TJ 69123, 30 juin 2026, RG 21/08115

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Quatrième Chambre

N° RG 21/08115 - N° Portalis DB2H-W-B7F-WMI2

Jugement du 30 Juin 2026

Notifié à

Me Johan GUIOL,
vestiaire : 2450

Me Nelly TROMPIER,
vestiaire : 1035

Copie Dossier
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience de la Quatrième chambre du 30 Juin 2026 le jugement contradictoire suivant,

Le délibéré initialement fixé au 02 Juin 2026 a été prorogé au 30 Juin 2026

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 Décembre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 Février 2026 devant :

Président : Véronique OLIVIERO, Vice-Président
Siégeant en formation Juge Unique
Greffier : Karine ORTI,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [A]
né le 20 avril 1998 à [Localité 2] (69)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Nelly TROMPIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [B] [U]
né le 30 Septembre 1964 à [Localité 4] (88)
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Johan GUIOL, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 30 avril 2020, Monsieur [W] [A] a acquis de Monsieur [B] [U] le lot n°5 d’une copropriété rénovée en 2017, située [Adresse 3] à [Localité 6].

Ayant fait constater par huissier l’humidité de la pièce en souplex le 6 mai 2020, Monsieur [A] a régularisé une déclaration de sinistre le 21 décembre 2020 auprès de l’assureur dommages ouvrage ACASTA INSURANCE COMPANY LIMITED, qui a diligenté une expertise amiable le 21 janvier 2021.

Monsieur [A] affirme avoir appris à cette occasion que deux sinistres identiques avaient été déclarés par Monsieur [U] le 15 août 2018 et le 23 avril 2019 et qu’un refus de garantie avait été opposé au motif que le dommage avait pour origine un vice propre aux existants.

Aucune issue amiable n’a été trouvée entre Messieurs [A] et [U].

Par acte d’huissier de justice signifié le 13 décembre 2021, Monsieur [W] [A] a fait assigner en responsabilité Monsieur [B] [U] devant le tribunal judiciaire de Lyon.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2025, Monsieur [W] [A] sollicite du tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNER Monsieur [B] [U] à lui payer en réparation des divers préjudices occasionnés par son fait :
49.659,93 € au titre des travaux nécessaires pour la mise en location du bien, sauf à parfaire selon l’évolution de l’indice BT01 depuis le 10 février 2021 jusqu’à la date de la décision à intervenir, 7.000 € au titre des aléas de chantier et du temps à consacrer à solliciter les différentes autorisations, 13.364 € au titre des pertes de loyers et charges récupérables, compte arrêté au 31 mai 2025, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, 35.000 € au titre du préjudice moral
CONDAMNER Monsieur [B] [U] à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux frais de justice

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Monsieur [A] recherche la responsabilité de Monsieur [U] sur le fondement des articles 1137 et 1240 du code civil, considérant que celui-ci a commis un dol par réticence, en s’abstenant de porter à sa connaissance les rapports des expertises diligentées par l’assureur dommages ouvrage et le refus de garantie de celui-ci.

Il conteste avoir la qualité de professionnel du bâtiment ou de l’immobilier et avoir visité le bien à quatre reprises avant son acquisition. Il soutient qu’il n’a pu, lors de ses deux visites, appréhender l’existence des désordres, dissimulés par les aménagements, et encore moins leur cause, tenant à l’absence d’arase étanche des murs existants. A cet égard, il réfute que la mention d’un déshumidificateur sur le titre de propriété, non reprise dans la liste des meubles cédés figurant dans la promesse de vente et la réitération, puisse constituer une information suffisante. Il rappelle avoir acquis un seul lot, présenté comme entièrement habitable au-delà de la qualification juridique de la cave.

Monsieur [A] estime que le dol précité caractérise une faute civile à l’origine d’un préjudice moral et d’un double préjudice économique, tenant au coût des travaux de réfection et aux pertes de loyers, dont il demande réparation.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2025, Monsieur [B] [U] sollicite du tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [W] [A] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER Monsieur [W] [A] à lui payer 10.000 € de dommages-intérêts

CONDAMNER Monsieur [W] [A] à lui payer 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER le même aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct fait au profit de Maître Johan GUIOL

ECARTER l’exécution provisoire de droit, en cas de condamnation de Monsieur [U].

Monsieur [U] soutient que Monsieur [A] a toujours été informé par les actes notariés et leurs annexes que la cave n’était pas une pièce à vivre et qu’elle était équipée d’un déshumidificateur. Il estime que l’habitabilité de cette cave n’est jamais entrée dans le champ contractuel. Il affirme que les désordres d’humidité étaient apparents dès les premières visites du bien, même en présence des aménagements, dont il n’est pas démontré qu’ils aient été organisés dans une volonté de dissimulation. Ainsi, il conteste tout dol, au sens de l’article 1137 du code civil, Monsieur [A] n’ayant pu se méprendre sur la consistance et l’état du bien mis en vente.

Il observe que le demandeur était assisté de son propre notaire au moment des actes, dont les mentions pouvaient être questionnées ou précisées. Il remarque que l’absence de prise en compte de la cave dans le mesurage du lot n’est pas défavorable à l’acquéreur.

Il ajoute que Monsieur [A] doit être considéré comme un professionnel de la construction compte tenu de sa profession de conducteur de travaux, de sorte qu’il était à même d’apprécier les travaux à mener pour résorber l’humidité de la cave.

Par ailleurs, Monsieur [U] conteste le grief tenant à l’absence de communication des déclarations de sinistre et rapports de l’assureur dommages-ouvrage dès lors qu’aucune suite n’y a été donnée et que les désordres mentionnés étaient apparents. Il précise qu’au demeurant, l’assureur dommages-ouvrage couvrait uniquement les travaux de façade et d’huisserie.

Subsidiairement, Monsieur [U] critique les préjudices allégués par le demandeur, au visa des articles 9, 1353 et 1240 du code civil et de l’article R. 1331-17 du code de la santé publique. Il relève notamment que Monsieur [A] loue régulièrement son bien, y compris la cave aménagée en chambre, et en tire un profit substantiel.

Reconventionnellement, Monsieur [U] réclame la réparation du préjudice tiré de la charge psychologique et de l’incertitude sur l’issue de la procédure, initiée de son point de vue avec légèreté voire déloyauté par Monsieur [A] qui a entretenu une présentation inexacte de la situation.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité de Monsieur [U]

Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Un simple mensonge, même non appuyé d'actes extérieurs, peut constituer un dol. De même, le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Aux termes des dernières conclusions du demandeur (qui seules saisissent le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile), Monsieur [A] reproche à Monsieur [U] de ne pas avoir porté à sa connaissance les rapports des expertises diligentées par l’assureur dommages-ouvrage après ses déclarations de sinistre et le refus de garantie de ce dernier.

Lors de la promesse de vente du 7 février 2020 (page 22) puis lors de la réitération par acte authentique du 30 avril 2020 (page 19), Monsieur [U] a déclaré « ne pas avoir eu à mettre en œuvre » l’assurance dommages-ouvrage souscrite lors de la rénovation de l’ensemble immobilier.

Or, Monsieur [A] rapporte la preuve (ses pièces 15 et 16) que Monsieur [U] (lui-même ou par l’intermédiaire de son conseil en assurance) a effectué le 15 août 2018 et le 23 avril 2019 deux déclarations de sinistre auprès de l’assureur dommages ouvrage ACASTA INSURANCE COMPANY LIMITED :
La première portait sur des infiltrations d’eau endommageant les doublages du sous-sol constatées en juin 2018 ; l’expert a relevé des traces d’infiltration au pied des cloisons et doublages d’isolation de la chambre située en souplex de l’appartement, ayant pour origine l’absence d’arase étanche sur les murs constitués de pierres hourdées à la chaux et l’absence d’isolation de la dalle béton sur terre-plein, occasionnant des remontées capillaires à travers les murs existants.La seconde portait sur un dysfonctionnement de la VMC en sous-sol et une mauvaise étanchéité des murs en sous-sol créant des problèmes d’humidité ; l’expert a localisé le dommage dans la chambre de l’appartement, située en souplex, maintenu son analyse concernant les murs, et ajouté que les gaines de la VMC étaient pincées.
Monsieur [U] ne peut raisonnablement soutenir qu’il n’avait pas à communiquer ces informations à l’acheteur au motif que l’assureur dommages-ouvrage avait refusé sa garantie. En procédant à deux déclarations de sinistre, il doit être considéré qu’il a « mis en œuvre » l’assurance dommages-ouvrage, peu important la réponse de la société ACASTA INSURANCE COMPANY LIMITED.

De plus, en cherchant à mobiliser une telle garantie, Monsieur [U] était convaincu de l’existence d’un désordre de nature à affecter la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination. Il ne pouvait donc s’agir d’un désordre mineur.

Monsieur [U] affirme que le désordre était apparent pour Monsieur [A], qui y aurait même contribué en laissant le fenestron ouvert lors d’un épisode de fortes pluies. Il n’en demeure pas moins que le dol reproché porte sur la communication des déclarations de sinistre et des rapports d’expertises concernant des infiltrations constatées dès juin 2018, auxquelles un déshumidificateur, certes mentionné aux actes, ne pouvait valablement remédier.

Le défendeur soutient également que l’habitabilité de la cave n’est jamais entrée dans le champ contractuel, dès lors que cette pièce a été mentionnée comme tel dans la promesse de vente et la réitération.

Si le certificat de surface privative exclut la cave des pièces à vivre et du mesurage et que les actes notariés précités mentionnent « une cave », ceux-ci reproduisent également les stipulations de l’acte authentique du 28 juillet 2017 modifiant le règlement de copropriété, notamment celle autorisant les copropriétaires des lots n°1, 3, 4 et 5 à transformer leur cave en surface de vie sous réserve des autorisations administratives d’usage. De plus, l’annonce du bien acquis par Monsieur [A] fait état d’une « grande chambre en sous-sol très calme de 18m² (ancienne cave hors surface carrez) avec placard et disposant d’une petite ouverture ». Il est donc établi que la cave du lot n°5 avait été aménagée en pièce de vie en conformité avec le règlement de copropriété, puis présentée comme une chambre en vue de la vente. Il s’en déduit que l’habitabilité de cette cave est entrée dans le champ contractuel.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [U] a menti sur l’absence de mise en œuvre de l’assurance dommages-ouvrage et ainsi dissimulé à Monsieur [A] l’existence d’un désordre d’infiltrations ayant pour origine une absence d’étanchéité des murs et dalles existants, et pour lequel l’assureur dommages-ouvrage a décliné sa garantie. Considérant l’aménagement de la cave en chambre, la connaissance de ce désordre était de nature à modifier l’appréciation par l’acheteur de la consistance et de la valeur du bien. Le dol est caractérisé et emporte la responsabilité de Monsieur [U].

Sur les préjudices

Il est acquis que la victime du dol peut agir en réparation du préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Toutefois, il lui appartient de rapporter la preuve de ce préjudice et du lien de causalité avec le dol.

*Monsieur [A] invoque un premier préjudice économique correspondant au coût des travaux d’étanchéification des murs de façades enterrées, de cuvelage des sols, de réfection des cloisons et des carrelages, et le remplacement du réseau électrique corrodé.

Il produit un devis de la société LC BATIMENT intitulé « réalisation d’une imperméabilisation de la partie enterrée du mur de façade sur rue », d’un montant de 20 449,68 euros, comportant notamment la démolition puis la réfection d’un trottoir et d’un escalier en béton, le dévoiement puis le raccordement d’une canalisation d’eau pluviale, le nettoyage de la partie enterrée du mur de façade sur rue. Il verse également un devis de la société MURSEC de 17 638,50 euros pour la réalisation d’une étanchéité des sols enterrés par cuvelage et d’une étanchéité des deux murs enterrés avec un retour sur les murs perpendiculaires

Comme l’observe Monsieur [U], il n’est pas établi que ces travaux n’affectent pas directement les parties communes de l’immeuble ou qu’ils n’exigent pas, a minima, une autorisation du syndicat des copropriétaires sur leur principe et leur conception. Or cette autorisation n’est pas démontrée.

De plus, le défendeur établit que Monsieur [A] a manifestement procédé à des travaux de réfection suite au constat d’huissier dressé le 6 mai 2020, dans la mesure où l’appartement, en ce compris la cave aménagée, est mis en location de manière régulière depuis 2021. Or le demandeur ne présente aucune facture relative à ces travaux, ce qui ne manque pas d’interroger la juridiction.

En outre, les travaux précités ne sont pas des travaux de reprise de malfaçons qui auraient été dissimulées, mais des travaux destinés à étancher complètement une cave qui n’ont manifestement pas été décidés au moment de la rénovation de l’immeuble par un marchand de biens, lequel s’est borné à un aménagement superficiel dans une optique d’optimisation de l’espace. Ainsi le lien de causalité entre le dol précédemment retenu et le préjudice économique tiré de la nécessité de procéder aux travaux précités et aux aléas de chantier n’est pas établi. La demande doit être écartée.

*Monsieur [A] invoque également une perte de loyers. Il soutient que le logement est impropre à une location de longue durée, de sorte qu’il a dû se « résoudre » à le mettre en location comme meublé touristique.

Le demandeur a acquis le bien garni de ses meubles mais également de petits équipements (cafetière, grille-pain, bouilloire, batterie de casseroles et plats, ménagère, cadre photo etc) ce qui traduit une intention manifeste de le louer en tant que logement meublé.

Pour autant, Monsieur [A] ne rapporte pas la preuve qu’il a tenté de louer son bien meublé en longue durée et échoué en raison de l’humidité persistante au niveau de la chambre. En effet, il ne produit qu’une attestation visant la période du 6 mai au 9 août 2024, alors que le bien est loué pour de courts séjours depuis 2021, établie par Madame [Y] qui s’avère être la copropriétaire du lot n°1. En ce sens, la justification du préjudice n’est pas corroborée par les pièces produites.
En outre, Monsieur [A] affirme à tort qu’il aurait pu percevoir un loyer mensuel de 700 euros. En effet, il se fonde sur une annonce de mise en vente d’un bien issu de la même copropriété vantant une rentabilité de 720 euros mensuels qui n’est toutefois confirmée par aucune pièce. Il se prévaut ensuite d’annonces de locations de biens prétendument similaires, alors qu’ils sont accompagnés de parkings privatifs et affichent des loyers inférieurs (570 euros et 640 euros).

Par suite, le préjudice de pertes de loyers tel que présenté et argumenté par Monsieur [A] n’est pas justifié.

*Monsieur [A] revendique enfin un préjudice moral tiré de la déloyauté du vendeur, en soulignant le caractère prémédité de la « tromperie » de Monsieur [U].

Le tribunal constate en effet que le mensonge du défendeur figure expressément dans les actes notariés de promesse de vente puis de réitération, illustrant la déloyauté invoquée par le demandeur. Le préjudice moral est donc caractérisé et sera réparé par une indemnité de 5 000 euros.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle

Vu l’article 1240 du code civil précédemment énoncé

Le dol reproché à Monsieur [U] étant caractérisé et sa responsabilité civile étant engagée, ce dernier ne peut se prévaloir d’un préjudice tiré du tracas occasionné par l’instance introduite à juste titre par Monsieur [A]. Sa demande indemnitaire doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner Monsieur [U] aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [U] sera également condamné à payer à Monsieur [W] [A] la somme de 3 000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de Monsieur [U] sur ce fondement sera rejetée.

L'article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites depuis le 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En application de l'article 514-1 alinéas 1 et 2 du même code le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS