TJ 69123, 30 juin 2026, RG 26/00705

DOSSIER N° RG 26/00705 - N° Portalis DB2H-W-B7K-343G

Jugement du :
30/06/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Syndic. de copro. 65 RUE GARIBALDI 69006 LYON
C/
S.C.I. GALYAS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Philippe FIALAIRE

Expédition délivrée
le :
à: Mme [I] [K] VEUVE [S]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON
PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Mardi trente Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : LUGHERINI Pauline, juge placée auprès de la première présidente de la cour d’eappel de Lyon, déléguée au tribunal judiciaire de Lyon au pôle de la proximité et de la protection par ordonnances de la première présidente de la cour d’appel de Lyon en date des 24 novembre 2025 et 1er avril 2026.
GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. 65 RUE GARIBALDI 69006 LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA LYON, dont le siège social est sis 3/5 rue de Genève Angle 9/11 rue Jean Novel - 69006 LYON
représentée par Me Philippe FIALAIRE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 359

d’une part,

DEFENDERESSE

S.C.I. GALYAS, dont le siège social est sis 65 rue Garibaldi - 69006 LYON
représentée par Mme [I] [K] VEUVE [S] (Gérante)

Citée à selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile par procès-verbal de recherches infructueuses de commissaire de justice en date du 19 Février 2026.

d’autre part

Date de la première audience : 10/03/2026
Date de la mise en délibéré : 23/04/2026

EXPOSE DU LITIGE :

Exposé des faits et de la procédure :

La SCI GALYAS est propriétaire des lots de copropriété dans un ensemble immobilier sis 65 rue Garibaldi 69006 Lyon, lots n°1 et 8 selon relevé de propriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 65 rue Garibaldi 69006 Lyon, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LYON, a fait assigner la SCI GALYAS devant le tribunal judiciaire de Lyon pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 3 400,88 euros au titre des charges de copropriété du lot n°1 échues et impayées selon décompte arrêté au 10 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024, outre actualisation à l’audience,
- 1 213 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour le lot n°1,
- 719,93 euros au titre des charges de copropriété du lot n°8 échues et impayées selon décompte arrêté au 10 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2025, outre actualisation à l’audience,
- 804 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour le lot n°8,
- 1 000 euros de dommages et intérêts,
- 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2026 et a fait l’objet d’un renvoi pour échange entre les parties.

Prétentions et moyens des parties :

L’affaire a été retenue à l’audience du 23 avril 2026.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 65 rue Garibaldi 69006 Lyon, soutenant oralement ses conclusions, demande de condamner la SCI GALYAS à lui payer les sommes suivantes :
- 2 486,23 euros au titre des charges de copropriété du lot n°1 échues et impayées selon décompte arrêté au 2 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024,
- 1 213 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour le lot n°1,
- 828,35 euros au titre des charges de copropriété du lot n°8 échues et impayées selon décompte arrêté au 7 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2025, outre actualisation à l’audience,
- 804 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour le lot n°8,
- 1 000 euros de dommages et intérêts,
- 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SCI GALYAS, représentée par sa gérante Madame [I] [K] veuve [S], conteste les demandes, faisant valoir qu’elle a fait des versements et remis des chèques au commissaire de justice.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
 
Aux termes de l’article 14-1, I, de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
 
Aux termes de l’article 14-1, II, de la loi du 10 juillet 1965, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
 
Par ailleurs, en application de l’article 14-2-1, I de la loi du 10 juillet 1965, dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble (...). Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (...). Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1. L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
  
En l’espèce, le décompte en date du 3 avril 2026 fait état d’une créance de 2486,23 euros au titre des charges de copropriété du lot n°1, déduction faite des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et tenant compte du transfert le 04/10/2024 du solde du lot n°8 sur le lot n°1.

Le décompte en date du 7 avril 2026 fait état d’une créance de 828,35 euros au titre des charges de copropriété du lot n°8, déduction faite des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 chiffrés à 804 euros et des dépens chiffrés à 156,22 et 133,18 euros.

Or, il convient de prendre en compte tous les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 apparaissant sur le décompte en date du 7 avril 2026, et notamment ceux antérieurs au transfert le 04/10/2024 du solde du lot n°8 sur le lot n°1. A la lecture du décompte, le total des frais de l’article 10-1 s’élève à :
45+30+58+58+58+2,66+45+58+2,40+45+540 = 942,06 euros.

Soit une somme au titre des charges de copropriété pour le lot n°8 de :
1921,75-156,22-133,18-942,06 = 690,29 euros.

Par ailleurs, si la SCI GALYAS ne conteste pas les charges de copropriété, elle soutient que certains de ses paiements n’ont pas été comptabilisés. Elle justifie des paiements suivants entre les mains du commissaire de justice :
le 19/01 : chèque de 388 euros le 13/02 : chèque de 388 euros le 09/04 : virement de 400 euros le 15/04 : chèque de 388 euros Soit un total de 1 564 euros réglés entre les mains du commissaire de justice.

Le décompte en date du 3 avril 2026 fait état d’une créance de 2486,23 euros, tenant compte de la somme de 570,18 euros reversée par le commissaire de justice au syndicat des copropriétaires le 12/03/2026 et de celle de 593,82 euros indiquée comme étant disponible chez le commissaire de justice, soit un total de 1164 euros.

Le décompte des encaissements du commissaire de justice en date du 03/04/026 fait mention de trois chèques ou virements de 388 euros en janvier, février et avril 2026, soit un total de 1164 euros.

Ainsi, les trois règlements de 388 euros en janvier, février et avril 2026 ont bien été déduits des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Le virement de 400 euros n’apparaît pas dans le décompte du commissaire de justice, ce qui s’explique par le fait que ce virement réalisé le 9 avril est postérieur à la date du décompte du commissaire de justice du 3 avril 2026.

Ce règlement de 400 euros, justifié, doit donc être déduit des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI GALYAS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 65 rue Garibaldi 69006 Lyon, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LYON, les sommes suivantes :
2 086,23 euros au titre des charges de copropriété du lot n°1 échues et impayées selon décompte arrêté au 3 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2024. 690,29 euros au titre des charges de copropriété du lot n°8 échues et impayées selon décompte arrêté au 7 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2025.
Sur la demande en paiement des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, il ressort du contrat de syndic versé au débat que sont prévus, au titre des frais de recouvrement, les frais suivants : lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure (58 euros TTC), relance (45 euros TTC), frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (540 euros TTC).

Le syndicat des copropriétaires justifie de 5 mises en demeure et 3 relances.

Par ailleurs, il convient de retenir une seule fois les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice pour 540 euros. En effet, la circonstance qu’il y ait deux lots n’implique pas deux dossiers. En outre, le dossier transmis au commissaire de justice et à l’avocat est le même, de sorte qu’il n’y a pas lieu de facturer deux fois la constitution du dossier.

Ainsi, les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent se limiter à :
(5 x 58) + (3 x 45) + 540 = 965 euros.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI GALYAS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 65 rue Garibaldi 69006 Lyon, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LYON, la somme de 965 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour les lots n°1 et 8.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, par courrier reçu en cours de délibéré le 26 mai 2026, la SCI GALYAS demande des délais de paiement.

Cependant, la SCI GALYAS ne justifie pas être en mesure d’apurer sa dette dans la limite de deux années, de sorte que sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Ne caractérise pas l’existence pour le syndicat des copropriétaires d'un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de l'obligation, ni la considération que « les impayés de charges de copropriété génèrent, pour l'ensemble de la copropriété, outre des désagréments d'ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, que les copropriétaires débiteurs font supporter leur carence aux autres copropriétaires » (3e Civ., 4 septembre 2025, pourvoi n° 23-23.329), ni la considération que la collectivité des copropriétaires se trouve « privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble » (3e Civ., 27 février 2020, pourvoi n° 18-25.093).

En outre, l’allocation de dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire exige la caractérisation de la mauvaise foi du débiteur (3e Civ., 12 novembre 2020, pourvoi n° 19-21.018 ; 3e Civ., 17 juin 2021, pourvoi n° 17-17.222 ; 3e Civ., 4 septembre 2025, pourvoi n° 23-23.329).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice indépendant de celui résultant du retard dans l'exécution de l'obligation. Il n’est par ailleurs pas allégué que le débiteur aurait fait preuve de mauvaise foi.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI GALYAS, qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Il convient de préciser que les dépens n’incluent pas le coût des sommations de payer qui ne sont pas des actes obligatoires pour la procédure.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI GALYAS, condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,