TJ 45234, 30 juin 2026, RG 25/00721

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/00721 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLQT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. LES MARCHAIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jules CONCAS de l'AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, plaidant
Me Audrey PALMACE, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [O], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS :

Par contrat sous seing privé en date du 9 novembre 2020, ayant pris effet le 10 novembre 2020, La SCI LES MARCHAIS a donné à bail à Monsieur [G] [O] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 580 euros, outre 20 euros de provisions sur charges, payable d’avance avant le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [G] [O], la SCI LES MARCHAIS a fait signifier le 23 mai 2025 à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.437,93 euros.

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mai 2025.

A défaut de règlement des causes du commandement par le locataire, la SCI LES MARCHAIS a fait assigner, en référé, Monsieur [G] [O] -par acte d'huissier de justice du 2 septembre 2025 signifié à un tiers présent au domicile- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :

Déclarer la demande de la SCI LES MARCHAIS recevable et bien fondée ;Débouter Monsieur [G] [O] de l’intégralité de ses prétentions ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 23 juillet 2025, pour défaut de paiement des causes du commandement de payer ;Constater l’occupation sans droit ni titre par Monsieur [G] [O] du logement situé [Adresse 2] ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [O] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;Constater la mauvaise foi de Monsieur [G] [O], au sens de l’alinéa 2 de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;Dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévus à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ;Condamner Monsieur [G] [O] à payer à titre provisionnel à la SCI LES MARCHAIS la somme de 1.480,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 24 juillet 2025, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;Dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date du commandement, sur la somme de 2.437,93 euros et à compter de la date de la présente assignation sur la somme de 1.480,67 euros, jusqu’à parfait règlement ;Condamner Monsieur [G] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;Dire et juger que la SCI LES MARCHAIS sera autorisée à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;Condamner Monsieur [G] [O] à payer à la SCI LES MARCHAIS la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [G] [O] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion.
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 3 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2026.

À l’audience du 28 avril 2026, la SCI LES MARCHAIS, représentée par son avocat, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.546 euros au 8 avril 2026. Elle a indiqué qu’il y a une reprise des paiements et ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Cité à domicile, Monsieur [G] [O] a comparu à l’audience. Il a indiqué ne pas être d’accord avec la somme et indique que la dette s’élève à ce jour à 1.500 euros. En effet, il fait état au jour de l’audience de plusieurs règlements dont un de 650 euros le 9 avril 2026, un de 1.000 euros le 16 avril 2026 et un de 500 euros le 28 avril 2026. Il a précisé qu’il aurait fini de tout payer dans deux mois.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [O] vit seul avec sa fille de 19 ans et qu’il est salarié en CDI. Il a indiqué que la dette s’est constituée du fait de paiements partiels de loyers. Il a pris attache avec l’avocat du propriétaire et aurait repris le paiement du loyer depuis le mois de mai 2025, versant parfois plus pour commencer à apurer la dette. Il a indiqué son souhait de solder la dette avant l’audience et de rester dans le logement

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 3 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2025, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 23 mai 2025 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 9 novembre 2020 et ayant pris effet le 10 novembre 2020 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois, et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2025, pour la somme en principal de 2.437,93 euros et ce, dans le délai légal prévu à la date de signature du contrat de bail, à savoir 2 mois.

Monsieur [G] [O] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.437,93 euros, expirant le 23 juillet 2025 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Monsieur [O] n’ayant réglé que la somme de 1.550 euros sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 24 juillet 2025.

L’expulsion de Monsieur [G] [O] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION IMMEDIATE :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit en son second alinéa la possibilité pour le juge d’écarter l’application du délai préalable à l’expulsion lorsqu’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La mauvaise foi ne se présume pas et ne peut se déduire du simple non-paiement des loyers courants.

Or, en l’espèce, la SCI bailleresse ne verse aucune pièce susceptible de démontrer la mauvaise foi alléguée de Monsieur [G] [O].

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande.

IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [G] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 23 juillet 2025 et, à compter du 24 juillet 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 24 juillet 2025, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d'occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l'audience.

La SCI LES MARCHAIS produit un décompte du 8 avril 2026 démontrant que Monsieur [G] [O] reste devoir la somme résiduelle de 2.546 euros.

A cette somme, il convient de déduire régularisations pour les taxes d’ordures ménagères de 2021 à 2025 (90,69 euros, 92,42 euros, 98,47 euros, 101,02 euros et 108 euros), non justifiées en procédure.

Aussi, il y aura lieu de déduire une régularisation d’eau pour un montant total de 331,58 euros, non justifiée en procédure.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 1.723,82 euros.

Présent à l'audience, Monsieur [G] [O] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [G] [O] sera donc condamné à verser à la SCI LES MARCHAIS une somme provisionnelle de 1.723,82 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, selon décompte du 8 avril 2026. Cette somme portera intérêt au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente ordonnance.

Monsieur [G] [O] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l'occupation indue du logement et ce, jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, conformément à la demande contenue dans l'assignation.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT:

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bailleur indique ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement. Elle indique accepter la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [O] précise à l’audience pouvoir régler le reliquat de la dette en deux mois.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas :

Il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI LES MARCHAIS.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [G] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LES MARCHAIS, et en l’absence de toute information sur la réelle situation sociale et financière de Monsieur [G] [O], ce dernier sera condamné à verser à son bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS