TJ 33063, 2 juill. 2026, RG 25/03704

Du 02 juillet 2026

5AA

SCI/CM

PPP Contentieux général

N° RG 25/03704 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3FE5

[D] [G]

C/

[K] [Z], [N] [Y] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 02 juillet 2026

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Madame Céline MASBOU, Cadre-Greffière

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [G]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparant, représenté par Me Philippe MILANI (Avocat au barreau de BORDEAUX), substitué par Me Gabrielle CHAVANT, (Avocate au barreau de BORDEAUX)

DÉFENDEURS :

Madame [K] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 2]
ni comparante, ni représentée à l’audience

Monsieur [N] [Y] [A]
[Adresse 4]
[Localité 3]
ni comparant, ni représenté à l’audience

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Mars 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Premier Ressort - Réputé contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature électronique en date des 5 et 7 avril 2022, à effet du 8 avril 2022, Monsieur [D] [G] a consenti un bail d'habitation à Madame [K] [Z], portant sur un logement situé au [Adresse 5], pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel révisable de 1.650 €, sans provision sur charge.

Par acte sous signature électronique des 5 et 7 avril 2022, Monsieur [N] [A] s’est porté caution solidaire de l’engagement des obligations du locataire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 12 septembre 2024, Monsieur [D] [G] a fait délivrer congé pour le 7 avril 2025, pour un motif légitime et sérieux consistant dans «le défaut répété dans le paiement de votre loyer qui a déjà conduit le propriétaire à intenter deux procédures en résiliation de bail pour impayé de loyer dont l’une est pendante et par votre absence d’assurance locative à jour malgré les relances faites en ce sens».

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 juillet 2025, Monsieur [D] [G] a fait assigner Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sur le fondement des articles 7, a) et 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
- constater la valité du congé délivré le 12 septembre 2024 à Madame [K] [Z],
- dire et juger que depuis le 7 avril 2025, date d’effet du congé, Madame [K] [Z] se maintient dans les lieux sans droit ni titre,
- en conséquence :
- ordonner à Madame [K] [Z] ainsi qu’a toute personne occupant de son chef, de quitter les lieux occupés sis au [Adresse 5],
- à défaut, dire qu’il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef avec assistance si besoin est de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux resté sans effet,
- condamner solidairement Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [A] au paiement d’une somme de 7.006,76 € au titre de la dette locative (loyers et indemnités d’occupation) à juillet 2025 inclus,
- condamner solidairement Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.766,69 € par mois du 1er août 2025 jusqu’au départ effectif des lieux,
- dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir,
- dire et juger que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’acte introductif d’instance,
- condamner solidairement Madame [K] [Z] et Monsieur [N] [A] au paiement d’une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris notamment les frais de signification du congé délivré le 12 septembre 2024.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 26 mars 2026, au cours de laquelle l’affaire a été retenue après plusieurs renvois justifiés par la nécessité pour les parties comparantes d’échanger leurs pièces et conclusions, Monsieur [D] [G], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance et actualisé la dette locative à la somme de 19.433,59 € suivant décompte arrêté au 9 mars 2026.

En défense, Madame [K] [Z], pourtant représentée à l’audience du 4 février 2026, n’a ni comparu ni été représentée à l’audience du 26 mars 2026.

Monsieur [N] [A] n’a ni comparu ni été représenté, bien que cité en l’étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la validation du congé :

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que «lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué». Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Il est important d’indiquer qu’en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à l’article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, le bail a été conclu pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 8 avril 2022. Il était à échéance au 7 avril 2025 à minuit.

Un congé pour motif légitime et sérieux a été délivré à Madame [K] [Z] par acte de commissaire de justice délivré le 12 septembre 2024, soit plus de 6 mois avant la date d’expiration du contrat.

Madame [K] [Z] ne conteste ni la régularité formelle de cet acte ni les motifs du congé évoqués. Il convient, par conséquent, de constater qu’elle est déchue de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 8 avril 2025.

- Sur l’expulsion :

Madame [K] [Z] ne disposant plus de titre d’occupation, il y a lieu, dès lors, d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef.

Cette expulsion interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

- Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [K] [Z] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 8 avril 2025 d’un montant égal à celui du loyer (1.766,69 € au jour de l’audience), révisable selon les conditions contractuellement prévues, aucun élément ne justifiant en l’espèce une indexation sur le coût de la construction. Elle sera condamnée à en payer le montant à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

- Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs il découle de ce qui précède l’obligation pour Madame [K] [Z] de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer mensuel.

Il résulte en l’espèce du bail et du décompte versé aux débats par le bailleur, qu’il est dû la somme de 19.433,59 € au titre des loyers et indemnités d'occupation échus à la date du 9 mars 2026.

Aussi, en l’absence de preuve du paiement des sommes visées dans le décompte versé aux débats, Madame [K] [Z] sera condamnée au paiement de la somme de 19.433,59 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2025, date de l’assignation. Elle sera, en outre, condamnée à payer les indemnités d'occupation courant à compter du 10 mars 2026 et jusqu’à la libération des lieux.

- Sur la condamnation solidaire de la caution :

Il résulte de l’article 2288 alinéa 1er du code civil que, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement».

L’article 2297 du code civil énonce qu’«à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres».

Il est de principe que lorsque les formalités de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectées, le cautionnement est nul, sans que celui qui invoque cette nullité n’ait à établir que le non-respect des formalités lui a causé un grief.

Il est également admis, qu’en raison du caractère d’ordre public de cet article 22-1, le juge a la possibilité de soulever d’office la nullité du cautionnement.

En l’espèce, par signature électronique du 7 avril 2022, Monsieur [N] [A] s’est porté caution solidaire de l’exécution par la locataire des obligations résultant du bail. Toutefois, aucun élément ne permet d’établir que ce dernier a lui-même apposé la mention selon laquelle il s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. Or, cette mention est prévue par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité de l’engagement de la caution.

L’acte de cautionnement de Monsieur [N] [A] à l’égard des obligations de Madame [K] [Z] dans le cadre du contrat de bail qu’elle a conclu avec Monsieur [D] [G] le 7 avril 2022 est donc nul.

Monsieur [D] [G] sera en conséquence débouté de sa demande de condamnation solidaire de Monsieur [N] [A], en tant que caution de Madame [K] [Z], locataire.

Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais de signification du congé délivré le 12 septembre 2024, en lien avec ses manquements contractuels ;

Elle sera condamnée à payer à Monsieur [D] [G] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :