TJ 59350, 18 juin 2026, RG 23/05796

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/05796 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XKCI

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 18 Juin 2026

[V] Solidaires pour l'Habitat venant aux droits de [Localité 3] METROPOLE NORD venant lui-même aux droits de CAL [Localité 3] DE [Localité 1]

C/

[T] [G]
[D] [G]
[U] [G]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

[V] Solidaires pour l'Habitat venant aux droits de [Localité 3] METROPOLE NORD venant lui-même aux droits de CAL [Localité 3] DE [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL DELOBEL-BRICHE, avocats au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [G], demeurant [Adresse 2]

Mme [D] [G], demeurant [Adresse 2]

Mme [U] [G], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 novembre 2003, à effet au 1er décembre 2003, l'association Cal [Localité 3] de [Localité 1], aux droits de laquelle se trouve l'association [Localité 3] Metropole Nord puis désormais l'association [V] Solidaire pour l'Habitat, a donné à bail à Mme [T] [G] et M. [Y] [P] un logement situé [Adresse 3], rez de chaussée, appartement 1, à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 223,68 euros hors charges.

Un avenant a été signé le 25 février 2016 suite à un changement de composition familiale.

Par actes de commissaire de justice du 23 juin 2022 et du 22 février 2023, l'association [V] Metropole Nord a fait signifier à Mme [T] [G] une sommation de respecter les clauses du bail et d’avoir à cesser les troubles de voisinage.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2022, l'association [V] Metropole Nord a fait signifier à Mme [T] [G] un commandement de justifier d'une assurance contre les risques locatifs.

Se prévalant de la persistance des troubles, l'association [V] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de l'association [Localité 3] Metropole Nord venant elle-même aux droits de l'association Cal [Localité 3] de Lille, a, par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023, fait assigner Mme [T] [G], Mme [D] [G] et Mme [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

- A titre principal : sur le défaut d'assurance
constater l'acquisition de la clause résolutoire et de ce fait la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour défaut d'assurance à la date du 24 juillet 2022,constater que Mme [D] [G] et Mme [R] [G] sont occupantes sans droit ni titre,- A titre subsidiaire : sur le trouble de jouissance
constater que les défenderesses ne respectent pas leurs obligations de jouir paisiblement des lieux loués,à défaut, à titre principal : prononcer la résiliation du bail conclu avec Mme [T] [G] sur le fondement du non-respect des obligations de jouissance paisible des lieux,à titre subsidiaire : prononcer la résiliation du bail conclu avec Mme [T] [G] aux droits de laquelle viennent ses filles Mme [D] [G] et Mme [R] [G], sur le fondement du non-respect des obligations de jouissance paisible des lieux, sous réserve que les filles justifient de leur droit d'occupation,- En tout état de cause :
ordonner l'expulsion des défenderesses et tous les occupants introduits de leur chef, de quitter les lieux si nécessaire avec l'assistance de la force publique ;Condamner solidairement Mme [T] [G], Mme [D] [G] et Mme [R] [G] à lui payer :* une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel et ce jusqu'à complète libération des lieux ;
*la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure
civile, outre les  frais et dépens, en ce compris le coût du commandement délivré et de la sommation;
ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Initialement appelée à l’audience du 7 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet de renvois successifs à la demande de l’une au moins des parties, avant d’être retenue et plaidée à l’audience du 13 février 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil, se sont référées à leurs dernières écritures déposées à l'audience.

Par jugement du 15 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a :

débouté [V] de ses demandes à l'encontre de Mme [D] [G],débouté Mme [D] [G] de ses demandes de dommages et intérêts et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,débouté [V] de sa demande de constatation de la résiliation du bail pour défaut d'assurance et de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut d'assurance,débouté [V] de sa demande de résiliation pour défaut d'occupation personnelle du logement,constate que le bail ne comporte pas de clause résolutoire de plein droit pour troubles de jouissance,constate que Mme [R] [G] est occupante du chef de Mme [T] [G],et avant dire droit sur le trouble de voisinage, Invité Mme [T] [G] à justifier du nombre et de la race des chiens vivant actuellement dans le logement ainsi qu'à indiquer le nom de leurs propriétaires,renvoyé l'affaire à l'audience du 18 septembre 2024 à 13h30,réservé les dépens.
Après un renvoi, l'affaire a été retenue à l'audience du 20 novembre 2025.

A cette audience, l'association [V] Solidaire pour l'Habitat, représentée par son conseil, se réfère aux demandes formulées dans ses dernières écritures déposées à l’audience et visées par le greffe, lesquelles reprennent celles exposées dans son acte introductif d’instance, sauf la demande de prononcé de la résiliation du bail conclu avec Mme [T] [G] aux droits de laquelle viennent ses filles Mme [D] [G] et Mme [R] [G], sur le fondement du non-respect des obligations de jouissance paisible des lieux, sous réserve que les filles justifient de leur droit d'occupation, et sauf à actualiser le montant réclamé au titre des frais irrépétibles à hauteur de 1200 euros.

Elle conclut, en outre, au rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

Elle expose et fait valoir que la locataire manque à ses obligations tant contractuelles que légales en s'abstenant de jouir paisiblement du logement loué depuis 2019, qu'elle a été alertée par les voisins de Mme [G] des troubles occasionnés, notamment l'occupation privative des parties communes de l'immeuble, la présence de chiens dangereux dans la cour commune sans surveillance et l'encombrement des parties communes, et que ces nuisances perdurent à ce jour.

Mmes [T] et [R] [G], représentées par leur conseil, maintiennent leurs demandes contenues dans leurs écritures déposées à l'audience du 13 février 2025, aux termes desquelles elles concluent au débouté des demandes formées à leur encontre et sollicitent la condamnation de [V] à leur verser la somme de 1.200 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elles soutiennent que l'association [V] n'apporte pas la preuve de la réalité des troubles de voisinage allégués ni de leur persistance au jour des débats.

Mme [A] [G], représentée par son conseil, maintient ses demandes contenues dans ses écritures déposées à l'audience du 13 février 2025, aux termes desquelles elle demande au juge de dire irrecevable, et en tout état de cause mal fondée, la demande dirigée contre elle, et sollicite la condamnation de l'association requérante au paiement de :

la somme de 1.000 euros pour procédure abusive et vexatoire,la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.
Elles indiquent que trois chiens vivent dans le logement, dont deux canins de race pinscher appartenant à Mme [G] et un canin de race Stafford bull terrier appartenant à l'ami de la fille de la locataire.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures respectives des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
 

MOTIFS DE LA DÉCISION
 
A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que le juge des contentieux de la protection a d'ores et déjà statué par jugement mixte du 15 mai 2025 sur une partie des prétentions des parties, à savoir celles dirigées contre [D] [G], les demandes de constat de la résiliation du bail pour défaut d'assurance, pour troubles de jouissance et pour défaut d'occupation personnelle du logement, la demande de constat que Mme [R] [G] occupe sans droit ni titre le logement, ainsi que les demandes indemnitaires de Mme [D] [G].

Il convient dès lors de statuer seulement dans le cadre de la présente décision sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour trouble de jouissance, objet de la réouverture des débats, sur les dépens qui ont été réservés et sur les demandes en paiement au titre des frais irrépétibles formées par l'association [V] et par Mmes [T] et [R] [G].

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail pour trouble de jouissance
 
L'article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l'article 1728 du code civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail , ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ».

En application de ces textes, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il doit encore s'abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d'aller et venir.

L'article 1729 ajoute que si le locataire n'use pas de la chose louée raisonnablement ou l'emploie à un autre usage que celui auquel elle est destinée, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que l'obligation d'user paisiblement des lieux loués incombe au locataire mais également aux personnes vivant sous son toit.

Le juge saisi d'une demande en résiliation judiciaire de bail doit examiner la réalité du manquement invoqué par le bailleur, puis si sa gravité est susceptible d'entraîner la résiliation du bail.

Enfin, le juge qui statue sur une demande de prononcé de résiliation judiciaire doit apprécier la situation au jour où elle statue.

Le contrat de bail stipule que le locataire est tenu de jouir des locaux en bon père de famille.

Le bailleur est donc fondé en application combinée des articles 1728, 1729 et de l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, à obtenir la résiliation du bail, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d'user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et que les manquements imputés sont d’une gravité suffisante et persistants au jour de l’audience.
 
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de faits juridiques peut être rapportée par tous moyens.

En l'espèce, l'association [V] reproche à la locataire de nuire à la tranquillité de ses voisins en privatisant le jardin commun, en entreposant ses effets personnels dans l'espace extérieur collectif de l'immeuble, en encombrant et en s'abstenant d'entretenir les parties communes (jets intempestifs de mégots de cigarettes dans les parties communes), et en laissant errer ses chiens dangereux et agressifs sans surveillance dans lesdites parties communes.

Sur ce, le contrat de location et l'état des lieux d'entrée ne mentionnent pas de jardin au titre du bien donné à bail.

Le pré-rapport d'expertise en date du 15 septembre 2021 établi dans le cadre d'une procédure antérieure opposant l'association [V] et Mme [T] [G] relève que l'appartement en cause est situé en fond de propriété ; que la porte sur rue ouvre sur un couloir qui distribue les appartements d'étages et les 2 appartements en fond de propriété ; que ce couloir ouvre par une porte sur un espace commun qui dessert les deux appartements ; que cette cour donne sur un jardin occupé par les chiens de Mme [G].

Ce rapport, qui ne fait que constater l'occupation du jardin présent dans l'immeuble collectif par les chiens de Mme [T] [G], ne permet pas d'établir que celle-ci dispose d'un droit de jouissance privative et exclusive de ce jardin.

Dès lors que le jardin ne figure pas sur le contrat de bail et qu'il n'est pas inscrit comme faisant partie de la location, Mme [G] n'a pas de droit concernant l'aménagement de ce dernier. Elle peut toutefois l'occuper au même titre que les autres locataires de l'immeuble dans la mesure où elle en fait un usage paisible conforme à la destination des lieux.

En outre, force est de constater que l'occupation de ce jardin par Mme [G] est ancienne et qu' elle n'a suscité, jusqu'à la présente procédure, aucune réaction de la bailleresse, les lettres de mise en demeures adressées à la locataire ainsi que les deux sommations d'avoir à cesser les troubles anormaux du voisinage et à respecter les clauses du bail visant seulement l'occupation de la cour commune et non celle du jardin.

Il ressort d'ailleurs des pièces versées aux débats que le voisinage dénonce essentiellement la présence sans surveillance de chiens dangereux et agressifs dans la cour de l'immeuble.

Sur ce point, l'association [V] produit :

- un récépissé de dépôt de plainte de Mme [K] [F] en date du 31 mars 2022 pour des faits de violences avec usage ou menace d’une arme sans incapacité commis le 29 mars 2022 dans la cour d’un immeuble situé à [Localité 4] ;

- un compte-rendu d’examen médico-légal de Mme [K] [F] qui a déclaré avoir été victime de morsures de chien de race pinscher le 29 mars 2022 dans le cadre de son activité professionnelle. L’examen médical met en évidence plusieurs plaies cutanées superficielles contuses des jambes, compatibles avec les dires de l’intéressée, ainsi qu’un retentissement psychologique ;

- un courrier recommandé du 14 avril 2022 avec avis de réception portant la mention ‘pli avisé et non réclamé’ adressé à Mme [T] [G] et son compagnon, dans lequel le bailleur relate l’incident survenu le 29 mars 2022 avec sa salariée, Mme [K] [L] qui s’est fait mordre à plusieurs reprises par leurs chiens qui divaguaient seuls dans la cour commune de l’immeuble et rappelle aux intéressés leurs obligations et leur responsabilité en tant que locataires et propriétaires d’animaux. Il leur était également demandé de débarrasser la cour de l’immeuble, qui est un espace collectif, de l’ensemble de leurs effets personnels ;

- une attestation de Mme [O] [I] en date du 21 décembre 2022, locataire de l’appartement 5 de l’immeuble, aux termes de laquelle elle relate la présence de six chiens assez agressifs au domicile de la famille [G] dont l’un a mordu à la jambe une employée de [V], jusqu’en septembre 2022, date à laquelle Mme [G] et son compagnon ainsi que leurs animaux ont quitté le domicile. Elle précise que les deux filles de la locataire sont restées dans les lieux avec deux nouveaux chiens type staf américain qui se trouvent le plus souvent à l’extérieur dans le jardin collectif. Elle ajoute que l’un des chiens a attaqué un chat et griffé son propriétaire qui essayait de le sauver ;

- une attestation de Mme [W] [C] épouse [X] en date du 29 octobre 2024, locataire de l’appartement 4 situé au 2ème étage de l’immeuble litigieux, aux termes de laquelle elle écrit que la famille [G] cause des nuisances régulières depuis quatre ans du fait notamment de la présence de deux chiens de race pit bull terrier qui vivent dans le logement et qui se promènent librement dans les parties communes. Elle rapporte un incident survenu le 18 octobre 2024 lors duquel l’un des chiens a attaqué son fils de dix ans. Elle déclare que les chiens sont agressifs, qu’ils ne sont pas surveillés et que cette situation dangereuse n’a pas évolué malgré les nombreuses mises en garde adressées à la locataire ;

- une déclaration de main courante effectuée par M. [E] [C] le 21 octobre 2024, aux termes de laquelle il déclare que le 18 octobre 2024 son fils âgé de dix ans a croisé au niveau du rez-de-chaussée du bâtiment le chien du voisin qui occupe le rez de chaussée de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], que le chien l’a attaqué sans le blessé, qu’il s’est alors enfui dans la rue en courant, que le chien l’a poursuivi et que son maître a fini par le rattraper et le ramener chez lui. Il explique que la famille a deux chiens tous agressifs, que la porte menant vers le domicile de ses voisins est cassée et que les chiens peuvent donc sortir comme ils veulent, que son fils est traumatisé et qu’il a peur ;

- une attestation de Mme [S] [M] en date du 07 novembre 2024, résidant au [Adresse 4] à [Localité 5], aux termes de laquelle elle témoigne avoir constaté depuis son arrivée en 2016 de nombreux troubles du voisinage commis par la locataire du rez-de-chaussée de l’immeuble situé au [Adresse 3], et son entourage, notamment la présence de leurs chiens dans les parties communes. Elle indique qu’il est arrivé à plusieurs reprises que leurs chiens s’échappent car la locataire laisse la porte donnant sur la rue ouverte et que sa fille et elle ont peur de l’agressivité des chiens ;

Ces témoignages sont précis et circonstanciés et rapportent tous la présence sans surveillance de chiens agressifs dans les parties communes du rez-de-chaussée de l’immeuble. Ils font également état d’incivilités de la part de la famille [G], de l’absence de nettoyage des parties communes de l’immeuble, d’allers et venues de personnes douteuses de jour comme de nuit et d’un sentiment d’insécurité dans l’immeuble.

[V] produit également diverses photographies des parties communes de l’immeuble et du jardin collectif situés au rez-de-chaussée, dont l’examen met en évidence l’encombrement des espaces communs et la privatisation du jardin collectif donnant sur le logement de Mme [G] par l’installation d’une clôture et d’une porte de fortune au niveau de la cour commune donnant sur le jardin, ladite barrière pouvant aisément être ouverte par ses chiens.

Par note en délibéré du 20 novembre 2025, le conseil de Mme [T] [G] a indiqué que trois chiens dont un de race stafford bull terrier et deux de race pinscher vivaient toujours dans le logement.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments, preuve suffisante de ses manquements. Mme [T] [G] n'a pas usé paisiblement des lieux loués et par son comportement et celui de son entourage a occasionné des nuisances allant au-delà des simples inconvénients du voisinage.

La détention d'un animal domestique ne peut être prohibée, mais il s'agit en l'espèce d'un local d'habitation sans espace extérieur privatif, donc non adapté à la présence régulière de plusieurs chiens, parfois agressifs, laissés sans surveillance dans les parties communes de l’immeuble, à l’origine de deux incidents en 2022 (attaque avec morsure sur une employée de [V]) et en 2024 (attaque sans blessure sur le fils d’un locataire de l’immeuble), présentant ainsi un risque de dangerosité envers l’homme.

La locataire ne justifie pas au jour des débats avoir pris des mesures pour empêcher ses animaux de divaguer dans les parties communes du rez-de-chaussée de l’immeuble.

Les manquements graves et renouvelés de la locataire à ses obligations rappelées ci-dessus, justifient la résiliation du bail d'habitation, dès lors que ces faits mettent en danger la tranquillité et la sécurité des occupants.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail conclu entre l'association [V] et Mme [T] [G] à la date du jugement et d'ordonner l'expulsion de cette dernière et de tout occupant introduit de son chef dans les lieux, à l'issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
 
En outre, il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, se matérialisant soit par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise des lieux, au montant du dernier loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 363,05 euros selon l’avis d’échéance de novembre 2024 versée aux débats, et de condamner Mme [T] [G], qui était seule locataire des lieux, à son paiement.

Sur les demandes accessoires :

Mme [T] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels ne comprennent pas le coût du commandement et de la sommation s’agissant d’actes non nécessaires à la présente procédure. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande fondée au titre des frais irrépétibles.

Au regard des circonstances du litige et de la situation respective des parties, il convient de rejeter les demandes d’indemnité présentées par Mme [U] [G] et l’association [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS