TJ 37261, 17 juin 2026, RG 25/03382

MINUTE N° : 26/00307

JUGEMENT
DU 17 Juin 2026

N° RC 25/03382

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. EPIC VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[E] [F]
[B] [K]

Débats à l'audience du 12 Mars 2026

le

copie et grosse :
à VTH

copie :
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 17 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [N] muni d’un pouvoir en date du 5 mars 2026

D'une Part ;

ET :

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 3]
comparant

Madame [B] [K], demeurant [Adresse 3]
non comparante

D'autre Part ;

RG 25/03382

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2023, l’Office Public de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 564,38 € charges et annexes (jardin privatif et stationnement) comprises.

Le 17 avril 2025 le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] ;
- dire et juger en conséquence que Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;
- l'expulsion des locataires et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l'immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] au paiement de la somme de 2424,89 € au titre des impayés de loyers et charges ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, cette indemnité correspondant au loyer et charges prévue dans le contrat de location avec révision applicable pour le loyer et actualisation des charges en fonction des dépenses à prévoir ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] aux entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 17 juillet 2025. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 12 mars 2026.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par Monsieur [N] [O] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 6578,11 € arrêtée au11 mars 2026. Il fait valoir que le couple n’a fait aucun règlement malgré la situation professionnelle de Monsieur [F] [E].

Régulièrement cités par actes de commissaire de justice du 16 juillet 2025 signifiés à à la personne de Monsieur [F] [E], seul celui-ci comparaît à l’audience. Madame [K] [B] est ni présente ni représentée. Il sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il déclare travailler en CDI à la centrale nucléaire de [Localité 5] depuis janvier 2023 et perçoit un revenu mensuel de 1700,00€. Madame [K] [B] a trouvé un emploi en CDI à temps partiel à compter d’avril 2026 pour lequel elle sera rémunérée 1588,00 € brut mensuel. Dans l’attente, elle perçoit la PAJE versée par la CAF pour la garde de leurs deux jeunes enfants.

La présente décision est réputée contradictoire à l’égard de tous au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026, délibéré prorogé au 17 juin 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 16 juillet 2025 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] par voie électronique le 17 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 12 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 6 novembre 2023 aux termes duquel il est prévu à l'article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d'huissier en date du 17 avril 2025 à Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] portant sur la somme de 1309,16 € dont 1214,80€ au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] n'ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 18 juin 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 6 novembre 2023, le commandement de payer délivré le 17 avril 2025 et le décompte de la créance arrêté au11 mars 2026 faisant apparaître une somme de 7553,22 € à la charge des locataires.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais d'huissier à hauteur de 185,61 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il apparaît que le bailleur a déduit du décompte locatif une somme mensuelle de 5,24 € d’octobre à décembre 2024, de 4,90 € d’octobre à décembre 2025 et de 3,85 € en janvier et février 2026 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 38,12 € à ce titre.

En outre, il résulte du décompte susvisé que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 375,93 € en janvier et février 2026 au titre du Supplément de Loyer Solidarité, outre des frais de dossier de 25,00 €, sans justifier des modalités de calcul du surloyer et de la mise en demeure prescrite par l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que ces sommes n’apparaîssent pas dues. Au même titre, une pénalité de 7,62 € a été imputée au locataire en janvier et février 2026 pour ne pas avoir répondu à l’ enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.
En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 6537,39 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 11 mars 2026.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Monsieur [F] [E] sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et propose de régler la somme de 700,00 € par mois loyer compris soit la somme de 92,89 € affectée à l’apurement de la dette locative.

Or, il résulte du décompte produit que Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’ont fait aucun règlement depuis août 2025. Il convient de relever, en outre, que le couple est entré dans les lieux le 6 novembre 2023 et se trouve en situation d’impayés depuis juin 2024 et ce, malgré les ressources professionnelles de Monsieur [F]. Ainsi, Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] ne démontrent pas leur capacité de paiement de la dette locative et du loyer courant.

Il n'y a, donc, pas lieu de leur accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 18 juin 2025 et d'ordonner l'expulsion des occupants.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 18 juin 2025 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 18 juin 2025 et jusqu'à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [F] [E] et Madame [K] [B] comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 17 avril 2025 et de l’assignation.

PAR CES MOTIFS