TJ 59350, 4 juin 2026, RG 25/10166

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10166 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z54W

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2026

S.A. [Q]

C/

[R] [G]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. [Q], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [Y] [J], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [G], demeurant [Adresse 2]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Février 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 04 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 24 février 2021, à effet au même jour la S.A. [Q] a donné à bail à Mme [R] [G] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 387,51 euros, outre le paiement de la somme de 8,99 euros au titre des accords collectifs, de la somme de 5,07 euros au titre des contrats et une provision sur charges de 17,92 euros, pour une durée d’un mois renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, la S.A. [Q] a fait signifier à Mme [R] [G] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 306,53 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
La situation d’impayés de Mme [R] [G] a été notifiée à la caisse d’allocations familiales du Nord (CAF) le 2 mai 2025.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la S.A. [Q] a fait assigner Mme [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

- Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Mme [R] [G], est occupante sans droit ni titre ;
- à défaut, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;
- ordonner l'expulsion de Mme [R] [G], ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d'avoir à libérer les lieux à intervenir et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner Mme [R] [G], au paiement de la somme de 417,82 Euros représentant les loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ;
- condamner Mme [R] [G], au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu'au jour du jugement ;
- condamner Mme [R] [G], au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux ;
- condamner en outre Mme [R] [G], au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision ;
- condamner Mme [R] [G], au paiement de la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonner l'exécution provisoire ;
- condamner Mme [R] [G], aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 31 juillet 2025.
L’enquête du service de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 19 février 2026.
A cette audience, seule la S.A. [Q] comparaît, représentée par M. [Y] [J], régulièrement muni d’un pouvoir pour ce faire. Il maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 186,71 euros à la date du 16 janvier 2026.
Compte tenu de la modicité de l’impayé et d’une reprise partielle des paiements, il indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.
Mme [R] [G], assignée à domicile, n’est ni présente à l’audience, ni représentée, ni excusée.
A l’issue de l’audience, il a été indiqué que le présent jugement sera rendu le 16 avril 2026 et prorogé au 4 juin 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution de la défenderesse
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.
Alors que Mme [R] [G], non comparante, a été assignée à domicile et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la saisine de la CAF est intervenue le 02 mai 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 30 juillet 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience le 19 février 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
La S.A. [Q] verse aux débats les pièces suivantes :
−      le contrat de bail souscrit entre les parties le 24 février 2021 ;
−      le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 4 avril 2025 ;
−      le décompte de la créance arrêté au 19 février 2026, mois de janvier 2026 inclus (échéance de février 2026 non incluse).
En l’occurrence, le décompte produit par la S.A. [Q] fait ressortir une dette d’un montant de 384,92 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19 février 2026, mois de janvier 2026 inclus (échéance de février 2026 non incluse).
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, soit la somme de 327,66 euros, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.
Il convient également de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des cotisations d’assurance, soit la somme de 176,05 euros, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il convient encore de déduire du montant de la dette la somme de 161,08 euros facturée au titre des frais de procédure qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais au titre des dépens de l’instance.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative est soldée.
Il convient par conséquent de rejeter la demande en paiement de la S.A. [Q].

Sur la demande en constat de la résiliation du bail
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours :
« V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Le contrat en cause est tacitement renouvelé tous les mois dans les conditions initiales de leur conclusion. Si le renouvellement tacite est intervenu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, le bail a été reconduit dans toutes ses dispositions sans modification des parties. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
La S.A. [Q] justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 04 avril 2025, fait signifier à Mme [R] [G] un commandement de payer dans les deux mois la somme de 306,53 euros au titre des loyers et charges impayés.
Suivant le décompte arrêté au 19 février 2026 produit par la S.A. [Q], les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, aucun paiement de Mme [R] [G] n'étant intervenu dans ledit délai.
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 04 juin 2025.
Néanmoins, il a été démontré ci-avant qu’au jour de l’audience la dette locative est soldée.
Les dispositions légales précitées prévoient que le locataire débiteur d’une créance de loyers qui a repris le paiement de son loyer courant avant l’audience et qui se trouve en capacité d’apurer sa dette peut bénéficier de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail de nature à rendre la clause résolutoire inopérante si les délais de paiement accordés sont entièrement respectés.
Il ne peut être décidé sans méconnaître les dispositions de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, qu’une locataire dont la dette est entièrement soldée (pour qui les délais de paiement sont donc sans objets), soit placée dans une situation moins favorable qu’une locataire qui demeure débitrice d’une créance de loyers.
Dans ces conditions, il y a lieu de dire que la clause de résiliation est réputée n’avoir jamais joué.
La S.A. [Q] sera donc déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.
Sur la demande subsidiaire de prononcé judiciaire de résiliation du bail
En ce qui concerne la demande de résiliation judiciaire du bail, il ressort des dispositions des articles 1224 à 1227 du code civil, qu’il appartient à celui qui sollicite la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve que le manquement de l’autre partie à ses obligations contractuelles est suffisamment grave pour que la résiliation du contrat se justifie.
En l’espèce, la dette locative est soldée.
Dans ces conditions, si la violation répétée des obligations contractuelles est avérée par la situation d’impayés qui perdure de manière plus ou moins importante depuis le mois de juin 2022, cette violation n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.
La S.A. [Q] sera ainsi déboutée de sa demande subsidiaire en prononcé de la résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La S.A. [Q], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La S.A. [Q], condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la S.A. [Q] recevable ; Déboute la S.A. [Q] de l’ensemble de ses demandes ; Condamne la S.A. [Q] aux entiers dépens ; Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ; Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification. La cadre-greffière La juge des contentieux de la protection