TJ 45234, 30 juin 2026, RG 25/00677

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/00677 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HK2S

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [T] [P] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Madame [V] [R] [U] [D], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM France [Localité 2] a donné à bail à Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 4] appartement [Localité 3] [Adresse 5] [Localité 4], par contrat électronique du 26 février 2025, moyennant un loyer mensuel de 912,61 euros, provision sur charges comprise ainsi qu’un stationnement pour 39,14 euros charges comprises.

Le 4 juin 2025, la SA D’HLM FRANCE [Localité 2] a fait délivrer à Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2702,79 euros, au titre des loyers et charges impayés.

La SA D’HLM FRANCE [Localité 2] a fait assigner en référé Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d'huissier de justice signifié à étude le 7 aout 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-constater acquise les clauses résolutoires insérées aux baux et que la location consentie a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que le locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin en vertu des termes de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution;
-condamner à titre provisionnel solidairement Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U] à payer à la SA [Adresse 6] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux conformément à l’article 1760 du code civil ;
-condamner à titre provisionnel solidairement Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U] au paiement de la somme de 2763,97 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;
-condamner à titre provisionnel solidairement Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront notamment le cout du commandement de payer et de l’assignation.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 28 avril 2026.

A l'audience, la SA D’HLM FRANCE [Localité 2], représentée avec pouvoir par Madame [T] [P], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2622,99 euros, hors frais de procédure. Elle a indiqué que le locataire avait repris le paiement du loyer et qu’un plan d’apurement à hauteur de 50 euros par mois avait été conclu.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Madame [V] [R] [U] [D], présente, a indiqué vouloir continuer son plan d’apurement. Elle a indiqué percevoir le chômage et des APL et avoir deux enfants à charge. Monsieur [S] [U] ne s’est pas présenté.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA [Adresse 6] justifie d’une saisine de la CCAPEX en date du 26 mai 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 7 aout 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA [Adresse 6] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 11 aout 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 4 juin 2025, la SA D’HLM FRANCE [Localité 2] a fait délivrer à Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2702,79 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or le bail produit aux débats ne prévoit aucune clause résolutoire, la clause visée au commandement étant prévue dans les conditions générales du contrat de location, lesdites conditions générales n’étant ni signées ni mentionnées au contrat de bail.

Dès lors, la bailleresse est mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

A défaut de demande subsidiaire de résiliation judiciaire, la SA [Adresse 1] sera donc déboutée de ses demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SA D’HLM FRANCE [Localité 2] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 avril 2026, Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U] lui sont redevables de la somme de 2472,65 euros, soustraction faite des frais de procédure et de poursuite.

Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U] seront donc condamnés à titre provisionnel à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les délais de paiement:

L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U] sollicitent des délais de paiement et propose de régler 50 euros par mois en plus du loyer pour apurer leur dette locative.

La SA d’HLM FRANCE [Localité 2] ne s’oppose pas à ces demandes.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U] ont repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

De plus, les déclarations de Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U] à l’audience sur leur situation personnelle et financière permettent de considérer qu’ils sont en mesure de régler sa dette locative.

A défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la totalité de la dette deviendra exigible.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [V] [R] [U] [D] et Monsieur [S] [U], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens qui comprendront notamment le cout du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

1En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS