TJ 45234, 23 juin 2026, RG 25/00215

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/00215 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G7ZY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Madame [C] [Z], demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3]
représentée par Me Sandra SILVA, avocat au barreau d'ORLEANS

Monsieur [X] [P], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Sandra SILVA, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 24 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS

La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [C] [Z] et Monsieur [X] [P] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 4], par contrat du 25 juin 2020 moyennant un loyer mensuel de 699,13 euros, provisions sur charges comprises.

La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [C] [Z] et Monsieur [X] [P] un emplacement de parking n°821, par contrat du 17 septembre 2020 moyennant un loyer mensuel de 13,94 euros, provisions sur charges comprises.

Le 3 février 2022, la SA VALLOIRE HABITAT a reçu un courrier par lequel Madame [C] [Z] et Monsieur [X] [P] l’alertaient sur la vétusté du logement loué dans lequel une humidité constante occasionnait des moisissures causant des bronchiolites à répétition aux enfants du couple, dont l’un était asthmathique. Etait également invoqué le manque d’isolation du logement et son inadaptation au handicap de Monsieur [X] [P].

Le 30 mai 2022, un rapport d’expertise dressé par le cabinet d’architecte [K] à la demande de FONCIA faisait état de divers désordres dans la résidence sis [Adresse 7] à [Localité 4], et notamment la présence d’une fissure sur la façade commune avec le logement objet du présent litige.

Le 29 septembre 2022, la SA VALLOIRE HABITAT a fait procédé au changement du velux du logement.

Le 27 février 2023, un rapport d’expertise dressé par le cabinet d’architecte [K] à la demande de la SA VALLOIRE HABITAT faisait état de ce que plusieurs pièces du logement, et notamment les chambres, étaient affectées par des moisissures. La présence d’une fissure sur l’immeuble voisin ainsi qu’un défaut d’isolation dans les rampants de couverture étaient notamment pointés comme possibles causes de ces désordres. Plusieurs réparations étaient préconisées, à savoir :
-« Les ponts thermiques doivent absolument être supprimes avant la réfection des embellissements.
-Le doublage complémentaire des cloisons touchées par la moisissure permettrait d’éloigner le point de rosé : une isolation thermique par l’extérieur étant exclue en raison du bardage ardoise.
-Le ravalement du pignon ouest par une imperméabilité l4 et la vérification des solins de couverture permettra de supprimer une éventuelle infiltration par façade »

Le 15 mars 2023, un constat d’échec d’une tentative de conciliation a été dressé par un conciliateur de justice.

Le 27 mars 2023, le SA VALLOIR HABITAT a fait procéder au « calfeutrement des fissures au MSP 107 fissure de droite face porte fenêtre de chambre compris dessous et dessus de la rive de la menuiserie » au sein du logement. Cette intervention faisait suite à un bon de commande sollicitant que « la fissure sur le mur extérieur du coté chambre » soit bouchée.

Suivant facture du 6 juin 2023, la SA VALLORE HABITAT a fait procéder à la pose d’un isolant d’une épaisseur de 6 mm sur les plafonds et pans de mur côté fenêtres des trois chambres du logement.

Le 12 janvier 2024, la SA VALLOIRE HABITAT a fait procédé au remplacement de la porte fenêtre d’une chambre du logement.

Par acte régulièrement signifié à personne le 21 novembre 2024 Madame [C] [Z] et Monsieur [X] [P] ont fait assigner la SA VALLOIRE HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins de voir :
-condamner la SA VALLOIRE HABITAT à réaliser les travaux nécessaires afin de mettre un terme aux désordres, et ce, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et au-delà, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
-condamner la SA VALLOIRE HABITAT à verser à Madame [C] [Z] et Monsieur [X] [P], 30% du montant de leur loyer à compter du 25 juin 2020 et jusqu’à la reprise totale des désordres à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
-condamner la SA VALLOIRE HABITAT à verser la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
-condamner la SA VALLOIRE HABITAT au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Appelé pour la première fois à l’audience du 22 avril 2025, l'affaire a été renvoyé à deux reprises à la demande des parties avant d’être retenue à l'audience du 24 mars 2026.

A l’audience, Madame [C] [Z] et Monsieur [X] [P], représentés par leur avocat, s’en sont rapporté à leurs dernières conclusions, aux termes desquelles ils maintiennent l’ensemble de leurs demandes et sollicitent que la SA VALLOIRE HABITAT soit déboutée de ses demandes reconventionnelles.

La SA VALLOIRE HABITAT, représentée par son avocat, s’en est également rapporté à ses écritures par lesquelles elle sollicite que les demandeurs soient déboutés de toutes leurs demandes et solidairement condamnés aux entiers dépens et à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de travaux sous astreinte :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal (…) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire dont le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6, de demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. »

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

L’existence de désordres liés à la présence de moisissures est établie par le rapport d’expertise dressé par le cabinet d’architecte [K] à la demande de la SA VALLOIRE HABITAT en date du 27 février 2023.

Ce rapport d’expertise relève que présence d’une fissure sur l’immeuble voisin ainsi qu’un défaut d’isolation dans les rampants de couverture sont de possibles causes de ces désordres. Il préconise la réalisation de plusieurs travaux pour mettre fin aux désordres, à savoir :
-« Les ponts thermiques doivent absolument être supprimes avant la réfection des embellissements.
-Le doublage complémentaire des cloisons touchées par la moisissure permettrait d’éloigner le point de rosé : une isolation thermique par l’extérieur étant exclue en raison du bardage ardoise.
-Le ravalement du pignon ouest par une imperméabilité l4 et la vérification des solins de couverture permettra de supprimer une éventuelle infiltration par façade »

Depuis la réalisation de ce rapport, la SA VALLOIRE HABITAT justifie avoir fait procéder :
-Le 27 mars 2023, au « calfeutrement des fissures au MSP [Cadastre 1] fissure de droite face porte fenêtre de chambre compris dessous et dessus de la rive de la menuiserie » au sein du logement. Cette intervention faisait suite à un bon de commande sollicitant que « la fissure sur le mur extérieur du coté chambre » soit bouchée.
-à la pose d’un isolant d’une épaisseur de 6 mm sur les plafonds et pans de mur côté fenêtres des trois chambre du logement.
-au remplacement de la porte fenêtre d’une chambre du logement le 12 janvier 2024.

Toutefois, la SA VALLOIRE HABITAT ne justifie pas avoir fait procéder à la suppression des ponts thermiques, notamment en rectifiant le défaut d’isolation des rampants de couverture. Elle ne justifie pas non plus avoir fait procéder au « ravalement du pignon ouest par une imperméabilité l4 » ni avoir fait vérifier et le cas échéant rectifier l’étanchéité des solins de couverture. Elle ne justifie pas non plus avoir procédé à la suppression des moisissures constatées.

Dès lors, il y a lieu de condamner la SA VALLOIRE HABITAT à la réalisation desdits travaux dans les 6 mois de la signification de la présente décision.

Afin d’assurer l’effectivité de cette condamnation, il y a lieu de l’assortir d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

Sur la responsabilité de la bailleresse :

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

L’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal (…) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est tenu d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire dont le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6, de demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Il ressort du rapport d’expertise du 27 février 2023 que les désordres liés à la présence de moisissures dans le logement qui avaient été dénoncés par les locataires par courrier reçu par la bailleresse le 3 février 2022, persistaient toujours à cette date.

La SA VALLOIRE HABITAT, qui ne justifie pas avoir réalisé l’ensemble des travaux nécessaires à la cessation de ces désordres a ainsi manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires et à son obligation d’effectuer toutes les réparations nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est constant que la présence de moisissures au sein d’un logement cause un préjudice de jouissance à ses occupants. Ledit préjudice est d’autant plus important en l’espèce que les locataires occupent le logement avec leurs enfants. Les demandeurs justifient à ce titre de trois certificats médicaux dont :
-deux rappelant la nécessité sanitaire de vivre dans un environnement dépourvu de moisissure pour les enfants [N] et [Y]
-un soulignant la dangerosité particulière pour l’enfant [T] de vivre dans un environnement comprenant des moisissures, compte tenu de son état de santé, notamment respiratoire.

Dès lors, le montant du loyer dû par les demandeurs sera réduit de 30% à compter du 3 février 2022 et jusqu’à la réalisation complète des travaux qu’elle sera condamnée à effectuer pour la suppression des désordres.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

En l’espèce, aucun fondement juridique n’est invoqué au soutien de la demande de condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive mais de surcroit les demandeurs n’allèguent aucun préjudice spécifique au soutien de cette demande de sorte qu’elle ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SA VALLOIRE HABITAT, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner la SA VALLOIRE HABITAT à verser à Madame [C] [Z] et Monsieur [X] [P] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS