TJ 74010, 1 juill. 2026, RG 25/02421

JUGEMENT DU : 01 juillet 2026

DOSSIER : N° RG 25/02421 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-GA4Z
AFFAIRE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [C] DE [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la société GERIMALP c/ [K]

MINUTE : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY
Chambre civile

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [C] [I], sis [Adresse 1], pris en la personne de par son syndic en exercice, la société GERIMALP, immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le numéro 480 160 365, sise [Adresse 2],
représenté par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats au barreau d’ANNECY - 19, avocats plaidants

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par M. [V] [K], son père, muni d’un pouvoir spécial

L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 27 Mai 2026 devant lors de laquelle les parties ont été informées que le jugement mis en délibéré serait rendu le 01 juillet 2026.

Expéditions le :

Copie exécutoire
à :

FAITS ET PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [C] [I], représenté par son syndic en exercice la SAS GERIMALP, a fait assigner M. [G] [K] devant le tribunal judiciaire d’Annecy en paiement de charges de copropriété.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2026. Le syndicat des copropriétaires est représenté par son conseil et M. [G] [K] est représenté par son père, M. [V] [K], muni d’un pouvoir valablement constitué.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions reprises à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [C] [I] demande au tribunal, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
déclarer son action recevable et bien fondée et débouter M. [G] [K] de la fin de non-recevoir soulevée sur le fondement des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile,condamner M. [G] [K] à lui payer la somme de 524,56 euros au titre de l’arriéré de charges dû par lui au 13 mai 2026 et des frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2024,débouter M. [G] [K] de toutes ses deandes, fins et conclusions,condamner M. [G] [K] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamner le même aux dépens,rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit par provision.
Sur la fin de non-recevoir, il fait valoir que l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable des litiges peut être justifiée par un motif légitime, qu’en l’occurrence, il a proposé à deux reprises à M. [G] [K] de saisir un conciliateur de justice par LRAR les 2 décembre 2024 et 24 mars 2025, ce que ce dernier a refusé, adoptant même un comportement qui rendait vaine toute tentative de règlement amiable du litige. Il soutient que l’absence de conciliation préalable peut également être motivée par l’urgence, estimant que c’est le cas du recouvrement des charges dues, dès lors que les impayés mettent en péril la trésorerie de la copropriété. Il ajoute que l’article 18 de la loi de 1965, qui fixe les missions et pouvoirs du syndic, ne lui accorde aucun pouvoir pour transiger sur les droits et obligations du syndicat des copropriétaires et conclure un quelconque accord sur une éventuelle exonération de règlement des charges, et que le syndic ne pouvait donc engager aucune démarche dans ce sens. Il estime ainsi que l’irrecevabilité soulevée doit être rejetée.

Sur le fond, au soutien de ses prétentions, il rappelle M. [G] [K] a été défaillant dans le règlement de ses charges de copropriétaire, et considère qu’il ne peut valablement se retrancher derrière le changement de syndic et l’absence de prise en compte de son adresse par le nouveau et l’absence de réception des appels de fonds, alors même qu’il lui appartient d’informer le syndic de tout changement d’adresse et qu’il ne pouvait ignorer l’éventualité d’un dysfonctionnement lorsqu’il n’a plus reçu d’appels de fonds comme il le prétend.

Il affirme que M. [G] [K] est mal fondé à contester les sommes mises à sa charge au titre des frais de relances et mises en demeure, ces démarches ayant été nécessaires, tout comme les frais de contentieux, face à la défaillance persistante de M. [G] [K]. Il relève que ce dernier n’a jamais justifié de sa situation professionnelle à l’origine de sa proposition de régler sa dette par mensualités de 150 euros, soulignant qu’il est multipropriétaire et dispose de revenus locatifs tirés du bien situé dans la copropriété. Il estime que c’est la procédure qui a incité M. [G] [K] à procéder à des versements importants, ce qui démontre qu’il a bien les capacités de payer au-delà des 150 euros par mois qu’il a imposé.

*

M. [G] [K] demande au tribunal de déclarer le syndic irrecevable faute de justifier d’une tentative préalable de conciliation.

Sur le fond, il affirme n’avoir jamais contesté la dette mais estime que les frais de contentieux ne peuvent lui être imputés. Il rappelle qu’il payait ses charges par prélèvement automatique, mais qu’à compter de juin 2023, il n’a plus jamais été prélevé ni reçu d’appels de fonds. Il affirme avoir été informé du changement de syndic en janvier 2025 lors d’une rencontre avec le président du conseil syndical, à qui il a donné ses coordonnées pour transmission à GERIMALP, qui a attendu deux mois avant de le contacter le 21 mars 2025.

Il explique avoir alors proposé de régler par mensualités et avoir reçu en retour une mise en demeure, puis avoir commencé les règlements mensuels sans réaction de GERIMALP qui a encore attendu deux mois avant de se manifester par une mise en contentieux. Il rappelle qu’il a procédé à plusieurs règlements réguliers et que sa dette s’élève aujourd’hui à 96 euros hors appels de fonds du 4e trimestre.

Il fait valoir sa bonne foi, considérant qu’il n’est pas responsable de la défaillance des différents syndics, qui auraient dû transférer ses coordonnées.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation

Selon les dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile, en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :
1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;
4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;
5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution.

En l’espèce, il est constant que le syndicat des copropriétaires, qui réclame le paiement d’une somme inférieure à 5 000 euros, ne justifie d’aucun compte-rendu ou procès-verbal établi par un conciliateur de justice, un médiateur ou suite à une procédure participative.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un motif légitime, en ce que le syndic n’a pas le
pouvoir de concilier, et de l’urgence pour justifier l’absence de tentative préalable de conciliation.

Concernant les pouvoirs du syndic

Selon les dispositions de l'article 17 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

L’article 18, I alinéa 5 du même texte précise qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous, de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, […].

L’article 15 alinéa 1 prévoit que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Enfin, l’article 55 alinéa 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. […] Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.
En l’espèce, il résulte de ces dispositions que le syndic peut agir en justice au nom du syndicat sans autorisation préalable de l’assemblée générale dès lors que l’action a pour objet le recouvrement de charges, que néanmoins, le syndic doit respecter les conditions de procédure légalement fixées et notamment l’obligation de procéder à une tentative préalable de conciliation.

Or, la SAS GERIMAL, en sa qualité de syndic, a engagé l’action judiciaire mais n’a pas procédé à la tentative préalable de conciliation ou de médiation. Si elle estimait que le pouvoir donné par la loi est insuffisant pour ce faire, elle pouvait solliciter l’autorisation de l’assemblée générale aux fins de procéder à une tentative préalable de conciliation avec M. [G] [K] et de signer tout accord qui en résulterait, dès lors qu’elle constitue un préalable obligatoire à la saisine du tribunal.

En tout état de cause, la qualité de syndic ne saurait constituer en soi une cause de dispense d’une telle tentative telle que prévue par l’article 750-1 précité.

A titre surabondant, il convient de relever que la SAS GERIMALP, qui prétend ne pas avoir pouvoir pour concilier, a pourtant écrit à M. [G] [K] le 2 décembre 2024 puis à nouveau le 24 mars 2025, pour lui proposer de saisir un conciliateur de justice, ce qui laisse supposer qu’elle avait donc pouvoir pour engager le syndicat des copropriétaires dans une telle démarche mais également pour trouver et signer un accord, le courrier du 26 août 2024 proposant d’ailleurs un échelonnement de la dette pour régulariser l’impayé.

Dès lors, la cause de dispense sur ce fondement ne peut être retenue.

Concernant l’urgence

En l’espèce, le syndicat se prévaut de l’urgence à agir pour préserver la trésorerie de la copropriété, urgence qui suffirait à l’exonérer de la tentative préalable de conciliation. Pour autant, il résulte des pièces du dossier que M. [G] [K] a été défaillant dans le règlement des charges dès le mois de juin 2023, suite à la désignation de la SAS GERIMALP en qualité de syndic, qu’un courrier de relance lui a été adressé le 28 août 2024, et que l’assignation a été délivrée le 11 décembre 2025, soit plus de 2 ans après l’arrêt des paiements, que l’action a été engagée dans le cadre d’une procédure classique et non en référé, de sorte que les impayés ne constituaient manifestement pas une urgence.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie par aucun élément comptable des répercussions de ces impayés sur la trésorerie de la copropriété et ne démontre pas qu’elle serait effectivement en péril.

Dès lors, il ne peut être considéré que le syndicat des copropriétaires se trouvait à ce titre dans un des cas de dispense prévus par la loi.

En conséquence, faute d’avoir procédé à une tentative préalable de conciliation, qui n’est pas caractérisée par la simple proposition de consulter un conciliateur de justice, le syndicat des copropriétaires est irrecevable en sa demande.

Sur les frais du procès

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande formulée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS