TJ 93008, 1 juin 2026, RG 25/05825

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/05825 -
N° Portalis DB3S-W-B7J-3G4P

Minute : 26/00427

Etablissement public SEINE [Localité 2] HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [M] [H]
Madame [F] [P] épouse [H]

Exécutoire délivrée le :

à : Maître Thierry DOUEB

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [H]
Madame [F] [P] épouse
[H]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 01 Juin 2026;

par Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE [Localité 2] HABITAT, Office Public de Seine-[Localité 3] habitat,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [H],
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [F] [P] épouse [H],
demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 août 2021,Seine [Localité 2] habitat, Office de Seine-[Localité 3] habitat , Etablissement public a donné à bail à Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] un logement situé au [Adresse 4]), pour un loyer mensuel initial de 515,95 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024,Seine [Localité 2] habitat, Office de Seine-[Localité 3] habitat, Etablissement public a fait signifier à Monsieur [M] [H] et à Madame [F] [P] épouse [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6.534,51 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par lettre en date du 23 octobre 2024 reçue le 28 octobre 2024,Seine [Localité 2] habitat, Office de Seine-[Localité 3] habitat, Etablissement public a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025,Seine Saint Denis habitat, Office de Seine-Saint-Denis habitat, Etablissement public a fait assigner Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] au paiement de la somme de 7.006,02 euros suivant décompte arrêté au mois de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 17 septembre 2024,condamner solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de février 2025, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,condamner solidairement Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] d’avoir à produire leur assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,condamner in solidum Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 22 avril 2025.
Appelée à l’audience du 08 décembre 2025, l’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 02 février 2026.

À l'audience, Seine [Localité 2] habitat, Office de Seine-[Localité 3] habitat , Etablissement public, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Madame [F] [P] épouse [H] citée à étude ne comparaît pas, ni personne pour la représenter.

Monsieur [M] [H] est arrivé à l’audience après l’appel des causes et après que l’affaire a été plaidée.

Par décision revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux défendeurs de présenter et faire valoir leurs moyens dans le cadre d’un débat contradictoire.

À l'audience du 16 mars 2026, Seine [Localité 2] habitat, Office de Seine-[Localité 3] habitat , Etablissement public, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.668,44 euros, loyer du mois de février 2026 inclus. Il précise que la créance est née de la location d’un autrement logement situé au [Adresse 5] à [Localité 4].

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 17 septembre 2024 sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et n'ont pas justifié de l’assurance locative dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H], comparaissent et contestent le montant la dette. Ils mentionnent attendre le remboursement du bailleur. Ils précisent avoir réglé la somme de 2.900 euros au titre de charges locatives, mais sans preuve et réglaient la somme de 900 euros au titre de loyers.

Ils mentionnent être à jour du paiement du loyer du nouvel appartement. Ils estiment avoir continué à régler le loyer malgré la maladie de sa fille. Ils précisent ne pas bénéficier des aides de la Caisse d’allocations familiales (CAF). Enfin, ils mentionnent ne devoir que les charges locatives.

Monsieur [H] précise être plombier de profession.

Ils mentionnent avoir deux enfants à leur charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, Seine [Localité 2] habitat, Office de Seine-[Localité 3] habitat, Etablissement public a été autorisé à communiquer un décompte actualisé de régularisation d’eau au plus tard au 30 mars 2026.
Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] ont été autorisés à répliquer au plus tard, le 10 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 22 avril 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Seine [Localité 2] habitat, Office de Seine-[Localité 3] habitat, Etablissement public justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Seine [Localité 2] habitat, Office de Seine-[Localité 3] habitat, Etablissement public aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuréinfructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°24-70.002), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s'agissant des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d'une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 24 août 2021, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement (article 3). Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.
Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 11).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 17 septembre 2024, pour la somme en principal de 6.534,51 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2026.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En vertu de l’article 446-3 du code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaire à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents ou justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 août 2021, du commandement de payer délivré le 17 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 février 2026 que Seine [Localité 2] habitat, Office de Seine-[Localité 3] habitat, Etablissement public rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] ne démontrent pas s’être acquittés de sommes réclamées ou de ne pas les devoir.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] à payer à Seine [Localité 2] habitat, Office de Seine-[Localité 3] habitat, Etablissement public la somme de 4.668,44 euros, au titre des sommes dues au 28 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 septembre 2024.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de production de l’assurance sous astreinte

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article L.131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’espèce, malgré la délivrance de l'assignation du 26 mars 2025, sollicitant la remise d'une attestation d'assurance contre les risques locatifs, les locataires n’ont pas justifié de l’accomplissement de leur obligation de s’assurer. Ils n'ont pas communiqué les documents dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en leurs qualités des locataires dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement.

Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de lui, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [M] [H] et Madame [F] [P] épouse [H] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Seine [Localité 2] habitat, Office de Seine-[Localité 3] habitat, Etablissement public les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS