TJ 45234, 30 juin 2026, RG 25/00765

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/00765 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMK7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [R] [J] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [Z], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA d’HLM [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [P] [Z] un bien à usage d'habitation et un emplacement de parking (n°4002/001577) sis [Adresse 4], par contrats des 28 juillet 2016, moyennant un loyer mensuel de 250,31 euros hors charges pour le logement et 39,11 euros hors charges pour le parking.

Par contrat en date du 9 mars 2020, le SA d’HLM PIERRES ET LUMINERES a donné à bail à Monsieur [P] [Z] un emplacement de parking (n°4004/001579) situé au [Adresse 5] pour un loyer mensuel hors charges de 40,21 euros.

Par contrat en date du 20 décembre 2021, le SA d’HLM PIERRES ET LUMINERES a donné à bail à Monsieur [P] [Z] un emplacement de parking (n°4005/001580) situé au [Adresse 5] pour un loyer mensuel hors charges de 40,48 euros.

Le 23 octobre 2023, la SA D’HLM [Localité 2] a fait délivrer à Monsieur [P] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1426,11 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Par ordonnance de référé rendue par le tribunal de Céans la SA d’HLM [Localité 2] s’est vue déboutée de son action aux fins de résiliation au motif de son irrecevabilité pour non communication de la saisine de la CCAPEX. Elle a obtenu la condamnation de Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 1728 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 4 décembre 2024, sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA D’HLM [Localité 2] a fait assigner en référé Monsieur [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d'huissier de justice signifié à étude le 10 septembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater acquise la clause résolutoire insérée au bail ;condamner la locataire à quitter son logement deux mois après la signification d’un commandement de quitter à intervenir ;autoriser passer ce délai le bailleur à la faire expulser ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique si besoin;condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [Z] à payer à la SA D’HLM [Localité 2] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges  jusqu’à complète libération des lieux soit la somme de 360,44 euros pour le logement, 47,37 euros pour le garage n°1, 47,37 euros pour le garage n°2 et 47,37 euros pour le garage n°3; condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 4874,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 août 2025 sauf à parfaire ;condamner à titre provisionnel Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront notamment le cout du commandement de payer et de l’assignation.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu avant l’audience du 28 avril 2026.

L'affaire a été appelée à l'audience du 28 avril 2026.

A l'audience, la SA D’HLM [Localité 2], représentée avec pouvoir par Madame [R] [J], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 10576 euros avec le SLS et 8742,28 euros hors SLS. Elle a indiqué qu’il n’y avait pas de reprise de loyers et qu’il y avait eu 2700 euros de rappel d’APL.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [P] [Z], présent, a indiqué que sa société était en liquidation et qu’il ne disposait pas de trésorerie pour payer sa dette. Il précise être pour la résiliation de son bail et vouloir déposer un dossier banque de France.

La décision a été mise en délibéré au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA [Adresse 6] justifie d’une saisine de la CCAPEX en date du 24 octobre 2023. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 10 septembre 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA [Adresse 6] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail d’habitation prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 23 octobre 2023, la SA D’HLM [Localité 2] a fait délivrer à Monsieur [P] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1426,11 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or, d’après l'historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Monsieur [P] [Z] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 décembre 2023.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [P] [Z] sera ordonnée.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Au préalable, il convient de préciser que la SA d’HLM [Localité 2] dispose déjà d’un titre exécutoire pour sa créance arrêtée au 4 décembre 2024 pour la somme de 1728 euros. Il ne sera donc pas statué qu’à compter de la créance au 5 décembre 2024 soit le loyer de décembre 2024. En effet, si [Localité 2] n’étaient pas satisfait de l’ordonnance rendue le 28 mars 2025 il leur appartenait de saisir la Cour d’appel sur la décision rendue.

En l’espèce, la SA D’HLM [Localité 2] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 avril 2026, Monsieur [P] [Z] lui est redevable de la somme de 10576,04 euros comprenant le RLS ou 8742,28 euros hors RLS. Le RLS n’étant pas justifié il conviendra donc de retenir cette dernière créance dont sera soustrait la somme de 1728 euros soit une créance de 7014,28 euros.

Monsieur [P] [Z] sera donc condamné à titre provisionnel à payer cette somme à la bailleresse.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [P] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment le cout du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS