TJ 45234, 30 juin 2026, RG 25/05836

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026

Minute n° :

N° RG 25/05836 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HK6X

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Magali PALEE, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [A], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jules CONCAS de l'AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, plaidant
Me Audrey PALMACE, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant

Madame [P] [Q] épouse [A], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Jules CONCAS de l'AARPI CONCAS ET GREGOIRE, avocats au barreau de NICE, plaidant
Me Audrey PALMACE, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [G] [K] épouse [O], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS :

Monsieur [M] [A] et Madame [P] [Q] épouse [A] ont donné à bail à Monsieur [S] [O] un bien à usage d’habitation avec un emplacement de parking n°1 et une cave n°14 situés [Adresse 3], par contrat du 26 février 2022, ayant pris effet le 28 février 2022 pour un loyer mensuel de 535 euros, outre 63 euros de provisions sur charges, payable d’avance mensuellement avant le 5.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [A] et Madame [P] [Q] épouse [A] ont fait signifier, le 17 avril 2025, à Monsieur [S] [O] un commandement de payer les loyers pour un montant de 2.608,18, et d’avoir à justifier de l’assurance et de l’occupation du logement dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été signifié à domicile à une personne se déclarant comme l’épouse de Monsieur [O].

C’est dans ces conditions que le 12 mai 2025, un second commandement de payer les loyers pour un montant de 3.921,16 euros et d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement dans le délai d’un mois a été signifié à l’épouse de Monsieur [S] [O], Madame [G] [K], épouse [O]. Ce commandement a été signifié à personne.

Monsieur [M] [A] et Madame [P] [Q] épouse [A] ont ensuite fait assigner le 2 septembre 2025 Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :

Déclarer la demande de Monsieur [M] [A] et Madame [P] [Q] épouse [A] recevable et bien fondée ;Débouter Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] de l’intégralité de leurs prétentions ;
La résolution du bail :
A titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 17 mai 2025, pour défaut de justification d’une assurance locative en cours de validité ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties depuis le 17 juin 2025, pour défaut de paiement des causes du commandement de payer ;A titre subsidiaire ;
Prononcer la résiliation du bail d’habitation régularisé le 26 février 2022, pour inexécution des locataires de leurs obligations contractuelles en paiement du loyer, et de souscription d’une assurance locative ;Les conséquences de la résolution du bail :
La demande en expulsion :

Déclarer Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] occupants sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 4], et appartenant à Monsieur [M] [A] et Madame [P] [Q] épouse [A] ;En conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;
La mauvaise foi des locataires :

Déclarer Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] de mauvaise foi, au sens de l’alinéa 2 de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;Dire et juger que le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu à l’alinéa 1er de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à la présente procédure ;
L’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation :

Condamner solidairement Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] à payer à Monsieur [M] [A] et Madame [P] [Q] épouse [A] la somme de 4.534,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 15 juillet 2025, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;Dire et juger que cette somme sera productive d’intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025, date du commandement, sur la somme de 2.608,18 euros, et à compter de la date de la présente assignation sur la somme de 4.534,14 euros jusqu’à parfait règlement ;Condamner solidairement Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;Dire et juger que Monsieur [M] [A] et Madame [P] [Q] épouse [A] seront autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles et à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soustraction faite de la part de l’indemnité équivalent aux provisions, conformément au principe de la réparation intégrale du préjudice ;
Frais irrépétibles, dépens et exécution provisoire :

Condamner solidairement Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] à payer à Monsieur [M] [A] et Madame [P] [Q] épouse [A] la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de la présente assignation et de sa dénonce au représentant de l’Etat, le coût de la signification de la décision à intervenir et les frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion ;Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.
A l’audience du 28 avril 2026, Monsieur [M] [A] et Madame [P] [Q] épouse [A], représentés par leur avocat, ont indiqué que Madame [O] a reçu l’huissier en se déclarant comme l’épouse de Monsieur [O]. Ils ont indiqué ne pas être au courant du versement effectué car c’est une agence qui gère. Ils ont actualisé la dette à la somme de 10.336,91 euros au 8 avril 2026, de laquelle il convient de déduire 1000 euros correspondant à un versement effectué par le locataire et confirmé par l’agence. Ils ont indiqué qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant et ont maintenu leurs demandes d’acquisition de la clause résolutoire.

Citée par procès-verbal remis à personne, Madame [G] [K] épouse [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Monsieur [S] [O] a comparu. Il a indiqué ne plus être en couple avec Madame [G] [K] épouse [O]. Il a souhaité justifier d’un virement de 1.000 euros effectué le 24 avril 2026. Il a indiqué ne pas avoir de ressources et être en attente de pôle emploi.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que l’évaluation n’a pas pu être menée.

Un rapport de l’association AHU a pu être établi. Il en ressort que le logement est habité par un couple et un enfant. Monsieur [O] a indiqué qu’il était en CDI à temps partiel et a qu’il a bénéficié d’une rupture conventionnelle le 27 mars dernier. Il s’est alors inscrit à France travail et est dans l’attente du calcul de ses droits. Il perçoit actuellement un complément de prime d’activité par la CAF du Loiret. Il recherche activement un emploi à temps plein et Madame est sans emploi. Il a déclaré avoir contracté une dette locative qu’il évalue à 10.300 euros en raison de diverses charges et factures auxquelles il a dû faire face.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 3 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de cette assignation.

Les commandements de payer ont en outre été notifiés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives les 22 avril 2025 et 14 mai 2025, la formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.
L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 26 février 2022, ayant pris effet le 28 février 2022 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d'une assurance (paragraphe 8 page 6).

Le 17 avril 2025, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Monsieur [S] [O], puis un second commandement d’avoir à justifier de l’assurance a été signifié le 12 mai 2025 à Madame [G] [K] épouse [O], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reproduite dans l'acte.

En outre, lorsqu’un commandement visant la clause résolutoire du bail est délivré à plusieurs cotitulaires du bail, chacun doit pouvoir bénéficier du délai légal complet d’un mois.

En conséquence, Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] avaient jusqu'au 12 juin 2025 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement.

A l'audience, les bailleurs n’ont pas indiqué que l’assurance a été produite par les locataires. En conséquence, il sera considéré que celle-ci est toujours manquante.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 13 juin 2025.

L'expulsion de Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] restent redevable des loyers jusqu’au 12 juin 2025 et, à compter du 13 juin 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 13 juin 2025, ils ont causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur.

Monsieur [M] [A] et Madame [P] [Q] épouse [A] produisent un décompte démontrant que Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] restent devoir la somme de 10.336,91 euros.

De cette somme, il y a lieu de déduire les taxes d’ordures ménagères (108 euros, 113 euros et 114 euros), non justifiées en procédure, ainsi que les charges locatives de 2023 pour un montant de 670,43 euros, non justifiées en procédure également.

Aussi, il y aura lieu de déduire la somme de 1.000 euros correspondant à un versement effectué par Monsieur [S] [O] le 24 avril 2026 et vérifié à l’audience.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 8.331,48 euros.

Présent à l'audience, Monsieur [S] [O] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Absente à l’audience, Madame [G] [K] épouse [O] ne conteste par définition, ni le principe ni le montant de cette dette dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

La solidarité est prévue légalement entre les époux et est également prévue contractuellement dans le bail.

En conséquence, Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 8.331,48 euros.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 12 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 3.921,16 euros, puis à compter du 2 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 612,98 euros, puis à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

Il ne pourra par ailleurs pas être accordé de délais de paiement à Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et ceux-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience.

III. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION IMMEDIATE :

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit en son second alinéa la possibilité pour le juge d’écarter l’application du délai préalable à l’expulsion lorsqu’il constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La mauvaise foi ne se présume pas et ne peut se déduire du simple non-paiement des loyers courants.

Or, en l’espèce, les bailleurs ne versent aucune pièce susceptible de démontrer la mauvaise foi alléguée de Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O].

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O], parties perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [M] [A] et Madame [P] [Q] épouse [A], Monsieur [S] [O] et Madame [G] [K] épouse [O] seront condamnés in solidum à verser au bailleur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS