TJ 45234, 23 juin 2026, RG 25/05485

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/05485 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKJ6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. HLM [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [H] [M] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [X] sous curatelle de l'APAJH,par ordonnance du 5 janvier 2026 du Tribunal Judiciaire d' Orléans

demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Mathilda LEPAGE, avocat au barreau d'ORLEANS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-4593 du 06/02/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

A l'audience du 24 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Sur demande de la juge d’application des peines d’[Localité 1], la SA [Localité 2] HABITAT a consenti à Monsieur [C] [X] un droit d’occupation d’un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3], par contrat du 25 juillet 2024, moyennant un loyer mensuel de 287,47 euros, outre 55,29 euros de provision sur charges.

Le 24 février 2025 la SA [Localité 2] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [C] [X] et à l’UDAF du Loiret en qualité de curateur, un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au contrat pour la somme en principal de 2 305,24 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 février 2025.

La SA [Localité 2] HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 juillet 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [X] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;écarter l’application du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux pour permettre une expulsion immédiate ;condamner Monsieur [C] [X] à payer à la SA [Localité 2] HABITAT à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges  condamner Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 1 664,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;condamner Monsieur [C] [X] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Ladite assignation a également été régulièrement signifiée à l’UDAF du Loiret par acte de commissaire de justice du même jour.

Par ordonnance du 5 janvier 2026, le juge des tutelles du tribunal judiciaire d’Orléans a déchargé l’UDAF du Loiret de la mesure de curatelle renforcée à l’égard de Monsieur [C] [X], dont l’organisme était chargé depuis le 23 avril 2021. L’APAJH 45 a été désigné en qualité de curateur renforcé de Monsieur [C] [X] par la même ordonnance.

L’APAJH 45 a été régulièrement convoqué à l’audience par le greffe, es qualité de curateur de Monsieur [C] [X], venant ainsi aux droits de l’UDAF du Loiret.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026.

A l'audience, la SA [Localité 2] HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [H] [M], a maintenu toutes ses demandes tout en précisant que la dette locative avait été soldée par l’APAJH 45.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [C] [X] et l’APAJH 45, représentés par leur conseil, s’en sont rapportés à leurs écritures aux termes desquelles ils ont sollicité la requalification du contrat litigieux en bail d’habitation et le rejet des demandes formées par la SA [Localité 2] HABITAT eu égard au solde de la dette avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du contrat litigieux 

L’article 12 du code de procédure civile impose au juge de donner leur exacte qualification aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé.

L’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise que le régime protecteur des baux d’habitation est d’ordre public. Il s’ensuit que les parties ne peuvent décider conventionnellement de se soustraire à l’application de ces dispositions légales. La qualification de bail d’habitation et le régime protecteur qui y est associé s’applique donc de plein droit à toutes les locations à usage d’habitation portant sur la résidence principale du preneur à l’exception des contrats limitativement listés comme suit :
« 1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ;
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;
3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1 ;
4° Aux logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique. »

Il est constant que le contrat litigieux porte sur l’occupation à titre onéreux d’un logement d’habitation constituant la résidence principale de Monsieur [C] [X]. Il est tout aussi constant que le contrat litigieux n’entre dans le champ d’aucune des exceptions ci-dessus listées.

Par conséquent ; le contrat conclu le 25 juillet 2024 entre la SA [Localité 2] HABITAT et Monsieur [C] [X] sera qualifié de bail d’habitation. Par suite, ledit contrat est soumis au régime protecteur des baux d’habitation prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les parties ne pouvant se soustraire à l’application de ces dispositions d’ordre public.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA [Localité 2] HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 17 février 2025.
Le délai de 2 mois avant l’assignation du 17 juillet 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA [Localité 2] HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l'espèce, le contrat prévoit une clause résolutoire stipulant qu « à défaut de paiement d’un seul mois de la redevance à son échéance, ou des charges (…), et un mois après une sommation de payer (…) restée sans effet, la convention sera résiliée de plein droit, si bon semble à la société, et sans formalité judiciaire ».

Le 24 février 2025, la SA [Localité 2] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [C] [X] et à l’UDAF du Loiret en qualité de curateur, un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au contrat pour la somme en principal de 2 305,24 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 février 2025. Il convient d’observer que ce commandement de payer ne laisse au locataire qu’un délai d’un mois pour payer les sommes dues, précisant qu’à défaut le contrat sera résolu de plein droit par le jeu de la clause résolutoire.

Or, Monsieur [C] [X] bénéficiait légalement d’un délai de six semaines pour s’acquitter des sommes dues et ainsi faire échec au jeu de la clause résolutoire.

Dès lors, le commandement de payer mentionnant un délai réduit à un mois n’est pas régulier. La SA [Localité 2] HABITAT est donc mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Elle sera donc déboutée de sa demande tendant au constat de la résiliation du contrat et par suite de ses demandes tendant à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA [Localité 2] HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 mars 2026, Monsieur [C] [X] ne lui est plus redevable d’aucune somme, l’ensemble de la dette locative ayant été apurée par virement du 18 février 2026, le paiement du loyer courant ayant au demeurant repris.

La SA [Localité 2] HABITAT sera donc déboutée de sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La demanderesse succombant à l’instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS