TJ 45234, 30 juin 2026, RG 25/05606

?TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/05606 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKQC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [P] [Z] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 13 avril 2023, ayant pris effet le même jour, la SA d'HLM [Localité 2] HABITAT a donné en location à Monsieur [C] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], rez-de-chaussée, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 421,60 euros payables à terme échu.

Des loyers étant impayés, la SA d'HLM [Localité 2] HABITAT a fait signifier un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire le 15 mai 2025 à Monsieur [C] [M], pour un montant en principal de 2.278,13 euros.

La SA d’HLM [Localité 2] HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail habitation consenti en date du 13 avril 2023 à Monsieur [C] [M] ;Constater la résiliation du contrat de location du 13 avril 2023 ;Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [C] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [C] [M] à payer à SA [Localité 2] HABITAT la somme de 3.554,38 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;Condamner Monsieur [C] [M] à payer à SA [Localité 2] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre dudit logement d’habitation équivalente au montant du loyer et des charges soit 432,63 euros à compter du 16 juillet 2025 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Monsieur [C] [M] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 15 mai 2025, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.
A l’audience du 28 avril 2026, la SA d’HLM [Localité 2] HABITAT - représentée avec pouvoir par Madame [Z], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5.598,04 euros et a indiqué qu’il n’y a pas eu de paiement depuis le mois de janvier 2025. Elle a indiqué son souhait de procéder à l’acquisition de la clause résolutoire et a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Cité à étude, Monsieur [C] [M] n’a pas comparu à l'audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur [M] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

Un rapport de l’association AHU fait état que Monsieur [M] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 21 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d'HLM [Localité 2] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 6 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 13 avril 2023, ayant pris effet le même jour contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 5-A, page 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mai 2025, pour la somme en principal de 2.278,13 euros.

Le délai de paiement dont le locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 15 juillet 2025 à 24 heures.

Entre le 15 mai 2025 et le 15 juillet 2025 à 24 heures, Monsieur [C] [M] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Monsieur [C] [M] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 15 mai 2025.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 16 juillet 2025 et il y aura lieu de le constater.

L'expulsion de Monsieur [C] [M] du logement sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Monsieur [C] [M] reste redevable des loyers jusqu’au 15 juillet 2025 et, à compter du 16 juillet 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 16 juillet 2025, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à savoir la somme de 432,63 euros, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur à l'audience, conformément aux termes de l'assignation et à l’actualisation réalisée à l’audience.

La SA d’HLM [Localité 2] HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [M] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (139,79 euros et 181,17 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de pénalités (15,24 euros de frais de pénalité et 7,62 euros de frais de pénalité, non justifiés en procédure), la somme de 6.105,49 euros à la date du 23 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Toutefois, la somme sollicitée à l’audience étant inférieure à celle-ci, et le juge ne pouvant statuer au-delà des demandes formulées, il conviendra de fixer la dette locative à la somme de 5.598,04 euros.

Absent à l'audience, Monsieur [C] [M] ne conteste pas le principe et le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme de 5.598,04 euros.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [C] [M] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à savoir la somme de 432,63 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de la situation économique du défendeur, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS