TJ 45234, 23 juin 2026, RG 25/05487

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/05487 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKKE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [V] [K] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [A] sous mesure d'aide à la gestion du budget de l'UDAF par jugement d'assistance éducative du 24 octobre 2025 du Tribunal pour Enfants d'Orléans, demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [U] [F] ous mesure d'aide à la gestion du budget de l'UDAF par jugement d'assistancce éducative du 24 octobre 2025 du Tribunal pour Enfants d'Orléans, demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

INTERVENTION VOLONTAIRE

UDAF DU LOIRET nommé par jugement du 24 octobre 2025 du Tribunal pour Enfants d'Orléans pour une mesure d'aide à la gestion du budget de M. [A] [C] et Mme [F] [U], dont le siège social est sis [Adresse 4]
comparante en personne

A l'audience du 24 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La société BATIR CENTRE, devenue la société VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F] un logement sis [Adresse 5] à [Localité 2], par contrat non daté ne précisant aucune des conditions financières de la location.

Le 18 mars 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [C] [A] un commandement intitulé « commandement de payer les loyers / charges et de justifier de l’assurance du logement visant la clause résolutoire ». Si ledit commandement a bien été signifié à étude à l’égard de Monsieur [C] [A], aucune signification du commandement de payer à Madame [U] [F] n’est produite alors que cette dernière était bien mentionnée en en-tête du commandement.

La SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par actes de commissaire de justice signifiés le 16 juillet 2025 à personne à l’égard de Monsieur et à domicile à l’égard de Madame, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et par suite, la résiliation du bail d’habitation « avec garage » ;
-ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
-condamner solidairement Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F] à payer à la SA VALOIRE HABITAT à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation mensuelles à hauteur du loyer augmenté des charges soit à hauteur de 640,10 euros ;
-condamner solidairement Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F] au paiement de la somme de 478,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés,
-Les condamner à produire une attestation d’assurance à jour ;
condamner in solidum Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F] au paiement de la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026.

À l'audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [V] [K], a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3 499,94 euros. Elle a indiqué que la quote-part a été reprise en mars, ainsi que le paiement du loyer du garage. Elle a ajouté que l’assurance a été produite. La demanderesse a indiqué se désister de ses demandes sur ce point.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F] ont comparu à l’audience. Ils ont indiqué avoir subi une extorsion de fond avec menace de mort de la part d’un voisin, et qu’une audience pénale à ce sujet aura lieu en juin prochain. Ils ont indiqué avoir repris le paiement dès le mois de mars 2026 et ont précisé percevoir tous les deux le RSA. Ils ont proposé des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus du loyer courant. Suivi par l’UDAF , dont une représentante était présente à l’audience, le couple a justifié bénéficier d’une mesure d’aide à la gestion du budget dans le cadre d’une mesure d’assistance éducative.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 3 mars 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 16 juillet 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 ou six semaines pour les baux signés après le 29 juillet 2023 après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l’espèce, la bailleresse s’est désistée de ses demandes relatives au défaut de production d’une attestation d’assurance, il n’y a donc lieu d’examiner la demande de constat de résiliation qu’au regard du défaut de paiement du loyer.
Or, non seulement SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un bail non daté et manifestement non complet, mais le commandement de payer produit n’explicite à aucun moment le montant dû par les locataires, se contentant de renvoyer à un décompte annexé dépourvu de solde précisé. Au surplus, ledit commandement ne mentionne pas expressément la clause résolutoire qu’il prétend viser puisqu’il ne mentionne aucune possible résiliation du contrat en l’absence de paiement d’une somme dans un quelconque délai. Toujours au surplus, la demanderesse ne justifie pas avoir signifié un quelconque commandement à Madame [U] [F].

Dès lors, la bailleresse est mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire. Elle sera donc déboutée de sa demande tendant au constat de la résiliation du contrat et par suite de ses demandes tendant à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation. La demande de suspension des effets de la clause résolutoire est quant à elle devenue sans objet.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un bail ne stipulant aucune condition financière. Toutefois, les locataires, présents à l’audience, n’ont émis aucune contestation sur le montant du loyer et des charges telles qu’ils apparaissent au décompte dont ils ont eu connaissance avec l’assignation. Dès lors, il convient de considérer que la bailleresse démontre qu’au 16 mars 2026, date du dernier décompte produit, Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F] lui sont solidairement redevables de la somme de 3 499,94 euros, soustraction faite des frais de procédure relevant des dépens.

Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F] seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 3 499,94 euros à la SA VALLOIRE HABITAT, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
En l'espèce, Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F] sollicitent des délais de paiement et proposent de régler 50 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Le bailleur ne s’est pas opposé à ces demandes.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

De plus, les déclarations des défendeurs à l’audience sur leur situation personnelle et financière permettent de considérer qu’ils sont en mesure de régler leur dette locative, compte tenu du rappel prévisible d'aide personnalisée au logement.

Toutefois, le montant des mensualités proposé n’est pas de nature à permettre de solder la dette dans le délai légal, de sorte que les mensualités seront relevées à 60 euros et la dernière mensualité sera majorée de manière importante pour solder la dette.

Le montant de Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F] seront dès lors autorisés à en 36 mensualités de 60 euros par mois, la dernière étant majorée pour solder la dette.

A défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le solde de la créance deviendra immédiatement exigible selon les modalités également indiquées dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [C] [A] et Madame [U] [F], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS