TJ 37261, 17 juin 2026, RG 25/03381

MINUTE N° : 26/00308

JUGEMENT
DU 17 Juin 2026

N° RC 25/03381

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. EPIC VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[M] [Z]

Débats à l'audience du 12 Mars 2026

le

copie et grosse :
à VTH

copie :
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 17 Juin 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 12 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Juin 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C.VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [X] muni d’un pouvoir en date du 11 mars 2026

D'une Part ;

ET :

Madame [M] [Z]
née le 01 Avril 1973 à [Localité 4]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
comparante

D'autre Part ;

RG 25/03381

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 3 mars 2020, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Madame [Z] [M] portant sur un logement situé sis [Adresse 4] (bâtiment C), appartement 3, à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 389,13 € charges comprises.

Le 7 mai 2025 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [Z] [M] par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [Z] [M] ;
- dire et juger en conséquence que Madame [Z] [M] se trouve être occupante sans droit ni titre;
- l'expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- la condamnation de Madame [Z] [M] au paiement de la somme en principal de 5695,48 € au titre des impayés de loyers et de charges ;
- la condamnation de Madame [Z] [M] au paiement d'une indemnité légale d'occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;
- la condamnation de Madame [Z] [M] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation de Madame [Z] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 21 juillet 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 12 mars 2026.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT - représenté par Monsieur [X] [F] suivant pouvoir communiqué à l’audience - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5586,90 € arrêtée au 11 mars 2026. Il précise que Madame [Z] bénéficie d’un plan de surendettement avec effacement de la dette imposée par la Commission de surendettement des particuliers d’[Localité 1] et [Localité 2] le 23 octobre 2025 contesté par l’OPH VAL TOURAINE HABITAT et demande, en conséquence, la mise en place de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025 signifié à personne, Madame [Z] [M] comparaît à l’audience et déclare travailler en CDI depuis février 2026 lui permettant de percevoir un revenu mensuel d’environ 1300,00 €.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026, délibéré prorogéé au 17 juin 2026

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir informé la Caisse d’Allocation Familiale d’[Localité 1] et [Localité 2] de la situation d’impayés le 1er avril 2025 conformément à l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 1] et [Localité 2] le 21 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 12 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L'action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 3 mars 2020 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025 à Madame [Z] [M] et portant sur la somme de 4787,38 € dont 4628,70 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [Z] [M] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 8 juillet 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit le bail signé le 3 mars 2020, le commandement de payer délivré le 7 mai 2025 et le décompte de la créance arrêté au 11 mars 2026 faisant apparaître une somme de 5919,86 € à la charge de la locataire.

Par application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d'écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 274,38 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire la somme de 4,76 € d’octobre à décembre 2023, puis de 5,24 € de janvier à 2024, pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g. Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 50,96 € à ce titre.

En outre, il apparaît que le bailleur a déduit une pénalité de 7,62 € en janvier 2024 pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies. Il convient, par conséquent, de déduire cette somme du décompte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [Z] [M] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 5586,90 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 11 mars 2026.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. Lorsqu’une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l'Indre et Loire a rendu le 31 juillet 2025 au profit de Madame [Z] [M] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement et a imposé le 23 octobre 2025 des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à la suite desquelles le bailleur a formé une contestation entraînant la saisine du tribunal judiciaire. Ainsi, le dossier de surendettement de Madame [Z] demeure en cours d’instruction.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Madame [Z] [M] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et ce depuis juillet 2025.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Madame [Z] [M] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 15,00 € jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation; et ce, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour le locataire de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.

En cas de résiliation du bail, le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée selon les stipulations contractuelles, jusqu'à libération effective des lieux.

Sur l'exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 7 mai 2025 à la charge de Madame [Z] [M].

PAR CES MOTIFS