du 6 mai 2024, Madame [J] [P] a fait assigner Madame [C] [D] et Monsieur [L] [H] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de vente pour dol.

Dans ses dernières conclusions signifiées la voie électronique le 10 juillet 2025, Madame [J] [P], demande au tribunal de :
PRONONCER la nullité de la vente réalisée le 11 mai 2020 et publiée le 13 mai 2020 volume 2020P n°3019 pour le dol commis par Madame [C] [D] épouse [H] et Monsieur [L] [H] à l’encontre de Madame [J] [P] ; A titre subsidiaire,
PRONONCER la résolution de la vente réalisée le 11 mai 2020 et publiée le 13 mai 2020 volume 2020P n°3019 pour vices cachés ;En tout état de cause,
ORDONNER la publication du jugement à intervenir et aux services fonciers d’[Localité 2] pour l’immeuble situé : [Adresse 3] à [Localité 5] Maison d’habitation et deux placements de stationnement cadastrés Section AH n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ;Une voie privée d’accès indivis de 1/5 cadastré Section AH n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;ORDONNER que la situation soit remise en l’état antérieur à la passation de l’acte de vente du 11 mai 2020 ;ORDONNER que Madame [C] [D] épouse [H] et Monsieur [L] [H] de restituer à Madame [J] [P] le prix de vente de 168 000 euros, les frais notariés et des droits d’enregistrement d’un montant total de 9 823 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2020 ;CONDAMNER in solidum Madame [C] [D] épouse [H] et Monsieur [L] [H] à verser à Madame [J] [P] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et du préjudice moral subi du fait du dol et/ ou des vices cachés ;DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER in solidum Madame [C] [D] épouse [H] et Monsieur [L] [H] à verser à Madame [J] [P] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER in solidum Madame [C] [D] épouse [H] et Monsieur [L] [H] à supporter les entiers dépens de l’instance, de l’instance de référé, y compris le coût de l’expertise judiciaire.
Dans leurs dernières écritures signifiées par la voie électronique le 11 septembre 2025, Madame [C] [D] et Monsieur [L] [H] demandent au tribunal de :
DEBOUTER Madame [J] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions tant en principal qu’en subsidiaire ; CONDAMNER Madame [J] [P] au paiement d’une somme de 5 000 euros envers Madame et Monsieur [H] à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNER Madame [J] [P] à verser à Madame et Monsieur [H] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [J] [P] aux entiers dépens d’instance, ceux en référé et en ce non compris les honoraires de Monsieur [F] [E], expert judiciaire.Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer à leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par la voie électronique.

La clôture de l’instruction est intervenue le 26 septembre 2025 par une ordonnance du même jour, avec fixation d’une audience de plaidoirie au 5 mars 2026. A cette date, les parties ont soutenu les termes de leurs écritures et déposé leurs dossiers de plaidoirie. Sur quoi l’affaire a été placée en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions expressément visées dans le dispositif des écritures des parties.

I. Sur la nullité du contrat de vente pour dol

Madame [J] [P] sollicite du tribunal qu’il prononce la nullité du contrat de vente sur le fondement du dol. Elle soutient que Madame [C] [D] et Monsieur [L] [H] lui ont volontairement dissimulé la défaillance du système de production d’eau chaude sanitaire solaire thermique. Elle affirme que ce dispositif énergétique aux avantages écologiques et économiques reconnus était un élément déterminant de son consentement et que les vendeurs ne pouvaient ignorer les dysfonctionnements affectant ledit système. Elle expose qu’elle n’aurait pas acquis cette maison si elle avait su que l’eau chaude sanitaire n’était pas produite par l’énergie solaire ou qu’elle aurait demandé une diminution du prix de vente.

Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] s’y opposent. Ils soutiennent que la maison disposait d’un système de production d’eau chaude sanitaire à la fois par chauffe-eau et par panneaux solaires. Ils indiquent que la production d’eau chaude sanitaire exclusivement par panneaux solaires n’est pas une caractéristique entrée dans le champ contractuel et qu’elle ne peut avoir été déterminante du consentement de Madame [J] [P]. Ils relèvent que la preuve de la dissimulation intentionnelle de l’état du système d’eau chaude solaire thermique n’est pas rapportée.

Sur ce,

L’article 1130 du Code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1137 du Code civil : « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

Il résulte de ces dispositions que le consentement libre et éclairé de la partie qui s’oblige est une condition de validité des conventions.

En l’espèce, dans son rapport en date du 10 janvier 2024, Monsieur [F] [E], expert judiciaire, relève qu’« il est quasiment impossible de conserver un système solaire thermique en état de marche s’il n’est pas soumis à un entretien et à un suivi régulier (minimum une fois par an) avec le contrôle impératif de la qualité du fluide caloporteur et de sa quantité ». Il ajoute qu’« après environ cinq années de service sans entretien (2008/2013), le système était déjà atteint de fuites » et qu’ « aucun entretien régulier n’a été réalisé entre 2013 et 2020 ». Il souligne qu’« il est évident que le système d’eau chaude solaire thermique est défaillant depuis longtemps et que Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] utilisaient le système de secours et d’appoint par résistances électriques avant la vente pour la production d’eau chaude sanitaire. Il conclut en indiquant que « d’un point de vue technique, il s’agit d’un vice qui ne pouvait qu’être connu par Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] » (rapport d’expertise, page 28).

Par ailleurs, dans son compte-rendu d’intervention de dépannage établi en date du 10 avril 2013, la société ENGIE HOME SERVICES a pu relever que « des fuites multiples étaient présentes sur les panneaux solaires thermiques et qu’il était impossible de les réparer à défaut d’avoir un accès aux liaisons hydrauliques de fluide caloporteur » (annexe 16 – rapport d’expertise).

S’ils allèguent avoir fait appel à une autre société que la société ENGIE HOME SERVICES pour réparer les fuites identifiées en 2013, Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] ne produisent aucune pièce justificative au soutien de leur déclaration, ni d’ailleurs aucune facture permettant d’attester de l’entretien du système de production d’eau chaude solaire thermique pour la période allant de 2008 à 2020. Dans un courriel du 12 novembre 2020 adressé à Madame [J] [P], ils déclarent « nous avions ensuite fait intervenir un entrepreneur qui a réparé à l’époque les fuites repérées. Nous n’avons pas eu de problème par la suite (autrement le ballon se serait mis en sécurité). L’entrepreneur susvisé, tout comme l’entreprise qui a posé les panneaux solaires, n’existent plus pour cause de dépôt de bilan. Comme tu ne m’as pas réclamé les devis et factures ni avant ni après la vente, je ne les ai pas conservés n’en ayant pas l’utilité » (pièce numéro 36 – dossier demandeur).

Il n’est pas contesté qu’en raison des défaillances du système de production d’eau chaude solaire thermique, Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] ont dû avoir recours à un système de secours et d’appoint par résistances électriques pour la fabrication d’eau chaude sanitaire.

Dès lors, il sera considéré que les désordres affectant la production d’eau chaude solaire thermique sont la conséquence directe d’un défaut d’entretien antérieur à la vente et que Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] ne pouvaient ignorer la défaillance du système lors de la vente.

Le mode de production d’eau chaude est un élément substantiel d’une maison d’habitation et le consentement des acquéreurs sur le type de chauffe-eau existant revêt un caractère essentiel. Cet élément est d’autant plus déterminant au cas d’espèce que la maison d’habitation présentait la caractéristique d’un système complexe et innovant de production d’eau chaude solaire thermique, classiquement présenté comme écologique et économique puisque permettant une réduction des émissions de dioxyde de carbone ainsi que celle des dépenses énergétiques.

Ayant connaissance des défauts affectant la production d’eau chaude solaire thermique, de l’absence d’entretien sérieux du système et de la nécessité de procéder à des réparations globales et coûteuses, Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] auraient dû en informer Madame [J] [P] qui ne pouvait déceler cette défaillance au moment de la vente.

A ce titre, il sera relevé, d’une part, que le diagnostic de performance énergétique établi le 24 janvier 2020 par la société AUDIAGEXT et annexé à l’acte de vente du 11 mai 2020 mentionnait expressément un « système de production d’ECS : chauffe-eau électrique couplé avec un système solaire (système individuel) » (pièce numéro 4 – dossier demandeur) et, d’autre part, que l’acte de vente indiquait au titre des travaux réalisés entre 2007 et 2008 sur le bien vendu : « installation capteur et chauffe-eau solaire individuel par [Z] [G] [T] [Adresse 4] » (pièce numéro 2 – dossier demandeur – page 13).

Il ressort de ces éléments que l’existence d’un système de production d’eau chaude solaire thermique était un élément essentiel du bien vendu et que le bon fonctionnement de ce système complexe de chauffe-eau revêtait un caractère déterminant du consentement de l’acquéreur. Il sera considéré que Madame [J] [P] n’aurait pas acquis le bien sans chauffe-eau avec système de fabrication d’eau chaude solaire thermique normalement efficace ou l’aurait acquis après diminution du prix de vente.

En dissimulant volontairement les dysfonctionnements affectant le système de fabrication d’eau chaude solaire thermique dont ils avaient connaissance, Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] ont vicié le consentement de Madame [J] [P] et, en conséquence, il sera prononcé la nullité du contrat de vente du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] comprenant une maison d’habitation et deux placements de stationnement cadastrés section AH n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et une voie privée d’accès indivis de 1/5 cadastré section AH n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8] sur le fondement du dol.

II. Sur les conséquences de la nullité du contrat de vente

Sur les restitutions
Aux termes de l’article 1178 alinéa 4 du Code civil : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

Aux termes de l’article 1241 du Code civil : « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

Il est acquis que l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, peut solliciter l’annulation du contrat ou le conserver et demander réparation.

L’annulation d’un contrat de vente engendre la restitution de la chose objet du contrat et de son prix.

En l’espèce, la nullité du contrat de vente ayant été prononcée et Madame [J] [P] sollicitant le retour à l’état antérieur à la conclusion de la vente, le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] sera restitué à Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D].

Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] seront condamnés solidairement à verser à Madame [J] [P] le prix de vente du bien immobilier à hauteur de 168 000 euros ainsi que les frais notariés et les droits d’enregistrement d’un montant total de 9 823 euros avec application du taux d’intérêts légal à compter de la date d’assignation du 6 mai 2024.

Sur le préjudice financier et le préjudice moral
Madame [J] [P] sollicite du tribunal qu’il condamne Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de la réparation de son préjudice financier et de son préjudice moral. Elle affirme qu’elle a été contrainte d’occuper une maison qui ne correspondait pas aux caractéristiques promises et par elle recherchées. Elle rappelle à ce titre qu’elle pensait tout à la fois réaliser des économies d’énergie et un acte écologique en acquérant une maison produisant de l’eau chaude sanitaire à l’aide de l’énergie solaire. Elle souligne que les panneaux solaires sont atteints de fuites de glycol dont la toxicité demeure inconnue. Elle indique enfin qu’elle entretenait avec Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] des relations amicales et qu’elle s’est sentie trahie par leurs mensonges.
Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] s’y opposent.

Sur ce,

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Aux termes de l’article 1241 du Code civil : « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

En l’espèce, sur le fondement des pièces fournies par Madame [J] [P] justifiant de plusieurs interventions sur le chauffe-eau défectueux en date des 24 novembre 2020, 24 mai 2022 et 6 octobre 2023, il lui sera alloué la somme de 298,50 euros au titre de la réparation du préjudice financier (dossier demandeur - pièces numéros 23, 30 et 31).

S’agissant du préjudice moral découlant de l’occupation d’une maison ne présentant pas les caractéristiques économiques et écologiques annoncées et de la crainte légitime dues aux fuites de glycol constatées sur les panneaux solaires défectueux, il lui sera alloué la somme de 3 000 euros.

Sur le préjudice de jouissance
Madame [J] [P] sollicite du tribunal qu’il condamne Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] à lui verser la somme de 6 800 euros correspondant à la somme de 200 euros par mois pendant 34 mois au titre de la réparation de son préjudice de jouissance.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1241 du Code civil : « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

En l’espèce, en considération du défaut de fonctionnement du système solaire thermique impliquant une production d’eau chaude uniquement par le système électrique ainsi qu’une exposition aux fuites de glycol, il sera alloué à Madame [J] [P] une somme de 2 500 euros en réparation du préjudice de jouissance.

III. Sur la demande d’indemnisation pour procédure abusive

En vertu de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] échouent à démontrer la mauvaise foi de Madame [J] [P], leur demande d’indemnisation pour procédure abusive sera, en conséquence, rejetée.

IV. Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] qui succombent devront supporter solidairement les dépens de la présente procédure.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner solidairement Monsieur [L] [H] et Madame [C] [D] à verser à Madame [J] [P] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS