TJ 45234, 23 juin 2026, RG 25/01664

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/01664 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCWW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [F], [E] [B], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [P], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 24 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par l’intermédiaire de son mandataire, Monsieur [C], [F], [E] [B] a donné à bail à Monsieur [W] [P] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 372 euros, provision sur charges comprise, le tout selon contrat du 12 février 2021, ayant pris effet le 1er mars 2021,

Dans deux actes de commissaire de justice distincts en date du 15 novembre 2024, Monsieur [C] [B] a fait signifier à Monsieur [W] [P]
-un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement dans un délai d’un mois, ledit commandement visant la clause résolutoire.
-un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 030,34 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 novembre 2024.

Monsieur [C] [B] a fait assigner Monsieur [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 janvier 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-déclarer acquise les clauses résolutoires insérées au bail ;
-Subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat aux torts du locataire ;
-ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [P] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
-condamner Monsieur [W] [P] à payer à Monsieur [C] [B] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
-condamner Monsieur [W] [P] au paiement de la somme de 2 030,34 euros représentants les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec « intérêts de droit »
-condamner Monsieur [W] [P] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

Après un renvoi pour lequel le défendeur n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté, l'affaire a été retenue à l'audience du 24 mars 2026.

A l'audience, Monsieur [C] [B] a maintenu l’ensemble de ses demandes en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 7 604,34 euros au 23 mars 2026. Il a précisé que le défendeur était de mauvaise foi et ne payait pas dépit de l’obtention d’une aide de la caisse d'allocation familiales.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, le demandeur ayant été mis en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [W] [P] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [C] [B] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 septembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail d’habitation conclu le 12 février 2021 prévoit une clause résolutoire rappelant que le contrat de location sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 15 novembre 2024, Monsieur [C] [B] a fait délivrer à Monsieur [W] [P] un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire inscrite au bail, les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail reproduite dans l’acte.

Or l’attestation d’assurance du logement n’a pas été produite par Monsieur [W] [P] dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les éléments sont réunis depuis le 17 décembre 2024.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [W] [P] sera ordonnée, sans qu’il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d’acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), ni sa demande subsidiaire en résiliation.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [C] [B].

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [C] [B] ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [C] [B] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 mars 2026, Monsieur [W] [P] lui est redevable de la somme de 7 604,34 euros.

Monsieur [W] [P] sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [W] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, à l’exclusion des frais liés au commandement de payer. Ce dernier apparait en effet superfétatoire en ce qu’un commandement unique aurait pu être réalisé par le commissaire de justice, comme habituellement, pour le paiement du loyer et la justification de l’assurance.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [W] [P] à verser à Monsieur [C] [B] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS