TJ 45234, 23 juin 2026, RG 25/05495

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/05495 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKKM

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. HLM [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [Z] [R] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [H], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 24 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La société [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [H], un bien à usage d’habitation au sein d’un immeuble du groupe PERICLES sis [Adresse 3] à [Localité 3], par contrat du 3 juillet 2023, ayant pris effet le même jour et moyennant un loyer mensuel de 554,47 euros, provisions sur charges comprises.

Le 5 septembre 2024, la SA [Localité 2] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [C] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 236,46 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 septembre 2024.

La SA [Localité 2] HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 21 juillet 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
• ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [H] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
• condamner Monsieur [C] [H] à payer à la SA [Localité 2] HABITAT à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges
• condamner Monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 2 363,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés
• condamner in solidum Monsieur [C] [H] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, a permis d’apprendre que Monsieur [H] était menuisier en formation et travaillait en intérim de manière irrégulière.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 mars 2026.

À l'audience, la SA [Localité 2] HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [Z] [R], a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2 079,75 euros. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes mais ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la reprise du paiement des loyers courant augmentés de versements de 100 euros mensuels.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [C] [H] a indiqué son souhait de rester dans le logement et a sollicité la suspension de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il a ajouté percevoir entre 1 700 et 1 800 euros par mois et verser une pension alimentaire à hauteur de 100 euros pour sa fille, qu’il hébergeait tous les week-ends.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA [Localité 2] HABITAT justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 2 septembre 2024.

Le délai de 2 mois avant l’assignation du 21 juillet 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA [Localité 2] HABITAT justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 22 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale et y ajoutant la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
1L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

2L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

La condition de saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a bien été respectée, comme vu précédemment.

Le 5 septembre 2024, la SA [Localité 2] HABITAT a fait délivrer à Monsieur [C] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 236,46 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 septembre 2024.

La condition de saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a bien été respectée, comme vu précédemment.

Or, d’après l'historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA [Localité 2] HABITAT produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 mars 2026, Monsieur [C] [H] lui est redevable de la somme de 2 079,75 euros, déduction faite des frais de procédure relevant des dépens.

Monsieur [C] [H] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [C] [H] sollicite des délais de paiement et propose de régler 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative. Monsieur [C] [H] sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA [Localité 2] HABITAT ne s’oppose pas à ces demandes.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Monsieur [C] [H] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

De plus, les déclarations de Monsieur [C] [H] à l’audience sur sa situation personnelle et financière permettent de considérer qu’il est en mesure de régler sa dette locative.

Toutefois, le montant des mensualités proposé apparait excessif au regard de la situation financière du locataire et du montant de la dette. Dès lors, le montant des mensualités sera limité à 60 euros par mois pendant 35 mois, la dernière mensualité étant minorée pour solder la dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas :

Il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA [Localité 2] HABITAT.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [C] [H], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

3En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS